Одно из условий, чтобы суд согласился отменить сделку — это ущерб кредиторам, который они из-за этой сделки получили. А откуда вообще он берется, этот ущерб? Он появляется в двух случаях:
- должник продал имущество, вообще не получив денег (безденежная сделка);
- должник продал имущество дешевле, чем мог бы (с занижением рыночной стоимости).
Эта статья — про второй случай.
Немного отвлекусь: очень часто продавцы недвижимости/авто/другого имущества просят занизить стоимость в договоре, чтобы уйти от налогов, например, а разницу передать просто наличными. Почему так делать нельзя, я писал здесь.
Но эта статья — про другое. Она о том, как доказать суду, что вы купили имущество по нормальной рыночной цене. Из статьи вы узнаете:
- как спорить с арбитражным управляющим о цене сделки;
- как добиться, чтобы суд назначил «вашего» эксперта.
Подписывайтесь на мой канал в Телеграме, там я публикую информацию, которой нет и не будет в Дзене.
Самое правильное, что можно сделать — провести оценку перед самой сделкой
Когда вы что-то покупаете, сделайте на всякий случай оценку, положите ее ко всем остальным документам, и если вам не повезет (эту сделку будут оспаривать), то достанете ее, и она вам очень пригодится.
Такая оценка будет иметь существенный вес при доказывании рыночности стоимости и все, что написано ниже, может даже не пригодиться.
Но если вы из числа тех 99.99999%, кто не делает оценку, то вам придется доказывать что вы купили имущество по рыночной цене.
Первый этап: закажите свою оценку стоимости имущества, чтобы было, чем спорить с арбитражным управляющим
Итак, допустим, вы купили, например, квартиру и через какое-то время получили иск об оспаривании этой сделки. Арбитражный управляющий в иске пишет, что кредиторам банкрота был нанесен ущерб, потому что реальная рыночная цена квартиры — например, 14 000 000 рублей, а вы её купили за 10 000 000.
А чем управляющий подтверждает свою позицию? Как правило — разными распечатками с сайтов объявлений типа Авито, Циан и т.д.
Почему управляющий не сделает нормальную оценку? Потому что это надо заморачиваться и это денег стоит. И ещё он надеется, что вы махнёте рукой на дело и понадеетесь, что суд сам разберётся.
Итак, у управляющего есть доказательство — распечатки с сайтов. Вам надо это доказательство «перебить». Как это сделать?
Провести (вернее, заказать, потому что проводить вы сами не можете) оценку предмета сделки — квартиры (на самом деле оценку можно сделать чего угодно: движимое, недвижимое имущество, товарные знаки, бизнес и т.д., но для простоты восприятия пишу про квартиру).
Оценку проводят эксперты-оценщики. Как правило, они работают в компаниях, оказывающих оценочные услуги и состоят в СРО оценщиков. Вам придётся обратиться в одну из таких компаний. Там вам скажут, какие документы надо предоставить.
Итак, у вас на руках будет результат оценки, в котором эксперт укажет, что на такую-то дату рыночная стоимость вашей квартиры составляла, допустим, 9 500 000 рублей. Ведь арбитражный управляющий, крайне вероятно, в своём иске «раздул» цену квартиры, чтобы доказать суду, что она намного дороже, чем в договоре между продавцом и вами.
Теперь у вас есть доказательство, которое своей юридической силой превышает доказательство управляющего. Оценка эксперта — это серьёзнее, чем распечатки с сайтов. Хотя помним, что ни одно доказательство не имеет заранее известной силы, и суд смотрит на все в совокупности.
Что дальше?
Этап второй: битва оценок и судебная экспертиза
Если арбитражный управляющий видит, что сделка, скорее всего, устоит, он может бросить это дело. И тогда вы, вероятно, выиграете, и суд оставит сделку в силе.
Но на практике, как правило, игра для истца стоит свеч и просто так он ситуацию не отпустит. В таком случае он закажет свою оценку. И конечно, там будет нужная ему цена.
Что теперь? У суда два доказательства одинаковой юридической силы, которые друг другу противоречат. В таком случае суды назначают третью оценку, которая называется судебной экспертизой.
Арбитражные суды обычно предлагают сторонам представить кандидатуры экспертов, которые эту экспертизу будут проводить. Ваша задача — сделать так, чтобы суд согласился на «вашего» эксперта.
