На заре своей деятельности по сдаче в аренду коммерческих помещений, я руководствовался такими принципами проведения индексации:
- одностороннее волеизъявление арендодателя;
- подписание соглашения не требуется;
- предел индексации не определен.
Мыслил я следующим образом. По истечение 12 месяцев я смогу провести такую индексацию, которую посчитаю нужным, ничего меня не ограничивает. И вообще смогу использовать индексацию как рычаг давления на арендатора.
И все шло по плану, но 17.11.2011 года вышло постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды». Указанное Постановление внесло весомый вклад в регулирование арендных отношений, в частности в вопросы индексации арендной платы.
В частности п.22 Постановления определил, что если договор аренды предусматривает право арендодателя в одностороннем порядке изменять ее размер, то в случаях, когда будет доказано, что в результате такого одностороннего изменения она увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила, что свидетельствует о злоупотреблении арендодателем своим правом, суд на основании п. 2 ст. 10 ГК РФ отказывает во взыскании арендной платы в части, превышающей названные средние рыночные ставки.
Получается следующая ситуация. Предел индексации в договоре не установлен. Арендодатель направляет арендатору уведомление о проведении индексации, допустим, на 10% или на индекс роста потребительских цен (ИПЦ). Опытный арендатор в ответ направляет письмо: а докажи, что изменение ты проводишь пропорционально изменению средних рыночных ставок! И аренду платит по ставке, изначально установленной договором. И начинается толкотня, которую решить можно будет только в суде. При этом арендодателю придется подготовить доказательственную базу. Да и арендатор встречно может подготовить контраргументы. Потратите время, деньги, проведете индексацию не на 10% и не на ИПЦ, а, например, на 4%. Кому это нужно?
Вот пример конкретного судебного разбирательства, связанного с тем, что арендатор оспорил действия арендодателя по повышению арендной платы. Что установили суды:
- Договором аренды сторонами предусмотрена возможность изменения размера годовой арендной платы арендодателем в одностороннем порядке, но не чаще одного раза в год.
- Уведомление о перерасчете размера арендной платы является неотъемлемой частью договора и обязательно для арендатора.
- Новый размер арендной платы устанавливается с первого числа месяца, следующего за месяцем, в котором арендодателем было направлено уведомление о перерасчете арендной платы.
- Арендодатель направил арендатору уведомление об установлении нового размера арендных платежей по договору аренды.
- Указанный размер арендных платежей определен арендодателем на основании отчета выполненного оценочной компанией.
- На основании экспертного заключения, судом установлена пропорция изменения средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду имущества, аналогичного имуществу, являющемуся объектом аренды.
- За рассматриваемый период пропорция составила 4,45%.
- Вместе с тем пропорция изменения арендной ставки согласно уведомлению об индексации составляет 71%, что верно определено судами как существенное превышение пропорции изменения среднерыночных ставок за соответствующий период.
- Учитывая несоответствие закону действий арендодателя по увеличению арендной платы на величину, указанную в уведомлении (п. 22 постановления от 17.11.2011 № 73), суды пришли к правильному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска о взыскании с арендатора арендной платы.
Какой вывод можно сделать?
Довольно простой - предусматривать либо четкие механизмы изменения арендной платы, либо предельные параметры индексации. Я делаю это так: арендодатель вправе проводить индексацию один раз в год на индекс роста потребительских цен, но в любом случае не менее 5% от действующей на момент проведения индексации ставки арендной платы.
А как условие по индексации прописываете вы?
Судебный акт будет выложен в телеграм-канале.
Понравилась статья? Ставьте лайки, подписывайтесь в Дзен, подписывайтесь в Телеграм - https://t.me/proarenda, ВКонтакте - ВКонтакте | ВКонтакте vk.com
Устали от неопределенности при аренде недвижимости? Закажите профессионально подготовленные образцы договоров всего за 1000 рублей! Эти документы помогут защитить ваши интересы и избежать юридических проблем. Не рискуйте — обеспечьте свою сделку надежностью! Свяжитесь со мной и получите качественные образцы прямо сейчас!
За консультациями, образцами договоров аренды или за составлением индивидуальных договоров аренды, представительстве в арбитражных судах обращайтесь по электронной почте proarendu2025@gmail.com или посредством WhatsApp/Telegram по номеру +7-922-603-58-35
#коммерческая недвижимость#аренда#инвестиции#готовый арендный бизнес#ГАБ#договор аренды