При отсутствии предусмотренных законом или договором оснований досрочное расторжение договора аренды по инициативе одной из сторон невозможно. Ни арендатору, ни арендодателю выйти из договора не получится со всеми вытекающими отсюда последствиями: арендная плата продолжит начисляться, обязательства сторон по договору продолжают действовать, заключение договора с новым арендатором неправомерно и т.д.
Исключение составляют договоры аренды недвижимого имущества, заключенные на неопределенный срок. Такие договоры можно расторгнуть в одностороннем внесудебном порядке, уведомив другую сторону за три месяца (или иной срок, установленный договором).
Основания расторжения договора в одностороннем судебном порядке по закону обозначены в статьях 615, 619 ГК (для арендодателя), 620 ГК (для арендатора) и 450 ГК (общие основания). Также законом предусмотрена возможность расторжения договора при существенным изменением обстоятельств (ст.451 ГК), но это отдельная история.
В любом случае возможность расторжения договора связана с существенными нарушениями договора контрагентом и возможна только по суду.
Расторжение договора со стороны арендодателя
Основания расторжения:
1) арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2) арендатор существенно ухудшает имущество;
3) арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
4) арендатор не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки (или в разумные сроки) когда производство капитального ремонта является его обязанностью по закону или договору.
Процедура расторжения договора арендодателем.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. Если арендатор такое требование выполнит в разумный срок до обращения арендодателя в суд, то основания для расторжения договора у арендодателя отпадают.
Ранее судебная практика шла по такому пути, что при обращении арендодателя в суд с целью расторгнуть договор по указанным основаниям, суд отказывал в таком расторжении в случае, если арендатор устранит имеющиеся замечания до вынесения судебного решения. Сейчас подход судов поменялся, это правило больше не действует.
До обращения в суд также необходимо направить арендатору письменное предложение о добровольном расторжении договора. Ждать ответ опять же придется - либо в течение срока, установленного договором, либо в течение 30 дней.
В случае нарушения указанной процедуры (при отсутствии предупреждения об устранении нарушения и предложения о расторжении договора) суд опять же откажет арендодателю в расторжении договора. Теоретически можно объединить два этапа (об устранении и о расторжении) в одном уведомлении.
Не лишним будет максимально формализовать в договоре процедуру судебного расторжения договора: указать срок устранения нарушений и срок ответа на требования арендодателя.
Расторжение договора аренды со стороны арендатора
Основания расторжения
1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;
4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.
Процедура расторжения договора арендатором
В данном случае речь не идёт о необходимости направлении письменного требования к арендодателю об устранении нарушения. Достаточно лишь просто уведомить арендодателя о нарушении и предложить расторгнуть договор.
Иные основани расторжения договора
Перечень оснований, указанных в этих статьях, не является закрытым.
Во-первых, любое существенное нарушение договора может послужить основанием для расторжения договора в судебном порядке на основании п.1 ч.2 ст.450 ГК.
Во-вторых, стороны вправе самостоятельно определить в договоре основания для расторжения договора в судебном порядке п.2 ч.2 ст.450 ГК.
Закон дает определение существенному нарушению договора - это нарушение, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В течение какого срока можно расторгнуть договор после нарушения
Важно также учитывать срок, в течение которого сторона вправе воспользоваться правом на расторжение договора. Такой срок не может длиться продолжительное время. Если сторона после выявления нарушения не воспользуется правом на расторжение в разумный срок, она лишится такого права. Например, арендатор допустил просрочку оплаты аренды, достаточной для расторжения, но арендодатель сразу за расторжением не обратился, долг в последующем был погашен и спустя, например, год после погашения долга арендодатель заявляет иск о расторжении. Суд в таком требовании арендодателя, скорее всего, откажет.
Итог. Особенности расторжения договора по закону:
- Существенный характер нарушений.
- Судебный порядок.
- Формализованная и длительная процедура.
На практике рассмотренный судебный порядок расторжения договора реализовывается с большим трудом и в крайних случаях, в связи с этим большее распространение получил односторонний внесудебный отказ от договора в порядке, согласованном сторонами в договоре (ст.450.1 ГК). Этот механизм я опишу в следующей статье.
Понравилась статья? Ставьте лайки, подписывайтесь в Дзен, подписывайтесь в Телеграм - https://t.me/proarenda, ВКонтакте - ВКонтакте | ВКонтакте vk.com
Устали от неопределенности при аренде недвижимости? Закажите профессионально подготовленные образцы договоров всего за 1000 рублей! Эти документы помогут защитить ваши интересы и избежать юридических проблем. Не рискуйте — обеспечьте свою сделку надежностью! Свяжитесь со мной и получите качественные образцы прямо сейчас!
За консультациями, образцами договоров аренды или за составлением индивидуальных договоров аренды, представительстве в арбитражных судах обращайтесь по электронной почте proarendu2025@gmail.com или посредством WhatsApp/Telegram по номеру +7-922-603-58-35
