Бывают и такие истории. Стороны подписывают договор аренды нежилого помещения. В соответствии с договором арендодатель должен был помещение передать по акту в течение, например, недели. Проходит неделя, помещение готово к передаче, какие-либо замечания отсутствуют. Но арендатор на передачу помещения не является, акт не подписывает. Более того, арендатор направляет письмо собственнику такого содержания: «Увы и ах! Помещение уже не интересно, принимать его не буду, а нет приемки, нет и арендной платы. И вообще от договора отказываюсь!» Что в этом случае делать собственнику? Ну, например, понудить арендатора через суд помещение принять, а также взыскать за время простоя арендную плату. Реализуемо ли это? Давайте посмотрим на примере одного интересного судебного разбирательства.
Фабула дела
- Стороны заключили договор аренды нежилого помещения, по условиям которого арендодатель обязался передать арендатору во временное владение и пользование на 11 месяцев нежилые помещения, а арендатор обязался принять их по акту приема-передачи и оплачивать пользование ими.
- По договору арендатор обязан был оплатить гарантийный взнос (обеспечительный платеж) в обеспечение обязательств по договору, но не оплатил его.
- Арендатор не принял помещение по акту приема-передачи.
- Арендатор направил арендодателю уведомление об отказе от договора, хотя право на отказ без указания причин было предусмотрено договором только по истечении первого года аренды и по уведомлению арендодателя за 90 дней.
- В ответ арендодатель предъявил к арендатору в суде два вида требования:
- о взыскании денежных средств: гарантийного взноса (обеспечительного платежа); неустойки за несвоевременное перечисление гарантийного взноса; убытков, возникших в связи с отказом принять помещения по акту, в размере неполученной арендной платы.
- об обязании арендатора принять помещение.
И что же?
Арбитражный суд иск удовлетворил и в части взыскания денежных средств, и в части понуждения арендатора к подписанию акта приема-передачи.
Однако Верховный Суд РФ (ВС) такую позицию нижестоящих судов поддержал не полностью. Давайте препарируем выводы ВС на три составляющих.
Выводы ВС относительно отказа арендатора от договора
- Суд признал несостоятельными доводы арендатора о том, что поскольку он утратил интерес к аренде и направил уведомление арендодателю об отказе от договора, договор считается прекращенным.
- Основания для одностороннего отказа от договора могут быть предусмотрены как законом, так и соглашением, достигнутым между участниками соответствующих правоотношений.
- Применительно к арендным правоотношениям процедура одностороннего отказа от договора аренды может быть реализована в случае, если он заключен на неопределенный срок, а также если соглашением сторон предусмотрена возможность в одностороннем порядке прекратить арендные отношения.
- Утрата интереса арендодателя или арендатора к арендным отношениям не является основанием для расторжения договора аренды!
Прекрасный подход, не поспоришь!
Выводы ВС РФ про понуждение к приемке
- В случае неисполнения должником обязательства кредитор вправе требовать по суду исполнения обязательства в натуре, если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства.
- В п.22 Пленума ВС РФ от 24.03.2016 № 7 также разъяснено, что при разрешении судами вопроса о допустимости понуждения должника к исполнению обязательства в натуре необходимо учитывать не только положения закона или договора, но и существо соответствующего обязательства.
- Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
- По общему правилу, договор аренды как консенсуальная сделка считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по всем его существенным условиям.
- Передача имущества арендатору является этапом исполнения договора и обязательством арендодателя, которое при аренде помещений считается исполненным путем предоставления его во владение или пользование арендатору и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
- Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче помещения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества.
- При неисполнении арендодателем указанной обязанности арендатор вправе требовать понуждения арендодателя передать объект во владение или пользование.
- В случае неисполнения арендатором обязанности по принятию объекта аренды права другой стороны договора подлежат судебной защите путем досрочного расторжения договора и (или) возмещения убытков, причиненных как неисполнением сделки, так и ее расторжением, а не путем удовлетворения требования об обязании принять помещения, принудительное исполнение которого предполагает в том числе и принудительное вселение арендатора.
- Неподписание акта приема-передачи арендатором является случаем просрочки кредитора, из-за чего арендодатель не имеет возможности исполнить свое обязательство по передаче помещения во владение арендатора.
