Ранее мы с вами рассматривали сюжет, при котором попытки арендодателей провести индексацию арендной платы для «Красного и белого» (КиБ) в судах закончились провалом (ссылка на статью). Суд принял сторону арендатора и заблокировал возможность увеличения цены договора. Решение, на мой взгляд, не совсем справедливое. Но правосудию видней.
В данной статье я привожу вам диаметрально противоположную позицию судов по пересмотру арендной платы.
Напомню формулировку, которую до недавнего времени в своих договорах использовал алкогольный оператор.
Постоянная часть арендной платы составляет 90 000 рублей в месяц. В соответствии с пунктом договора пересмотр постоянной части арендной платы возможен не чаще одного раза в год на индекс потребительских цен (в процентах за последние 12 месяцев аренды), установленный (опубликованный) государственным органом статистики Нижегородской области, но не более 10 процентов. Повышение постоянной части арендной платы возможно не ранее, чем через 365 дней с момента начала начисления постоянной части арендной платы в размере 90 000 рублей, предусмотренной пунктом 3.1.1 договора, и далее не ранее 365 дней с момента предыдущего повышения. Письмо с предложением об изменении размера арендной платы должно быть направлено другой стороне не менее чем за 30 календарных дней до даты предполагаемого изменения. Изменение размера арендной платы оформляется дополнительным соглашением к договору. По соглашению сторон арендная плата может быть изменена в любое время действия договора.
Стандартная до недавнего времени формулировка, взятая непосредственно из рассматриваемого нами дела.
Как развивались события:
- Арендодатель и КиБ заключили договор аренды нежилого помещения, в соответствии с которым арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование за плату нежилые помещения.
- Согласно договору арендная плата состоит из постоянной и переменной части арендной платы.
- Срок аренды по договору исчисляется с момента государственной регистрации договора и составляет 10 лет.
- Имущество передано арендодателем арендатору по акту приема-передачи.
- Арендодатель в уведомлении обратился к ответчику с требованием заключить дополнительное соглашение к договору аренды об увеличении постоянной части арендной платы на 6,33 процента.
- К уведомлению прилагались дополнительное соглашение и информация с сайта Службы государственной статистики Нижегородской области об увеличении индекса потребительских цен Нижегородской области за 12 месяцев.
- Согласно сервису отслеживания почтовых отправлений на официальном интернетсайте акционерного общества «Почта России» данное письмо возвращено отправителю («по иным обстоятельствам»).
- Ссылаясь на уклонение арендатора от подписания дополнительного соглашения об увеличении постоянной части арендной платы, арендодатель обратился в арбитражный суд с иском.
Итак, к каким выводам в нашем случае пришли суды:
- В соответствии с ГК РФ изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
- Суд пришел к выводу о том, что сторонами установлена возможность увеличения постоянной части арендной платы в случае роста индекса инфляции (в процентах за последние двенадцать месяцев) не чаще одного раза в год по инициативе арендодателя в безусловном порядке, путем оформления дополнительного соглашения.
- Соответственно, арендатор принял на себя обязанность по заключению дополнительного соглашения.
- Арендодатель направил уведомление арендатору по юридическому адресу об увеличении постоянной части арендной платы на 6,33 процента.
- Увеличение размера постоянной части арендной платы произведено в соответствии с п. 3.2. договора аренды и соответствует критерию, указанному в этом пункте.
- Суд в сделал вывод о наличии оснований для понуждения арендатора к заключению дополнительного соглашения к договору аренды нежилого помещения об увеличении арендной платы.
- Довод КиБ о том, что в пункте 3.2 договора стороны установили обоюдосогласованный механизм изменения арендодателем арендной платы правомерно не принят судом.
- При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.
- При неясности условий договора и невозможности установить действительную общую волю сторон иным образом толкование условий договора осуществляется в пользу контрагента стороны, которая подготовила проект договора либо предложила формулировку соответствующего условия.
- Пока не доказано иное, предполагается, что такой стороной было лицо, профессионально осуществляющее деятельность в соответствующей сфере, требующей специальных познаний (например, банк по договору кредита, лизингодатель по договору лизинга, страховщик по договору страхования и т.п.).
- Суд установил, что проект договора подготовлен КиБ, поэтому при неясности содержания данного пункта суд правомерно истолковал его в пользу арендодателя, который настаивал на ином смысловом содержании данного пункта.
- Кроме того, апелляционный суд отметил, что договор аренды заключен сроком на 10 лет. В нем предусмотрено право арендодателя потребовать расторжение договора лишь в случае существенного нарушения арендатором условий договора. В то же время договор предусматривает право арендатора на досрочное расторжение договора в одностороннем внесудебном порядке с предупреждением за один месяц.
- Уклонение арендатора от заключения соглашения о пересмотре цены договора при своевременном внесение арендной платы и использовании помещения по назначению сделает невозможным расторжение договора в судебном порядке и одновременно позволит КиБ арендовать помещения в течение всего срока аренды (10 лет) по цене 2016 года.
- Данное условие противоречит принципам разумности и экономической обоснованности заключения долгосрочного договора аренды.
Как по мне, так довольно изящно и справедливо сформулированное решение, основанное не на формальном подходе к вопросу, а на понимании сути подписанного между сторонами контракта. Таким образом, мы видим диаметрально противоположную практику по толкованию данного пункта судами. Надеюсь, что позицию по этому вопросу выскажет и высшая судебная инстанция страны.
Судебный акт будет выложен в телеграм-канале.
Понравилась статья? Ставьте лайки, подписывайтесь в Дзен, подписывайтесь в Телеграм - https://t.me/proarenda, ВКонтакте - ВКонтакте | ВКонтакте vk.com
Устали от неопределенности при аренде недвижимости? Закажите профессионально подготовленные образцы договоров всего за 1000 рублей! Эти документы помогут защитить ваши интересы и избежать юридических проблем. Не рискуйте — обеспечьте свою сделку надежностью! Свяжитесь со мной и получите качественные образцы прямо сейчас!
За консультациями, образцами договоров аренды или за составлением индивидуальных договоров аренды, представительстве в арбитражных судах обращайтесь по электронной почте proarendu2025@gmail.com или посредством WhatsApp/Telegram по номеру +7-922-603-58-35
#коммерческая недвижимость#аренда#инвестиции#готовый арендный бизнес#ГАБ#договор аренды