Договор аренды с федеральным оператором - это в целом неплохо. Вы получаете стабильный и постоянный денежный поток в длительной перспективе. Плюсы и минусы таких арендаторов я описывал в статье Какого арендатора выбрать?
Сейчас же хотелось акцентировать внимание на «тихих» условиях в договоре аренды:
- они в договоре не зафиксированы, но работают в силу закона;
- они прописаны в договоре, но им не придают должного значения;
- собственники не понимают значения зафиксированных договоренностей.
Конечно, это мой субъективный взгляд на проблему, но он обусловлен длительной практикой, взаимодействием с арендаторами и собственниками арендного бизнеса. Давайте попробуем разобраться, что же это за такие «тихие» условия договора.
Преимущественное право аренды
Отсутствие прямого исключения преимущественного права договором, автоматически включает действие этого условия. Действующий арендатор в этом случае (при соблюдении определенных условий) имеет преимущественное право перед другими арендаторами на заключение договора аренды на новый срок. Другими словами, по окончании срока действия договора и один год после окончания, действующий арендатор первый имеет право заключить договор аренды на помещение, если собственник такое желание (сдать помещение в аренду) изъявит.
Что делать
Исключать преимущественное право договором или устанавливать четкий порядок его реализации: отсутствие нарушений (например, просрочек), уведомление от арендатора о своем желании воспользоваться преимущественным правом за два-три месяца до окончания срока договора (чем больше срок, тем лучше).
Что почитать
Более подробно этот вопрос я отражал в статье Договор аренды магазина закончился, а поменять арендатора не получается
Индексация
Отсутствие упоминания про индексацию в договоре равнозначно невозможности изменить цену в течение действия всего срока договора без согласие на то арендатора.
Бывает и так. Индексация договором предусмотрена, но с формулировкой по соглашению сторон. Такая индексация опять же требует письменного согласия арендатора.
Увы, даже формулировка о том, что индексация проводится арендодателем по уведомлению, но оформляется соглашением, на сегодняшний день (год 2025) большинством судов трактуется как индексация, требующая обязательного письменного согласия арендатора.
Что делать
Если контракт у вас долгосрочный, обязательно предусматривайте условие по индексации (механизм, сроки, размер) по одностороннему волеизъявлению арендодателя, не ставьте увеличение цены в зависимость от подписания соглашения.
С сетевыми арендаторами не всегда такой номер проходит (скорее даже, практически всегда не проходит). Тогда используйте по возможности иные механизмы защиты:
- Право арендодателя на досрочный внесудебный отказа от договора. Идеальный вариант - бозмотивный отказ, не обусловленный какими-либо причинами. Крайний вариант отказа - превышение инфляцией определенных параметров (например, 10% в год). Не факт, что и на это федералы согласятся.
- Привязка к товарообороту. В данном случае товарооборот мы используем как страховочный механизм от общей инфляции. Ну а если и от этого арендатор отказывается, бегите от такого арендатора!
Что почитать
Как не следует формулировать условие об индексации арендной платы за нежилое помещение
Как «Красное и Белое» не дает проводить индексацию арендодателям
Суд встал на сторону арендодателя и провел индексацию «Красному и Белому»
Досрочное прекращение договора аренды
Если условиями договора аренды не предусмотрен односторонний внесудебный отказ арендодателя от договора, расторгнуть договор возможно будет только в судебном порядке и лишь при существенных нарушениях со стороны арендатора либо при существенных же изменениях обстоятельств. В текущих реалиях вероятность расторгнуть договор с федералом по таким основаниям стремится к нулю.
Что делать
Предусматривать право на внесудебный отказ арендодателя в договоре, хотя с сетевыми арендаторами шансы на это минимальны. Подстраховывайтесь иными способами:
- сокращайте сроки договора;
- привязывайтесь к товарообороту;
- предусматривайте безусловную индексацию.
Что почитать
По вопросу одностороннего отказа от договора предлагаю ознакомиться с этими статьями
Что нужно знать про односторонний отказ от договора аренды нежилого помещения
Попытался расторгнуть договор аренды офиса по суду и поседел
Автопролонгация
«Хитрые» арендаторы вставляют в договор такую формулировку: «В случае, если ни одна из сторон не заявит о прекращении договора за один (два, три….) месяц до окончания его срока, договор считается пролонгированным на тех же условиях и на тот же срок». В целом ничего плохого в этом нет, при условии, что договор у вас паритетный. А если договор был подписан на 10 лет? А если договором не предусмотрена индексация? А если у арендодателя нет права на односторонний внесудебный отказ от договора, а у арендатора есть? А если…. Ну если у вас стандартный договор с продуктовой сетью, который в первую очередь защищает интересы арендатора. Тогда у вас существенный риск «захода на новый круг» с «плохими картами».