- Арендатор, являясь кредитором по обязательству арендодателя обеспечить владение и пользование предметом аренды, несет неблагоприятные последствия, связанные с нереализацией своего права, но не может быть понужден к его реализации в натуре.
- Обязание арендатора к приемке помещений путем подписания соответствующего акта приема-передачи, противоречит существу права арендатора на принятие помещения.
- Соответственно требование арендодателя в части обязания принять от арендодателя спорные помещения по акту приема-передачи путем подписания этого акта не может быть удовлетворено.
Вот так! Затолкать-таки арендатора принудительно в помещение не получится! А так нам только волю дай, мы бы с удовольствием его туда запихали, да еще бы и работать заставили!
Выводы ВС относительно денежных обязательств арендатора
- В случае просрочки арендатора арендодатель вправе требовать взыскания соответствующих убытков, а не присуждения исполнения в натуре.
- При отказе арендатора от приемки помещения предметом присуждения может быть обязанность уплатить арендодателю денежную сумму.
- До прекращения действия договора арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения условий договора, об уплате гарантийного взноса и неустойки, начисленной за нарушение срока внесения этого взноса.
- В связи с нарушением арендатором обязательства по договору по принятию объекта в аренду, права арендодателя подлежат защите в виде возмещения причиненных ему убытков.
- Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Здесь все понятно! Помещение не принимай, но деньги, будь добр, заплати!
Какие выводы мы можем сделать, ориентируясь на нормы действующего законодательства и позицию Верховного суда:
- Договор аренды считается для сторон заключенным с момента подписания.
- Отказ арендатора от приемки помещения не является основанием для одностороннего отказа от договора.
- Отказ арендодателя от передачи помещения дает арендатору право понуждать собственника к передаче помещения.
- Арендатора понудить к приемке помещения невозможно.
- Отказ арендатора от приемки помещения предоставляет арендодателю право взыскивать убытки, в том числе в виде упущенной выгоды (неполученной арендной платы). Стоит отметить, что данное определение Верховного суда не решает напрямую проблему взыскания с арендатора не убытков, а именно арендной платы. Но это вопрос для отдельной статьи.
Что рекомендуется предусмотреть в договоре аренды:
- Передача объекта происходит в момент подписания договора путем составления акта приема-передачи (без составления акта - вариант менее надежный, но приемлемый). Понятно, что не всегда это возможно.
- Обязанность приемки помещения арендатором. Да, ВС написал, что это не спасает, но с точки зрения переговорной позиции это сделать необходимо.
- Перечисление обеспечительного платежа в максимально короткие сроки, до передачи помещения и ответственность за нарушение указанного обязательства (ежедневные пени).
- Разовый штраф и ежедневные пени за отказ арендатора от приемки помещения.
- Начисление арендной платы - с момента приемки помещения арендатором или уклонения его от такой приемки.
Все перечисленные позиции не гарантируют вам приемку помещения арендатором, но уж точно порядком упростят вам жизнь!
Кстати, при последующем рассмотрении этого дела арендодатель также взыскал разницу аренды между ценой, установленной рассматриваем договором аренды, и ценой, установленной в договоре аренды с новым арендатором. Про то как это работает читайте в статье Арендатор отказался от использования помещения и заплатил за это
Будьте внимательны! Подписывайте только правильные контракты!
Судебный акт будет выложен в телеграм-канале.
Понравилась статья? Ставьте лайки, подписывайтесь в Дзен, подписывайтесь в Телеграм - https://t.me/proarenda, ВКонтакте - ВКонтакте | ВКонтакте vk.com
Устали от неопределенности при аренде недвижимости? Закажите профессионально подготовленные образцы договоров всего за 1000 рублей! Эти документы помогут защитить ваши интересы и избежать юридических проблем. Не рискуйте — обеспечьте свою сделку надежностью! Свяжитесь со мной и получите качественные образцы прямо сейчас!
За консультациями, образцами договоров аренды или за составлением индивидуальных договоров аренды, представительстве в арбитражных судах обращайтесь по электронной почте proarendu2025@gmail.com или посредством WhatsApp/Telegram по номеру +7-922-603-58-35
#коммерческая недвижимость#аренда#инвестиции#готовый арендный бизнес#ГАБ#договор аренды