Такой пугающий сюжет. Вы подписали долгосрочный договор аренды. Но как оказалось, по этому договору нельзя было провести индексацию. И наконец-то спустя 10 лет договор подходит к концу. Вы с нетерпением ждете этого момента и… И узнаете, что договор продлен на тех же условиях еще на 10 лет. Катастрофа!
Почему так произошло? Просто арендатор включил в договор условие о его пролонгации на тот же срок, на который был заключен договор. В нашем случае на 10 лет.
Получается, что автопрлонгация договора аренды нежилого помещения - зло? Не совсем так. Давайте попробуем разобраться.
По общему правилу, если арендатор продолжает пользоваться нежилым помещением после истечения срока договора, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Это и есть пролонгация в широком смысле. В этом случае любая из сторон вправе отказаться от договора по письменному уведомлению за три месяца. Это условие действует по закону, но иногда стороны его меняют на автопролонгацию на определенный срок. Про нее и будем говорить.
Суть автопролонгации на определенный срок
Стороны могут предусмотреть в договоре следующее. Если ни одна из сторон своевременно не заявит о намерении прекратить договор, то договор автоматически продлится или на тот же срок, на который был заключен первоначально (например, на 11 месяцев, на 2 года, на 10 лет….), или на иной, установленный сторонами.
Последствия автопролонгации на новый срок
Автопролонгация может стать определенной проблемой. Вы же помните, если договором не установлено иное, расторгнуть договор аренды ой как непросто. Получается чуть-чуть зазевались - попали на новый срок аренды. При этом, у самих федеральных арендаторов (не у всех) право на односторонний внесудебный отказ от договора предусмотрено. Их риски автопролонгации в этом случае не пугают. А вот арендодатель может влипнуть основательно.
С другой стороны. Не всегда вы работаете на растущем рынке. В сложные времена автопролонгация (без права внесудебного выхода из договора арендатора) может сыграть злую шутку уже с арендатором. У меня такая ситуация была с Fixprice. Договор был на 11 месяцев с условием об автопролонгации на тот же срок. Рынок аренды падал. На этой волне из года в год они планомерно пугали съездом из помещения и отжимали по условиям. Один раз срок уведомления пропустили, договор продлился на новый срок, шантажировать съездом уже не могли, для меня это было на руку.
Рекомендации по составлению договора
При включении условия об автопролонгации на определенный срок сразу подумайте о следующем:
- На какой срок пролонгируется договор: на срок основного договора или на иной срок (например, при долгосрочном договоре продление на 11 месяцев).
- Количество пролонгаций. Иногда можно встретить такую формулировку - количество пролонгаций не ограничено. Можно, например, ограничить автопролонгацию одним сроком. В любом случае условие это нужно прописать прозрачно и понятно.
- Срок, за который стороны должны предупредить контрагента об отказе от продления договора при его окончании. Например, такой срок может составлять месяц до окончания срока договора. Этот пункт всегда рекомендую указывать в договоре, не только при пролонгации на определенный срок. Если ни одна из сторон не заявила об этом за месяц до окончания договора, договор автоматически продлевается на тот же срок (или на неопределенный срок). Зачем нужен этот месяц? Очень просто: у сторон (и арендатора, и арендодателя) появляется определенность и понимание, что в последний день договора не возникнет сложностей: арендатор не освободит помещение или арендодатель не будет требовать такого освобождения.
- Право сторон на односторонний внесудебный безмотивный отказ от договора в случае его пролонгации. В таком формате риск продления договора на длительный срок снимается возможностью от него в любой момент отказаться.
- Убирайте условие об автопролонгации на новый срок, если одна из сторон (конечно же арендатор) наделена правом на безусловный внесудебный отказ от договора. Повторюсь, крупные сетевые арендаторы любят включать условие об автопролонгации, имея при этом возможность самим в любой момент выйти из контракта. Это при десятилетнем-то сроке действия договора!
- Не подписывайтесь под автопролонгацию на длинные сроки (по мне так свыше одного года).
- Оно вам точно надо? Условие об автоматическом продлении договора аренды на длительный срок? Тогда поставьте себе напоминалку.
Итого
Условие про продлении договора на определенный срок может сыграть с вами злую шутку, договор аренды автоматически продлится и выскочить из него не получится. И придется вам существовать рука об руку со своим ненаглядным арендатором еще очень долго-долго. Так что несколько раз подумайте - нужна ли вам такая пролонгация договора. Да! И не забудьте проверить ваши действующие контракты. А вдруг вы уже пропустили срок уведомления!
Больше информации и обсуждений в Телеграм - https://t.me/proarenda
Понравилась статья? Ставьте лайки, подписывайтесь в Дзен, подписывайтесь в ВКонтакте - ВКонтакте | ВКонтакте vk.com
Закажите профессионально подготовленные образцы договоров аренды и купли-продажи нежилых помещений (магазины, офисы, помещения в строящихся домах), соглашений (скидки, рассрочки и пр.), сопутствующих договоров (поручительство, залог и пр.) всего от 1000 рублей!
Обращайтесь по электронной почте proarendu2025@gmail.com или посредством WhatsApp/Telegram по номеру +7-922-603-58-35
#коммерческая недвижимость#аренда#инвестиции#готовый арендный бизнес#ГАБ#договор аренды