Что нужно помнить при подписании договора аренды нежилого помещения? Не бывает сильной и слабой стороны. У арендатора и арендодателя практически равное положение. Но бывают сильные и слабые договоры аренды. Позиция арендатора или арендодателя в первую очередь зависит не от положений закона, а от того, как изложены условия договора. Давайте попробуем разобраться как сделать так, чтобы договор вас защищал.
Срок договора
Если иное не установлено договором, расторгнуть договор аренды до истечения его срока крайне проблематично. Конечно возможно, но только в крайних случаях да и то в судебном порядке. Подписали договор на 10 лет? Исполняйте его 10 лет. Перспектива так себе. За такой длительный период времени это может выйти боком как арендатору, так и арендодателю.
Инструменты решения:
- Краткосрочные договоры (до одного года) или долгосрочные договоры с более понятным горизонтом (2-3 года, например).
- Долгосрочные договоры с правом одностороннего внесудебного отказа от договора. Без объяснения причин. Такой отказ может быть установлен для обоих сторон. А может только для одной стороны, что определенным образом нарушает паритет сторон. Например, так делают крупные федеральные арендаторы. Хотя иногда так ведут себя и сильные арендодатели. Для стабильности отношений право отказа может быть заблокировано на какое-то время. Например, договор на 10 лет, но по прошествии 2 лет любая из сторон вправе от договора отказаться.
- Долгосрочные договоры с правом отказа при изменении экономических обстоятельств. Более сложная, но в целом реализуемая модель. Нужны только четкие и понятные критерии. Не стоит привязываться, например, к рыночным ценам аренды. Такую цену нельзя вывести, не прибегая к помощи оценщиков. А разброс оценки может быть довольно серьезным. Привяжитесь к индексу роста потребительских цен. Это официальный и понятный параметр.
- Односторонний отказ при нарушении определенных условий договора. Такой порядок точно проще порядка расторжения, установленного законом. В суд, возможно, пойти придется, но шансы существенно выше. Не забывайте четко прописывать основания и процедуру отказа.
Что почитать
Нельзя расторгнуть договор аренды магазина в одностороннем порядке!
Автопролонгация на длительный срок
По общему правилу, если договор аренды нежилого помещения закончился, но стороны продолжают его исполнять, он автоматически продлевается на неопределенный срок и каждая из сторон вправе его расторгнуть по уведомлению за три месяца. Но многие сетевые арендаторы пользуются такой уловкой: устанавливают в договоре правило, что в случае, если ни одна из сторон не заявит о прекращении договора до его окончания, такой договор продлевается на тот же срок, на который стороны подписали договор изначально, например, на 5 лет. При этом для себя такие арендаторы оставляют право на досрочный отказ от договора, о чем я писал выше. В целом такая ситуация может быть развернута и в пользу арендодателя.
Варианты действий:
- Исключать автоматическое продление договора на длительный срок: либо прямым текстом указав это в договоре, либо просто исключив (вычеркнув) формулировку об автопролонгации на новый срок, если таковая заложена коварным контрагентом.
- Предусмотреть право внесудебного безусловного отказа от договора в случае его автоматического продления.
- Иметь хорошую память и своевременно направить уведомление о непродлении договора на новый срок. Можно, конечно, сделать это очень заблаговременно (например, за 5 лет до окончания договора), но не исключено, что такое уведомление за давностью лет будет признано ненадлежащим.
Что почитать
Арендодатель пропустил срок пролонгации договора и потерял деньги!
Передача помещения и начало начисления аренды
Есть такая проблема: арендодателя понудить к передаче помещения допустимо, заставить же арендатора принять помещение нельзя. При этом момент начала начисления арендной платы связан, как правило, с приемкой арендатором помещения. Конечно, уклонение от приемки помещения влечет для арендатора определенные негативные последствия. Но предлагаю усиливать договор.
Варианты защиты:
- Установите правило, что арендная плата начисляется не толко с момента приемки помещения, но и с момента уклонения арендатора от такой приемки. Сказать на 100%, что это сработает не готов, но диапазон вашей защиты и переговорную позицию точно усиливает.
- Дополнительно предусмотрите ответственность арендатора за уклонение от приемки: значительный штраф (ну, например, в размере ежемесячной аренды) и ежедневные пени за просрочку. Уж это точно сработает.
- Установите право арендодателя на внесудебный отказ от договора в случае неприемлем помещения в течение, например, 10 дней.
Что почитать
Можно ли заставить арендатора принять помещение?
Сроки возврата помещения
Что делать, если время возврата помещения подойдет, а арендатор из помещения не уедет? Формально создается довольно неприятная ситуация: арендатор продолжает пользоваться помещением и платит арендную плату в установленном ранее размере. Выселить его, конечно, можно. Но порой исключительно в судебном порядке. Давайте попробуем пресечь такое поведение арендатора.
