Налоговое законодательство в 2024 году подкинуло «свинью» многим предпринимателям, находящимся на упрощенной системе налогообложения (доход или доход-расход). Нас это, в первую очередь интересует с точки зрения аренды коммерческой недвижимости. Давайте разберемся.
Суть нововведения
- Организации и ИП на УСН (упрощенной системе налогообложения) становятся плательщиками НДС с 01.01.2025г.
- Они могут быть освобождены от налога или платить его по пониженной ставке.
- От НДС освобождаются УСН с доходами за 2024 год до 60 млн руб. включительно. Для них ничего не меняется.
- Если по итогам 2024 года доход налогоплательщика-упрощенца превысит 60млн. рублей, то у такого налогоплательщика возникает обязанность платить НДС, начиная с 01.01.2025 года.
- Размер НДС плавающий, зависит от суммы дохода.
- Пониженные ставки НДС возможны:
- доход от 60 млн руб. до 250 млн руб. - ставка НДС 5%,
- от 250 млн до 450 млн руб. - ставка НДС 7%.
Таким образом, арендодатель, работающий ранее на УСН, доход которого превысил в 2024 году 60млн. рублей попадает в довольно неприятную ситуацию, его доход от аренды может автоматически сократиться на 5, 7%. Давайте попробуем минимизировать или избежать эти потери.
Предлагаемый алгоритм действий арендодателя
Шаг 1. Изучаем действующие договоры аренды на предмет формулировок по цене
- В договоре прямо предусмотрено условие, что в случае, если арендодатель становится плательщиком НДС, такой налог автоматически прибавляется к ставке арендной платы. Такое условие встречается в договорах с крупными арендаторами. Иногда такие формулировки в договор включали арендодатели, находящиеся в зоне риска вылететь на общую систему налогообложения. Так или иначе - вопрос в данном случае решен в пользу арендодателя. Переходим к шагу №4.1.
- В договоре прямо предусмотрено условие, что в случае, если арендодатель становится плательщиком НДС, цена аренды не меняется, НДС автоматически входит в состав установленной арендной платы. В этом случае вопрос решен в пользу арендатора. Такие условия в договорах мне встречать также доводилось. Переходим к этапу 4.1
- В договоре ничего не сказано про НДС. Самый распространенный до последнего времени вариант. Получается, что вопрос не решен и ситуация напряженная. Что же делать? Переходим к этапу второму.
Шаг 2. Определяем статус действующих контрагентов
Принципиальное значение для нас имеет система налогообложения арендатора - общая или упрощенная.
- Выделяем тех, кто находится на общей системе налогообложения и является плательщиком НДС. С ними все проще, они возместят начисленный им сверх цены аренды НДС из бюджета, финансовых потерь для них не будет. К таким операторам относятся все крупные федеральные игроки - продукты, банки, общепит, бытовая техника и пр. Переходим к шагу третьему. Теоретически, конечно, возможны осложнения и с ними, но это уже больше похоже на терроризм и желание «отжать» арендодателя по цене, пользуясь сложившейся ситуацией. В этом случае переходим к шагу 4.2.
- Выделяем тех, кто находится на упрощенной системе налогообложения. Причем арендаторы на УСН, но с НДС 5 или 7% также относятся к группе упрощенцев, поскольку не смогут взять НДС в зачет. С ними все сложнее. Начисленный им сверх цены НДС полностью ляжет на их плечи, компенсировать его они не смогут. Переходим к шагу третьему.
Шаг 3. Пробуем договориться
- Проводим устные переговоры, объясняем арендатору сложившуюся ситуацию и пробуем подвести все к заключению дополнительного соглашения. Возможно, будут достигнуты какие-то компромиссные условия.
- Направляем арендатору письмо, что в связи с измерением налогового законодательства просим оплату аренды с 01.01.2025 года производить с учетом увеличения на размер НДС ….%, цена аренды составляет 100тр, кроме того НДС ….. рублей. К письму рекомендую сразу прикладывать счет на оплату и подписанное дополнительное соглашение. Первый пункт (переговоры) теоретически можно пропустить.
Если на этом этапе договорились - добро пожаловать на ступень 4.1; не договорились - приступаем к этапу 4.2, судебному.
Шаг 4.1. Дополнительное соглашение
Вы договорились, поздравляю. Составляете дополнительное соглашение, учитываете в нем возможность изменения НДС на будущее.
Шаг 4.2. Суд
Не договорились. Это неприятный, но вполне себе реальный исход. На сегодняшний день есть противоположная судебная практика на уровне Верховного суда. Сказать как поведут себя суды довольно сложно, предполагаю, что судебная практика по данному вопросу сформируется в 2025 году. В связи с тем, что условия игры поменялось для очень многих, судебные стычки неизбежны. Подписывайтесь на телеграм-канал и сможем обсудить.
Защищаемся на будущее
Конечно, меняем условия своих новых договоров. Что фиксируем:
- цена аренды не включает НДС;
- если арендодатель становится плательщиком НДС, НДС оплачивается дополнительно к цене аренды;
- размер НДС корректируется автоматически при изменении законодательства или при изменении режима арендодателя.
P.s.
Я не призываю всех бежать и выжимать арендаторов. Перед тем как идти в суд, да и вообще затевать все действия по увеличению аренды на сумму НДС, арендодатель должен оценить реальную ситуацию:
- рыночность действующей ставки аренды после увеличения на сумму НДС - вполне возможно, что ставка уже на пределе;
- положение арендатора - он вообще это потянет?
- возможность досрочного выхода из контракта как арендатором, так арендодателем - дополнительный рычаг в переговорах;
- возможность нахождения какого-то компромиссного варианта.
В любом случае указанное нововведение приведет к чьим-то потерям, к этому нужно быть готовым.
Столкнулись ли вы с этой проблемой? Какие решения нашли вы - пишите в комментариях, пишите в телеграм. В Телеграм выложена схема-алгоритм действий арендодателя, более наглядная для пользователей.
Понравилась статья? Ставьте лайки, подписывайтесь в Дзен, подписывайтесь в Телеграм - https://t.me/proarenda, ВКонтакте - ВКонтакте | ВКонтакте vk.com
Устали от неопределенности при аренде недвижимости? Закажите профессионально подготовленные образцы договоров всего за 1000 рублей! Эти документы помогут защитить ваши интересы и избежать юридических проблем. Не рискуйте — обеспечьте свою сделку надежностью! Свяжитесь со мной и получите качественные образцы прямо сейчас!
За консультациями, образцами договоров аренды или за составлением индивидуальных договоров аренды, представительстве в арбитражных судах обращайтесь по электронной почте proarendu2025@gmail.com или посредством WhatsApp/Telegram по номеру +7-922-603-58-35