Выставляя нежилое помещение в аренду или находясь в поиске объекта как арендодатель, так и арендатор в первую очередь ориентируются на стоимость квадратного метра. Это удобно и с точки зрения определения рыночной стоимости, и для сопоставления предлагаемого помещения с аналогами. Ну вот стороны нашли друг друга и приступают к подписанию договора аренды.
Гражданское законодательство не запрещает нам формировать цену договора расчетным путем. Договор аренды вполне себе может содержать такую формулировку: «Размер ежемесячной арендной платы составляет 1000 рублей за один квадратный метр помещения». А давайте попробуем разобраться - стоит ли договор составлять именно таким образом?
Представим себе такую ситуацию.
Вы купили помещение в строящемся доме. Дом построен, проведены финишные замеры и вам передано помещение в состоянии черновой отделки и без внутренних перегородок. По результатам замеров БТИ площадь помещения составляет 100 квадратных метров.
Вы находите арендатора, он своими силами и за свой счет возводит перегородки (санузел, торговый зал, подсобные помещения, тамбур), проводит отделочные работы. Работает один год и уезжает.
Никаких изменений в ЕГРН по перепланировке никто не вносит. Такое бывает часто, поверьте.
И ищет себе собственник нового арендатора и в рекламу выставляет помещение площадью 100 квадратных метров (тем более, что выписка из ЕГРН это подтверждает). Арендатор найден, стороны подписали договор аренды, по условиям которого цена за квадратный метр помещения составляет 1 000 рублей, площадь помещения зафиксирована как 100 метров.
Проходит два года, арендатор решает, например, провести перепланировку и для начала вызывает на обмеры кадастрового инженера. Инженер проводит обмеры и… Ба! А площадь-то помещения составляет 90 метров. А платил-то я почему-то за 100! Это же 10 000 рублей переплаты в месяц, целых 240 000 рублей за минувшие два года!
И приходит такой арендатор к собственнику и требует перерасчета, поскольку цена помещения сформирована была через цену квадратного метра, а метров-то, как видите, не достает. Ну а если собственник откажется, то уж суд должен встать на сторону арендатора.
Почему поменялся фактический метраж?
Причины могут быть различными. Наиболее распространенные:
- добавлены перегородки;
- обшиты колонны;
- транзитные коммуникации зашиты в короб;
- проведены отделочные работы;
- одно помещение разделено на два независимых объекта и более.
Все это «поджирает» квадратные метры.
И понятно, что собственники не горят желанием вносить соответствующую информацию в ЕГРН, поскольку руководствуются следующим принципом: сколько метров в ЕГРН, столько метров я продам или сдам в аренду. А что! Иногда вполне себе проходит. Да и в принципе большого смысла регистрировать данные изменения нет - сегодня одна планировка, завтра другая. Не набегаешься.
Почему возникает право перерасчета?
Пункт 3 ст.654 Гражданского кодекса РФ гласит: «В случаях, когда плата за аренду здания или сооружения установлена в договоре на единицу площади здания (сооружения) или иного показателя его размера, арендная плата определяется исходя из фактического размера переданного арендатору здания или сооружения».
Таким образом, устанавливая арендную плату в виде стоимости за квадратный метр помещения, мы должны четко представлять себе фактическую площадь помещения, которое мы передадим арендатору, а такая фактическая площадь, как мы видим, не всегда тождественна площади по документам.
Какие формулировки нужно зафиксировать в договоре?
Мы не должны с вами привязываться к стоимости квадратного метра, поэтому устанавливается цена за все помещение в целом. В нашем случае это будет 100 000 рублей в месяц. Соответственно, формулировка будет такой: «Ежемесячный размер арендной платы за помещение составляет 100 000 рублей».
С целью исключить возможные споры я дополняю договор следующей формулировкой: «Изменение или уточнение метража помещения (в том числе, в результате перепланировки, ремонтных и отделочных работ, уточнения обмеров) не влияет на размер арендной платы, установленный настоящим договором».
Хорошо бы к договору прикладывать фактическую планировку помещения и это не обязательно должен быть план, подготовленный специалистом.
В каких случаях расчетная цена за квадратный метр нам необходима?
Очевидно тогда, когда мы при подписании договора аренды не можем определить точный метраж помещения, например:
- объект находится в стадии строительства, замеры объекта не проводились;
- объект аренды выделяется из существующего помещения путем установки новых перегородок;
- объект аренды формируется из двух и более помещений путем их объединения;
- у арендодателя нет информации по текущей площади объекта.
В этом случае удобно использовать расчетный метод. При этом рекомендую указать, что после проведения замеров площадь фиксируется сторонами и последующие изменения площади на размер арендной платы не влияет.
Итого
Расчетный способ определения арендной платы, иногда позволяя сторонам решить вопрос ценообразования на старте договора, может стать «миной замедленного действия» и привести к реальным денежным потерям. Используйте этот инструмент с умом!Понравилась статья? Ставьте лайки, подписывайтесь в Дзен, подписывайтесь в Телеграм - https://t.me/proarenda, ВКонтакте - ВКонтакте | ВКонтакте vk.com
Устали от неопределенности при аренде недвижимости? Закажите профессионально подготовленные образцы договоров всего за 1000 рублей! Эти документы помогут защитить ваши интересы и избежать юридических проблем. Не рискуйте — обеспечьте свою сделку надежностью! Свяжитесь со мной и получите качественные образцы прямо сейчас!
За консультациями, образцами договоров аренды или за составлением индивидуальных договоров аренды, представительстве в арбитражных судах обращайтесь по электронной почте proarendu2025@gmail.com или посредством WhatsApp/Telegram по номеру +7-922-603-58-35
#коммерческая недвижимость#аренда#инвестиции#готовый арендный бизнес#ГАБ#договор аренды