Почему надо, чтобы эксперт был «ваш»? Нет, «рисовать» откровенно ложные цифры он не будет. Но при оценке всегда есть люфт, который позволяет двигать цену вверх или вниз. Один и тот же недостаток в квартире можно посчитать так, а можно по-другому. И все честно. И согласитесь, если эксперт истца будет проводить оценку, то она вряд ли будет в пользу ответчика (хотя и такое бывало в моей практике, напишу об этом случае в будущей статье).
Как добиться, чтобы суд согласился на вашего эксперта? Как суды оценивают, какому эксперту доверить экспертизу?
По моей практике, суды смотрят на две вещи:
- стоимость экспертизы (чем дешевле, тем лучше)
- опыт эксперта в годах (чем больше, тем лучше).
Для вас идеально, если управляющий заявит своё ходатайство о назначении экспертизы раньше вас и до судебного заседания. В таком случае идите в суд и читайте это ходатайство. Из него вы узнаете, кто будет экспертом (узнаете стаж) и в какую цену это обойдётся.
Теперь ваша задача — найти эксперта, который:
- выполнит ту же работу дешевле;
- при этом не менее опытен, чем эксперт управляющего;
Сотрудники экспертных организаций все понимают. Поэтому многие из них соглашаются на то, чтобы в официальном договоре для суда была одна цена (ниже), а в реальности другая, и разница оплачивается «мимо кассы». В этом деле главное — не переборщить с ценой, так как суд тоже все понимает и предлагать экспертизу сталелитейного завода за 5 000 рублей не следует, это ни в какие рамки не уместится.
Договоритесь с экспертом и подайте в суд ходатайство с просьбой доверить экспертизу ему. Аргументируйте опытностью эксперта и ценой.
А что важнее, опыт или цена? В моей практике был случай, когда суд выбрал чужого эксперта потому, что у него был опыт 20 лет, а у того, которого я предлагал — 10, причём стоимость работы моего была ниже. Итог — нужно стремиться соблюсти сразу 2 условия: ниже цена и больше стаж.
Понятно, что у эксперта должно быть соответствующее образование, он должен быть членом СРО, иметь страховой полис к договору страхования ответственности. Желательно ещё, чтобы у него были сертификаты, аттестаты и тому подобное. Для солидности вашего ходатайства и увеличения вероятности, что суд выберет его.
Суд будет выносить решение, опираясь во многом на результат экспертизы. Если эксперт решит, что цена, по которой вы купили квартиру — рыночная, то считайте, что сделка устояла.
В этой статье я не буду писать, что именно указывается в результатах экспертизы и из каких частей этот документ состоит, потому что считаю это ненужным.
Конечно, можно заказывать ещё и рецензию на экспертизу. Это когда другой эксперт смотрит, правильно ли предыдущий посчитал цену: ту ли он применял методологию, не допустил ли ошибок и просчетов. Но лучше без этого — добиться, чтобы суд согласился назначить рецензию, сложно. И вообще, чем быстрее вы победите, тем лучше.
_____________________
Я помогаю собственникам сохранять активы, оспариваю и защищаю сделки с должниками, веду банкротные процедуры на стороне должника и кредиторов. Если у вас юридические сложности с чем-либо из этого, пишите или звоните. Я разберусь в ситуации, и мы решим, что делать дальше.
Все мои соцсети и контакты: https://tapy.me/evgeniy_advokat
_____________________
Достаточно ли я компетентен, чтобы решить вашу проблему? Судите сами по моей практике:
Мне удалось защитить 3 760 000 рублей дивидендов, выплаченных банкротом
Спас для клиента квартиру при долгах в 150 000 000 рублей
Доказал в суде реальность сделки, благодаря чему пенсионерка сохранила купленную квартиру
Не допустил, чтобы налоговая взыскала дом и земельный участок при больших долгах
Помог обанкротиться человеку с долгами на 241 000 000 рублей
«Отмазал» женщину от кредита на 500 000 рублей без банкротства
Моя практика: спас 1 000 000 рублей, выплаченный должником после начала процедуры банкротства
Защитил клиента от субсидиарки на 20 000 000 рублей
Как конкурсный управляющий хотел взыскать с простого бухгалтера 2 400 000 руб
Вытянул почти безнадёжную сделку, при том, что другой юрист уже проиграл аналогичный спор
Бухгалтер принимала деньги на карту и чуть не «попала» на 17 000 000 рублей
