Проблема
За что арендатор платит арендную плату? За возможность пользоваться нежилым помещением (офисом, магазином, складом….). А давайте представим себе ситуацию, при которой арендатор использовать помещение по назначению не может.
На самом деле таких ситуаций может быть много, например:
- отключили электричество;
- соседи затопили;
- торговый центр закрыли из-за нарушений;
- власти ввели ограничения на торговую деятельность (ковид);
- сетевая компания перекопала подъезд к помещению;
- зону разгрузки заблокировали.
Ну и в том же духе.
Последствия
Возникает вполне себе резонный вопрос - за чей счет банкет? У нас с вами глобально два денежных вопроса:
- должен ли арендатор платить арендную плату?
- кто возместит убытки (прямой ущерб и упущенную выгоду)?
Кто виноват?
Давайте опять же рассмотрим несколько вариантов.
Виноват арендодатель
Арендодатель забыл оплатить счет за электричество в результате чего работать в офисе не представляется возможным. Или допустил нарушения требований по пожарной безопасности в торговом центре в результате чего деятельность всего объекта приостановлена. Или, например, арендодатель умышленно перекрыл доступ арендатора в помещение. Смысл понятен. Очевидно, что все камни полетят в собственника помещения. Говорить о начислении арендной платы бессмысленно. Более того, возникшие от простоя убытки нужно будет возмещать. Ситуация неприятная, но допустимая.
Виноват арендатор
Аредатор устроил пожар или потоп; не заплатил за электричество по договору, заключенному им с поставщиком; разбил витрину; не обслуживал вверенное ему оборудование, в результате чего оно вышло из строя. В данном случае невозможность использовать магазин по назначению - результат «творческой» деятельности арендатора. Очевидно, что о неначислении арендной платы речь не идет. Ущерб, причиненный помещению, полагаю, также зона ответственности арендатора. Иные убытки, если они возникнут на стороне арендодателя (например, пожар, устроенный арендатором привел к закрытию всего ТЦ и другие арендаторы не платят аренду), также подлежат компенсации арендатором-виновником.
Арендатор и арендодатель не виноваты
Переходим к более интересным сюжетам. Остановка работы арендатора не связана с виной сторон.
- городские власти проводят ремонт благоустройства и доступ к магазину закрыт;
- власти в ковид обязуют закрыть торговые центры;
- соседи затопили;
- третьими лицами заблокирован подъезд к зоне разгрузки;
- молния попала в помещение, в результате чего отделка и имущество сгорели.
Получается, что никто не виноват, но использовать помещение арендатор не может.
Предполагаю следующие последствия:
- Арендную плату арендатор платить не обязан или вправе требовать её снижения.
- Об упущенной выгоде речь между сторонами не идет. Вопрос нужно решать с причинителем вреда, если такой существует.
- Ущерб имуществу арендатора - за счет виновника.
- Ущерб помещению. В конечном счете - за счет виновника (если он есть, конечно). Но вот кто должен восстанавливать отделку? Видимо, восстановление отделки должно проводиться в соответствии с актом разграничения, при его отсутствии текущий ремонт - за счет арендатора, капитальный - за счет арендодателя.
Но все это теоретически. А жизнь, к счастью, богаче теории. Как развернется спор, спрогнозировать сложно. Судебная практика разнообразна.
Что делать?
Защищать себя на этапе составления и заключения договора аренды. Сделать это не так и сложно.
Что рекомендуется предусмотреть в договоре:
- Арендодатель несет ответственность перед арендатором только при наличии его (арендодателя) вины.
- Ущерб, причиненный третьими лицами или в результате чрезвычайной ситуации, арендодателем не возмещается.
- Ущерб причиненный арендатором, его сотрудниками и посетителями - зона ответственности арендатора.
- Ответственность арендодателя ограничивается реальным ущербом, причиненным арендатору опять же по вине арендодателя.
- Полная или частичная невозможность использовать помещение арендатором (при отсутствии вины арендодателя) не освобождает арендатора от оплаты арендных платежей, в том числе в случае ограничения доступа арендатора к помещению по требованию государственных органов (закрытие торгового центра во время ковида).
- Обязательства арендодателя, находящихся вне зоны его влияния, исключаются из договора. Очень любимые федеральными сетями обязательства арендодателя по обеспечению помещения энергоресурсами, обеспечению загрузкой, подъездом, доступом посетителей, температурным режимом и пр. Безусловно, не всегда эти условия у вас получится исключить. Но как минимум старайтесь их смягчить (не препятствовать доступу) или сместить вектор ответственности (ответственность при наличии вины арендодателя, в отсутствии вины - только лишь неначисление арендной платы).
- Распределяйте границы ответственности сторон по ремонту и содержанию помещения. Это поможет снять вопросы относительно восстановления ущерба помещению, возникшего не по вине сторон.
Что в итоге? Вопрос арендной платы и ответственности при отсутствии вины сторон довольно щепетильный. Гарантировать, что указанные выше советы полностью исключат ваши риски нельзя, но минимизировать их точно получится.
Будьте внимательны, составляйте свои договоры правильно, защищайте свои интересы и все у вас будет хорошо.
Больше информации и обсуждений в Телеграм - https://t.me/proarenda
Понравилась статья? Ставьте лайки, подписывайтесь в Дзен, подписывайтесь в ВКонтакте - ВКонтакте | ВКонтакте vk.com
Закажите профессионально подготовленные образцы договоров аренды и купли-продажи нежилых помещений (магазины, офисы, помещения в строящихся домах), соглашений (скидки, рассрочки и пр.), сопутствующих договоров (поручительство, залог и пр.) всего от 1000 рублей!
Обращайтесь по электронной почте proarendu2025@gmail.com или посредством WhatsApp/Telegram по номеру +7-922-603-58-35
#коммерческая недвижимость#аренда#инвестиции#готовый арендный бизнес#ГАБ#договор аренды