Комплекс защитных механизмов:
- Определяем сроки уведомления сторон о нежелании продлить договор. Например, за один месяц до окончания. Если же срок пропущен, то договор автоматически продлевается на неопределенный срок. Этот механизм необязателен, но четко определяет правила игры. И своевременно уведомленный о непродлении договора арендатор напрямую будет нарушать условия договора.
- Устанавливаем штрафные санкции за неосвобождение помещения: это могут быть разовый штраф и пени или повышенный размер арендной платы (я использую двойной размер аренды).
- Предусматриваем право арендодателя на такой случай ограничивать подачу энергоресурсов при том, что арендная плата продолжает начисляться.
Конечно, не факт, что это исключит необходимость обращения в суд, но идти туда будет намного веселее.
Преимущественное право аренды
Есть по закону приоритет у арендатора на заключение договора аренды на новый срок. Перед другими потенциальными арендаторами. Это право прямо зашито в законе.
Как поступить:
Закон позволяет убрать преимущественное право прямо в договоре. Если арендатор с этим не согласен:
- Устанавливаем сроки, за которые арендатор должен вас уведомить о желании воспользоваться таким правом.
- Фиксируем условия договора, нарушение которых лишает арендатора такого права.
Более подробнее про преимущественное право
Договор аренды магазина закончился, а поменять арендатора не получается
Цена договора и индексация
По умолчанию цена договора не может быть изменена в одностороннем порядке. Подписали договор на 10 лет без права проведения индексации? Да еще и советы мои (выше которые) проигнорировали? Поздравляю - в течение следующих 10 лет можете чувствовать себя стабильно! Ведь более стабильной цифры, чем установленная в договоре арендная плата вам не видать!
Как компенсировать риск:
- Предусмотрите право одностороннего изменения цены (индексацию). Будьте внимательны к деталям: установите четкие параметры индексации: размер (индекс роста потребительских цен и/или твердый процент), периодичность (по умолчанию - раз в год), порядок проведения (безусловный, исключите участие в этом арендатора).
- Товарооборот. Не всегда индексацию получится установить. Привязывайтесь к товарообороту. Это очень полезная опция. Она не только может спасти вас от инфляции, но в целом говорит о состоянии арендатора на вашем объекте.
- Короткий срок договора. Если срок договора невелик, то и неизменность цены не сильно вас пугает, правда?
- Односторонний отказ от договора. Все, что написано выше про отказ применимо и для решения вопроса по цене. Вы видите, что ставка аренды отстала от рынка - предложите арендатору пересмотреть условия или откажитесь от договора. Но помните, шантаж - дело тонкое!
Свод статей по индексации
Всё, что нужно знать про индексацию в договоре аренды коммерческой недвижимости
Цена договора и НДС
Прямо таки очень насущная проблема. С учетом законопроекта Минфина о понижении порога по УСН, велика вероятность, что много арендодателей покинет ряды упрощенцев и вынуждены будут платить НДС. Хоть и 5%, но приятного мало. Если в договоре судьба НДС не решена, это потенциально порождает споры сторон. В связи с этим непосредственно в договоре требуется решить вопрос с НДС.
Варианты усиления договора:
- Развести в договоре арендную плату и НДС: арендная плата составляет 100 000 рублей в месяц, НДС не предусмотрен (кроме того НДС 5%).
- Установить правило, что при изменении системы налогообложения сумма НДС добавляется к арендной плате.
- При изменении ставки НДС, меняется НДС и в договоре.
Что почитать
НДС для упрощенцев в 2025 году при сдаче в аренду коммерческой недвижимости
Цена договора за один квадратный метр
Довольно распространенная практика устанавливать цену договора через стоимость квадратного метра. К сожалению такой подход может породить определенные проблемы. Если окажется, что метраж помещения, указанный в договоре, не соответствует фактическому метражу, это даст основания для перерасчета цены договора, в том числе в ретроспективном порядке.
Как избежать проблем
- Устанавливаем в договоре цену аренды за все помещение.
- Указываем, что изменение метража помещения (в том числе, при уточнении размеров или в результате ремонта/перепланировки) не влияет на размер арендной платы.
Что почитать
Собственник установил цену квадратного метра аренды магазина и потерял деньги!
Переменная часть
По закону арендатор должен содержать арендованное имущество, если стороны не договорятся об ином. Что значит содержать? Такого ответа закон не дает, а это может породить лишние споры сторон.
Как быть
Максимально подробно расписать, что входит в постоянную арендную плату, а что не входит. За что платит арендатор, за что арендодатель. Про что может идти речь:
- коммунальные платежи (вода, тепло, газ) и электроэнергия за само помещение;
- содержание помещения: коммуналка за места общего пользования, обслуживание инженерных сетей, охрана, уборка и пр.
