Ранее я уже писал, в каком состоянии арендаторы возвращают помещения, что делать, чтобы минимизировать свои риски и как в договоре зафиксировать понятие нормального износа.
В данной статье я предлагаю более подробно остановиться на формулировке в договоре такого понятия как неотделимые улучшения. По общему правилу (иное не предусмотрено договором):
- Произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью.
- В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений.
- Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.
Состав неотделимых улучшений
Что такое отделимые и неотделимые улучшения законодатель не детализирует. Формально отделить от помещения можно всё что угодно. Это и порождает споры сторон на финише договора. Начинаются разговоры про сантехнику, встроенную мебель, двери, декоративные встроенные элементы, подоконники, кондиционеры и даже полы. Особо одаренные арендаторы, например, демонтируют установленные двери и заменяют их стандартными, простыми. Допустимо ли это? Вполне себе при определенных обстоятельствах. Уж точно можно поспорить. Так вот наша с вами задача максимально сузить спектр спора, прямым текстом исключив в договоре то, что к неотделимым улучшениям не относится или определить, что те или иные улучшения являются неотделимыми.
Попробуем детализировать перечень неотделимых улучшений. В каждом конкретном случае он может быть индивидуальным, но по умолчанию в своих договорах я фиксирую следующие улучшения:
- Финишная отделка пола, потолка, стен, в том числе напольное покрытие (линолеум, паркет, ламинат), стеновые панели, обои, подвесной потолок и пр.
- Окна, двери и элементы их отделки, в том числе подоконники, откосы, наличники, фурнитура.
- Сантехническое оборудование, в том числе унитаз, раковина, смесители, запорная арматура.
- Встроенная мебель, в том числе кухня, шкафы, мебель под сантехнику.
- Декоративные элементы отделки, конструктивно связанные с полом, стенами или потолком.
- Электрооборудование, в том числе розетки, выключатели, автоматы, щитки, счетчики.
- Элементы освещения, за исключением потолочных подвесных люстр.
- Инженерные коммуникации, оборудование и сети, в том числе трубы, кабель, пожарная или охранная сигнализация, система вентиляции, система кондиционирования, система контроля управления доступом.
Дополнительно рекомендую отразить в договоре как неотделимые улучшения еще две позиции:
- Иные улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества.
- Ремонтные работы, проводимые арендатором при подготовке помещения и согласованные сторонами в договоре. Идеально, когда ремонтные работы проводятся на основании дизайн-проекта и он прикладывается к договору с фиксацией тех улучшений, которые стороны признают как неотделимые.
Компенсация неотделимых улучшений
Ваш типовой договор должен содержать формулировку: стоимость неотделимых улучшений арендатору не компенсируются! В противном случае вы попадаете в зону риска: по окончанию договора все согласованные с вами неотделимые улучшения подлежат компенсации арендатору. Там есть определенные нюансы и существует довольно обширная судебная практика по этому вопросу, но эти проблемы находятся за рамками настоящей статьи.
Если все-таки вы вынуждены включить компенсацию неотделимых улучшений арендатору в договор. Обязательно четко определите перечень таких улучшений, их стоимость и постоянную амортизацию, которая в идеале должна свести на нет все улучшения к моменту окончания срока договора.
Последнее предупреждение. В настоящем материале я не рассматриваю налоговый вопрос, связанный с тем, что арендатор передает все неотделимые улучшения вам в собственность. Такая проблема имеет место быть, но разбирать ее нужно отдельно.
Итого
Усиливаем договорные позиции:
- неотделимые улучшения арендатору не компенсируются;
- максимально разворачиваем перечень неотделимых улучшений;
- при необходимости компенсации улучшений фиксируем их стоимость и амортизацию.
Примерно так. Теперь у вас на руках формулировки, с которыми ваш договор станет только лучше. Хотите чувствовать себя еще более защищенным? Всего за 1000 рублей я скину вам договор аренды нежилого помещения в жилом доме или офисном центре, в котором учтены многие жизненно необходимые для арендодателей условия!
Подписывайте только правильные контракты!
Понравилась статья? Ставьте лайки, подписывайтесь в Дзен, подписывайтесь в Телеграм - https://t.me/proarenda, ВКонтакте - ВКонтакте | ВКонтакте vk.com
Устали от неопределенности при аренде недвижимости? Закажите профессионально подготовленные образцы договоров всего за 1000 рублей! Эти документы помогут защитить ваши интересы и избежать юридических проблем. Не рискуйте — обеспечьте свою сделку надежностью! Свяжитесь со мной и получите качественные образцы прямо сейчас!
За консультациями, образцами договоров аренды или за составлением индивидуальных договоров аренды, представительстве в арбитражных судах обращайтесь по электронной почте proarendu2025@gmail.com или посредством WhatsApp/Telegram по номеру +7-922-603-58-35
#коммерческая недвижимость#аренда#инвестиции#готовый арендный бизнес#ГАБ#договор аренды