Прочитайте эту статью до конца и вы узнаете, почему банки, нотариусы и агенты по недвижимости не гарантируют безопасности сделки (от слова совсем), как не попасть на оспаривание сделки, покупая квартиру или иное имущество.
Подписывайтесь на мой канал в Телеграме, там я публикую информацию, которой нет и не будет в Дзене.
Многим может показаться, что оспаривание сделок — это что-то про бизнес, банкротство и т.д.
Но люди, не связанные с бизнесом, тоже могут столкнуться с проблемой признания сделки, по которой они приобрели имущество, недействительной. Об этом говорят мой личный опыт и судебная практика.
Причем покупатели недвижимости не подозревают о грядущих проблемах, что и случилось в сегодняшнем кейсе, о котором я расскажу.
Пожилая женщина купила квартиру. Через полгода ей пришел иск об оспаривании этой сделки. Что делать? Как спасти квартиру?
Женщина, продав свою вторую квартиру в Подмосковье, решила купить квартиру в Москве для своей дочери, чтобы жить ближе друг к другу. Для поиска квартиры она привлекла агента по недвижимости. Для «безопасности» сделки она обратилась в один из банков. Он же проводил расчеты по сделке.
Спустя полгода после покупки квартиры она получает заявление о признании данной сделки недействительной. В заявлении она числилась как соответчица.
Выяснилось, что она купила квартиру у сына бизнесмена, имеющего большой долг перед кредиторами. Сын же стал собственником квартиры в результате дарения этой квартиры отцом, когда у последнего уже были эти самые долги.
Налицо мнимая сделка (что это такое, я писал в другом кейсе, где тоже удалось отстоять квартиру), которую можно оспорить по общим правилам признания сделок недействительными, установленными ГК РФ (про общие основания я писал здесь).
Вообще дарить имущество, тем более родственнику, чтобы до имущества не дотянулись кредиторы — идея плохая. Суды легко и просто отменяют такие сделки.
Конкретно в этом деле нам удалось отстоять квартиру (как — читайте ниже), но это не значит, что в другой ситуации дарение закончится благополучно. Если у вас встал вопрос о том, как защитить имущество от взыскания, надо идти к специалисту по защите активов от взыскания, юрист общей практики в этом вам может не помочь.
В случае, если бы сделка дарения квартиры от отца-должника сыну была бы признана мнимой (недействительной), то и последующая сделка купли-продажи квартиры моей клиентки также была бы недействительной, так как если бы не было бы дарения, то и последующей продажи тоже не было.
Что осталось бы делать несчастной покупательнице проблемной квартиры? Требовать возврата денег от продавца. Получилось бы их реально вернуть? Очень сомневаюсь.
Я разработал позицию и представил интересы доверительницы в суде. Квартиру удалось спасти
Наша позиция:
- Сделка дарения — реальная, а не мнимая;
- Новый собственник — добросовестный приобретатель
Сделка дарения — реальная. Если бы сын не был бы реальным собственником квартиры, а только номинальным, то он не мог бы продать квартиру третьему лицу, поскольку был бы скован в своих действиях волей отца — фактического собственника;
Моя клиентка — добросовестный приобретатель квартиры. Это значит, что когда она покупала квартиру, она не знала и не могла знать, что эта квартира «проблемная». Она ничего не могла знать про бизнесмена-должника и про то, что кредиторы этого бизнесмена будут оспаривать сделку дарения квартиры. Чем доказывается: отсутствие в ЕГРН ограничений и запретов на распоряжение имуществом у продавца, отсутствие в открытых базах данных судов и судебных приставов сведений о наличии долговых дел с участием продавца.
Ещё одно подтверждение добросовестности. Моя клиентка не просто купила эту квартиру, она одновременно с этим продала свою старую квартиру. Схема была такая:
- сын бизнесмена продаёт квартиру моей клиентке,
- моя клиентка продаёт свою квартиру третьему лицу,
- а третье лицо перечисляет деньги по безналу сыну бизнесмена.
На языке агентов по недвижимости подобные сделки называются «альтернативными», то есть купля-продажа представляет собой цепочку сделок, а деньги покупателя первой квартиры фактически получает только последний продавец своей недвижимости, остальные наблюдают, как они переходят по цепочке от первого продавца к покупателю.
Это значит, что через пенсионерку деньги вообще не проходили, она их, что называется, в руках не держала. А значит, никаких махинаций с участием моей клиентки не было.
Деньги, естественно, передавались по безналу, через банковский счет.
С учетом изложенных обстоятельств суд признал мою покупательницу добросовестным приобретателем, а продавца — реальным собственником имущества. Квартиру удалось спасти.
Но какой ценой? Нервы, время, и деньги.
Самое интересное, что моя клиентка была уверена, что сервис «Клик от банка» действительно помогает в проверке надежности квартиры перед покупкой, а риэлтор «усиливает» эту надежность.
Но агент, получивший приличную комиссию за свои «услуги», услышав о возникших проблемах молча удалился со всех радаров.
Агенты по недвижимости, банковские сервисы и даже нотариусы не гарантируют, что вы не лишитесь квартиры
Женщина не привлекла к сделке специалиста по юридической проверке объекта недвижимости перед покупкой — это была главная ошибка. Агенты по недвижимости в большинстве своем не юристы, а если и имеют юридическое образование, то они не практики в сфере оспаривания сделок. Они просто могут не знать всех нюансов, на которые стоит обращать внимание.
Сервисы банков также не гарантируют безопасности сделки, они слишком общие, и индивидуально к каждому клиенту, с учетом его особенностей, подойти не могут. А если все-таки проблема появится, то клиент сервиса останется с ней один на один.
Также бытует мнение, что если сделку заключить у нотариуса, то она будет железобетонной и ее отменить нельзя. Нотариус всего лишь свидетельствует заключение договора здесь и сейчас, ему без разницы история имущества, продавца и покупателя. Он проверит данные только для составления договора без технических ошибок. Ранее я писал статью о проблемах с нотариальным удостоверением сделок.
К сделкам с дорогостоящим имуществом следует привлекать специалиста по оспариванию сделок и защите активов, так как только он знает все стороны данного вопроса
Если же по каким-то причинам вы не хотите обращаться к специалисту за помощью, то вы сами в силах провести проверку самостоятельно. Конечно, она будет не столь глубокая, но очевидные риски вы увидите.
Перед покупкой недвижимости (да и любого другого дорогостоящего имущества) следует тщательно проверить продавца (а лучше и его продавца, и продавца продавца) на отсутствие долгов и на потенциальную возможность стать должником. Для этого необходимо проверить его по базе:
- ФССП
- районного и мирового суда по месту регистрации
- арбитражных судов.
Узнать, не является ли он директором или участником юридического лица, проверить это юридическое лицо на долги. Также следует проверить супруга продавца по тем же базам.
Я помогаю собственникам сохранять активы, оспариваю и защищаю сделки с должниками, веду банкротные процедуры на стороне должника и кредиторов. Если у вас юридические сложности с чем-либо из этого, пишите или звоните. Я разберусь в ситуации, и мы решим, что делать дальше.
Все мои соцсети и контакты: https://tapy.me/evgeniy_advokat