- капитальный ремонт;
- плата за пользование местами общего пользования: фасад, прилегающая территория, кровля, подвал. Кто, например, платит за размещение вывески и оборудования арендатора? Установите это в договоре.
- иные расходы.
Перечень, конечно, примерный, перечислены лишь основные, наиболее встречающиеся статьи расходов.
Что почитать
Переменная часть арендной платы. Состав
Неотделимые улучшения
Все неотделимые улучшения, произведенные арендатором с согласия арендодателя подлежат компенсации по окончании договора. Теоретически это может привести к разным неприятным последствиям. Арендатор оставит вам поношенную отделку и при этом взыщет с вас за нее кругленькую сумму. Ну или вынесет из помещения все, с улыбкой на лице объясняя вам, что поскольку он эти улучшения смог от помещения отделить, то какие же они неотделимые.
Что делать
- Старайтесь всегда определить состав (перечень) неотделимых улучшений.
- Укажите в договоре, что неотделимые улучшения арендатору не компенсируются. А если уж так не получается, пропишите амортизацию указанных улучшений в течение срока действия договора. И сумму улучшений согласуйте.
Что почитать
Неотделимые улучшения. Правильно составляем договор аренды
Нормальный износ, ремонт и границы ответственности
Арендатор вернуть вам помещение должен с учетом нормального износа и осуществлять в помещении текущий ремонт. А что это такое сказать сложно. Кому-то и дыры в стенах за нормальный износ пойдут. А кто-то эти же дыры попытается подвести к понятию капитального ремонта, а это уже зона ответственности арендодателя. Постарайтесь минимизировать возможные дискуссии с арендатором по этому вопросу.
Что делать:
- Определите границы ответственности сторон по помещению и инженерным системам: кто за что отвечает, откуда и докуда.
- Максимально подробно пропишите понятие износа, что в него попадает, а что нет.
- Установите ответственность арендатора за нарушение обязательств по текущему ремонту.
- Не забудьте также решить вопрос - кто должен отвечать за ремонт в случае причинения вреда в результате чрезвычайных обстоятельств или вреда, причиненного третьими лицами (соседями, например).
Нормальный износ арендуемого помещения. Правильно составляем договор аренды
Простой помещения
Предположим, что арендатор вынуждено не сможет осуществлять свою деятельность в помещении. По объективным причинам. И вашей вины в этом не будет. Например, его затопили соседи (опять соседи, будь они неладны), коммунальные службы перерыли вход в магазин, власти ввели «ковидные» ограничения, электроэнергии нет в связи с аварией на сетях и прочее, прочее. Возникает два важных вопроса: подлежит ли оплате арендная плата и что делать с убытками? Вопросы сложные и, как показала судебная практика, порождают многочисленные споры между сторонами.
Как минимизировать проблемы:
- Устанавливаем правило, что в случае простоя помещения не по вине арендодателя арендная плата начисляется (подлежит оплате).
- Если же вы добрый арендодатель, то установите правило, что арендная плата не начисляется в любом случае простоя помещения, за исключением простоя по вине арендатора.
- Исключите свое участие в убытках арендатора, если вред причинен не по вашей вине.
- Определите, кто отвечает за восстановление помещения и в каких объемах при причинении вреда не по вине сторон.
Что почитать
Арендатор не может пользоваться помещением. За чей счет «банкет»?
Такой, далеко не полный перечень у меня получился. По многим вопросам я написал отдельные статьи, вы можете найти их на канале или написать мне, я обязательно скину вам ссылку!
Все эти и многие другие моменты рекомендуется предусмотретьб в своих договорах аренды, чтобы голова болела уже не у вас, а у арендаторов. В моем типовом договоре аренды многие проблемы сняты, позиция арендодателя усилена. Не теряйте время, закажите типовую версию договора всего за 1000 рублей и спите спокойно!
Больше информации и обсуждений в Телеграм - https://t.me/proarenda
Понравилась статья? Ставьте лайки, подписывайтесь в Дзен, подписывайтесь в ВКонтакте - ВКонтакте | ВКонтакте vk.com
Закажите профессионально подготовленные образцы договоров аренды и купли-продажи нежилых помещений (магазины, офисы, помещения в строящихся домах), соглашений (скидки, рассрочки и пр.), сопутствующих договоров (поручительство, залог и пр.) всего от 1000 рублей!
Обращайтесь по электронной почте proarendu2025@gmail.com или посредством WhatsApp/Telegram по номеру +7-922-603-58-35
#коммерческая недвижимость#аренда#инвестиции#готовый арендный бизнес#ГАБ#договор аренды
