По общему правилу, установленному действующим законодательством, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок(ст.621 Гражданского кодекса РФ).
Таким образом законодатель накладывает определенные ограничения на действия арендодателя в отношении нежилого помещения, переданного в аренду и защищает интересы арендатора.
В отношении некоторых видов договоров законодатель исключил преимущественное право аренды специальными нормами (краткосрочный наем жилых помещений, аренда транспортных средств, прокат), но, напомню, речь мы здесь ведем об аренде нежилых помещений.
Важно понимать, что речь идёт о заключении нового договора, а не о продлении текущего. В ст.621 ГК РФ говорится, что при заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон. Фактически же все условия нового договора могут быть изменены арендодателем, он вправе менять сроки, цену и любые иные условия договора. Арендатор же вправе соглашаться на такие условия или отказаться от преимущественного права на заключение договора.
Рассмотрим требования, которые необходимо соблюдать для того, чтобы этим правом арендатор воспользовался.
1.В договоре или в законе отсутствует формулировка об исключении преимущественного права аренды
Стороны договора вправе такое исключение прямо прописать в договоре, чем и пользуются многие собственники. Формулировка будет такая: «Арендатор не имеет преимущественного права аренды помещения на новый срок». Важно помнить - отсутствие подобного пункта в договоре автоматически ведет к возникновению преимущественного права аренды у арендатора.
2.Арендатор должен исполнять свои обязанности надлежащим образом
Если буквально толковать закон, то арендатор не вправе допускать и незначительных нарушений. Например, наличие просрочки по оплате аренды в один день автоматически лишает арендатора преимущественного права аренды. Подтверждение тому присутствует и в судебной практике. Добросовестность арендатора предполагает надлежащее исполнение всех принятых по заключенному договору обязательств. Факт их неисполнения является достаточным основанием для отказа арендатору в заключении договора на новый срок. При этом наличие или отсутствие признаков существенности допущенных нарушений не должно приниматься во внимание. (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 14 ноября 2007 г. по делу № А56-8467/2006).
Такое жесткое соблюдение контракта (особенно при долгосрочных отношениях) довольно затруднительно, даже со стороны федеральных операторов случаются сбои.
Ряд юристов при этом считают, что для лишения арендатора преимущественного права нарушение должно быть существенным, более того - сроки, в течение которых арендодатель вправе применять меры ответственности по такому существенному нарушению, не истекли на момент окончания договора аренды.
Также теоретически можно перечислить в договоре основные параметры отклонения, которые не лишают арендатора преимущественного права аренды, например, «отсутствие просрочек платежа на срок 2 дня и более и/или 2 раза подряд». На практике я с таким не сталкивался.
3.Наличие письменного уведомления арендатором арендодателя о желании заключить новый договор
Такое уведомление должно направить в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.
В связи с этим процедуру использования такого права желательно четко прописать:
- Срок и форму уведомления арендатором арендодателя о заключении договора;
- Срок и форму ответа арендодателя;
- Срок и порядок согласования условий нового договора.
4.Договор прекращается в связи с истечением срока
Прекращение договора по иным основаниям формально лишает арендатора преимущественного права.
В связи с этим, преимущественного права не будет, если:
- На финише договора стороны подписывают соглашение о расторжении договора (без ссылки на истечение его срока);
- Договор расторгнут по инициативе Арендатора;
- Договор расторгнут по инициативе арендодателя в связи с нарушениями арендатором требований закона или договора.
Остается вопрос - вправе ли арендатор требовать преимущественного права аренды в случае, если арендодатель отказался от исполнения договора в порядке, предусмотренном договором и при отсутствии вины арендатора (ст.450.1 Гражданского кодекса РФ). Ряд юристов считают, что такой отказ автоматически лишает арендатора преимущественного права, но в таком случае арендодатель легко может обойти условие о преимущественном праве, оно просто теряет смысл при наличии права на односторонний безусловный отказ от договора.
5.Срок действия преимущественного права
Арендатор вправе воспользоваться преимущественным правом в течение 1 года со дня истечения срока договора аренды. По истечении года арендатор преимущественного права аренды лишается, арендодатель вправе сдавать помещение в аренду третьим лицам без предложения заключить такой договор «старому» арендатору.
Последствия уклонения арендодателя от соблюдения преимущественного права
В случае заключения арендодателем договора с третьим лицом в обход требования о преимущественном праве, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде:
- перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды;
- либо только возмещения таких убытков.
Важно отметить, что последствия для арендодателя будут довольно серьезными, помимо ответственности перед «старым» аредатором, проблемы возникнут и с арендатором «новым», договор аренды с которым будет переведен на арендатора с преимущественным правом.
Подводя итог
Преимущественное право является довольно мощным инструментом для арендатора и серьезным (иногда недооцененным собственниками помещения) обременением для арендодателя. Сторонам желательно довольно детально прописывать все условия, касаемые преимущественного права, непосредственно в договоре.
Также важно отметить то, что судебная и правоприменительная практики меняются и то, что сегодня трактуется судами определенным образом (например, критерии надлежащего исполнения арендаторами своих обязанностей), может кардинально измениться.
Понравилась статья? Ставьте лайки, подписывайтесь в Дзен, подписывайтесь в Телеграм - https://t.me/proarenda, ВКонтакте - ВКонтакте | ВКонтакте vk.com
Устали от неопределенности при аренде недвижимости? Закажите профессионально подготовленные образцы договоров всего за 1000 рублей! Эти документы помогут защитить ваши интересы и избежать юридических проблем. Не рискуйте — обеспечьте свою сделку надежностью! Свяжитесь со мной и получите качественные образцы прямо сейчас!
За консультациями, образцами договоров аренды или за составлением индивидуальных договоров аренды, представительстве в арбитражных судах обращайтесь по электронной почте proarendu2025@gmail.com или посредством WhatsApp/Telegram по номеру +7-922-603-58-35