Что делать
- или исключайте условие об автопролонгации из договора;
- или внимательно следите за сроками и заблаговременно направляйте арендатору уведомление об отмене автоматичкеского продления.
- или предусматривайте право арендодателя на односторонний внесудебного отказа от договора после такой пролонгации.
Что почитать
Пока не придумал, поэтому почитайте общую статью про риски арендодателя на длинных дистанциях Риски арендодателя в долгосрочном договоре аренды
Цена договора, рассчитанная от стоимости квадратного метра
Что происходит, если в договоре установлен расчетный механизм определения размера арендной платы, т.е. цена аренды = стоимость квадратного метра*площадь помещения. Такая формулировка дает возможность перерасчета цены аренды, когда переданная арендатору площадь по договору (метраж, зафиксированный в договоре) и фактически переданная площадь отличаются. Причины различия могут быть разными (ремонт, перепланировка, уточнение размеров), а проблемы почти у всех одинаковые - споры сторон и перерасчет арендной платы.
Что делать
- Устанавливайте твердый размер арендной платы за все помещение и усиляйте формулировкой, что изменение площади помещения не влияет на ежемесячную сумму аренды.
- Если по каким-то причинам вы устанавливаете расчетный механизм (например, площадь неизвестна на момент подписания договора), определите момент, когда стороны зафиксируют площадь и цену, а арендная плата не будет подлежать перерасчету (например, после окончания ремонтных работ).
Что почитать
Собственник установил цену квадратного метра аренды магазина и потерял деньги!
Цена аренды и НДС
С учетом налоговых нововведений, часть налогоплательщиков-арендодателей, работающих на упрощенной системе налогообложения , «улетели» на НДС (или находятся в зоне риска). Вот с какими проблемами они могут столкнуться:
- В договоре ничего не сказано про НДС. Такие договоры могут порождать лишние споры сторон. У федералов я с таким не сталкивался, они, как правило, все подробно про НДС описывают.
- «Хитрые» арендаторы так формируют договор, что после перехода арендодателя на НДС, цена НДС будет включена в цену аренды. Таким образом, это будут прямые потери для собственника и прямая же выгода для федерального арендатора, который изначально является плательщиком НДС.
Что делать
Правильно составлять контракты:
- указывать на старте, включен ли в цену НДС;
- прописывать алгоритм возможного перехода арендодателя на НДС и обратно. Алгоритм такой: арендодатель перешел на НДС, НДС прибавляется к цене аренды; арендатор перестал быть плательщиком НДС - цена на сумму НДС уменьшилась.
Что почитать
НДС для упрощенцев в 2025 году при сдаче в аренду коммерческой недвижимости
Вот первая часть условий договора, которые не всегда видны при первом прочтении, но проблем арендодателю добавить смогут.
Продолжение читайте в статье Скрытые дефекты договора аренды с федеральными арендаторами
Какие на ваш взгляд условия договора могут сыграть с нами злую шутку? Поделитесь своим мнением, поучаствуйте в написании статьи.
Понравилась статья? Ставьте лайки, подписывайтесь в Дзен, подписывайтесь в Телеграм - https://t.me/proarenda, ВКонтакте - ВКонтакте | ВКонтакте vk.com
Устали от неопределенности при аренде недвижимости? Закажите профессионально подготовленные образцы договоров всего за 1000 рублей! Эти документы помогут защитить ваши интересы и избежать юридических проблем. Не рискуйте — обеспечьте свою сделку надежностью! Свяжитесь со мной и получите качественные образцы прямо сейчас!
За консультациями, образцами договоров аренды или за составлением индивидуальных договоров аренды, представительстве в арбитражных судах обращайтесь по электронной почте proarendu2025@gmail.com или посредством WhatsApp/Telegram по номеру +7-922-603-58-35
#коммерческая недвижимость#аренда#инвестиции#готовый арендный бизнес#ГАБ#договор аренды
