ProАренду

На заре своей деятельности по сдаче в аренду коммерческих помещений, я руководствовался такими принципами проведения индексации: Мыслил я следующим образом. По истечение 12 месяцев я смогу провести такую индексацию, которую посчитаю нужным, ничего меня не ограничивает. И вообще смогу использовать индексацию как рычаг давления на арендатора. И все шло по плану, но 17.11.2011 года вышло постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»...

Жизнь арендодателя прекрасна! Купил магазин, сдал его в аренду, сидишь под пальмой и только успеваешь денежки подсчитывать. И никаких тебе ни забот, ни сложностей, ни волнений.  Давайте попробуем разобраться - так ли это на самом деле? При первом приближении, конечно, все просто. Сдача в аренду коммерческой недвижимостью многими трактуется как пассивный доход. Слово пассивный никак не ассоциируется с какими-либо телодвижениями. Но, как отметил один из читателей при обсуждении этого вопроса в телеграм-канале и для того, чтобы на вклад деньги положить требуется совершить ряд действий...

По общему правилу, установленному законом, арендодатель обязан осуществлять капитальный ремонт, а арендатор текущий ремонт нежилого помещения. Стороны в договоре вправе это положение поменять так, как им представляется разумным: Но, как показывает практика, никаких упоминаний ни про капитальный, ни про текущий ремонт во многих договорах аренды вы просто не найдете. А, соответственно, мы возвращаемся к закону: арендодатель обязан проводить работы по капитальному ремонту, арендатор - по текущему....

Ранее мы с вами рассматривали сюжет, при котором попытки арендодателей провести индексацию арендной платы для «Красного и белого» (КиБ) в судах закончились провалом (ссылка на статью). Суд принял сторону арендатора и заблокировал возможность увеличения цены договора. Решение, на мой взгляд, не совсем справедливое. Но правосудию видней. В данной статье я привожу вам диаметрально противоположную позицию судов по пересмотру арендной платы. Напомню формулировку, которую до недавнего времени в своих договорах использовал алкогольный оператор...

Бывают и такие истории. Стороны подписывают договор аренды нежилого помещения. В соответствии с договором арендодатель должен был помещение передать по акту в течение, например, недели. Проходит неделя, помещение готово к передаче, какие-либо замечания отсутствуют. Но арендатор на передачу помещения не является, акт не подписывает. Более того, арендатор направляет письмо собственнику такого содержания: «Увы и ах! Помещение уже не интересно, принимать его не буду, а нет приемки, нет и арендной платы...

Давайте представим такую ситуацию. Подписали вы договор аренды своего магазина на 10 лет. Все вас в целом устроило: и арендатор порядочный и платежеспособный, и ставка аренды достойная. Более того, даже предусмотрели ежегодную индексацию, например, в размере 5%. Проходит 5 лет, вы смотрите на цены аренды, смотрите на те же цены в магазине, который вы сдали в аренду, и становится вам обидно. Всё настолько ушло вперед, что ваша даже проиндексированная аренда далеко не соответствует рыночной ситуации...

Напомню, мы здесь говорим про аренду нежилых помещений. По итогам проведенного мной в телеграм голосования мнения читателей разделились практически поровну. Более того, есть голоса и за то, что сильнее в договоре совсем не арендатор и не арендодатель, а кто-то еще. Хотелось бы понять кто это? :) Вопрос, конечно, не совсем корректный. Но тем не менее попробуем в общих чертах разобраться. Что обычно мы слышим от арендатора, особенно от сетевого? Мы вынуждены составлять такие договоры, ведь собственник - сторона наиболее сильная...

Представьте такую ситуацию. Сдаете вы помещение федеральному арендатору, все у вас в целом нормально, деньги поступают регулярно, проблем нет, в помещение вы даже не наведываетесь. И вот наступает срок окончания договора и помещение вам возвращают. Вы приезжаете на приемку и видите такое, от чего волосы на голове встают дыбом! Напомню, что при стандартной ситуации (иное не предусмотрено договором) арендатор обязан: Давайте посмотрим, с чем может столкнуться арендодатели при возврате помещения. Данная подборка сделана из собственной практики и практики коллег...

Представьте себе такую ситуацию. Подписали вы договор аренды с федеральным платежеспособным арендатором на 10 лет. При подписании договора менеджеры арендатора хорошо с вами поработали, объяснили, что это же очень выгодно - получить такого стабильного оператора себе в партнеры. Все вас вроде как устроило. Но закрались какие-то сомнения, 10 лет срок долгий, а если цены сильно изменятся? Но и на это ответ был готов - договором предусмотрена индексация. Ну а если так, то почему не подписать договор! Договор подписан, проходит, например, года три...

Представим такую ситуацию. Вы (собственник) подписали долгосрочный (от одного года) договор аренды нежилого помещения. Все вас устраивало - и цена, и ответственность, и арендатор. Но в договоре вы не предусмотрели своё одностороннее право на проведение индексации. Или второй вариант - индексация предусмотрена, но исключительно по соглашению сторон. Третий вариант - индексация прямо заблокирована договором. В определенный момент вы понимаете, что цены на аренду выросли. Что делать? С точки зрения...

Вопрос эксплуатационной ответственности зачастую упускается сторонами при подписании договора аренды нежилого помещения. Между тем определение границ ответственности имеет огромное значение, определяет для сторон правила игры и исключает недопонимание при решении конкретных вопросов. Для удобства при составлении договора предлагается использовать следующие классификации. 1.По системам, оборудованию и услугам: 2.По объему передаваемых функций: При разграничении эксплуатационной ответственности в...