Пришел к вам такой вот арендатор и говорит: давай долгосрочный договор аренды (ДДА) нежилого помещения подпишем на 15 лет. Собственник думает - а давай! 15 лет голова болеть не будет. А через три года понимает, что лишился гораздо большего, но поезд уже ушел.
Давайте разберем риски арендодателя и что с ними делать.
Риск 1. Невозможность расторжения договора
В течение всего срока договора его нельзя будет изменить и расторгнуть во внесудебном порядке (если иное не предусмотрено договором). А расторжение по суду - задача не из легких! Проблема связана с установлением законом таких оснований для расторжения, которые в жизни встретить крайне сложно, ни один адекватный арендатор таких нарушений не допустит. Дополнительно закон устанавливает тяжелый порядок расторжения договора аренды. Нарушение такого порядка послужит основанием для отказа в расторжении договора.
Основания расторжения
Основания расторжения по суду установлены в ГК РФ (ст.450, 615 и 619 ГК РФ). Все они носят существенный характер и допускают их арендаторы крайне редко.
Судебный порядок
Расторжение договора аренды по суду - тяжелая и малоперспективная процедура. Порядок расторжения через суд:
- наличие существенных оснований;
- направление арендатору требования об устранении нарушения в разумный срок;
- направление арендатору предварительного предложения о добровольном расторжении договора;
- обращение в суд в разумный срок (оценивает суд) после нарушения;
- признание судом нарушений существенными и процедуру расторжения соблюденной;
- расторжение договора по суду.
Риск 2. Цена аренды
У арендодателя на весь срок действия договора возникает риск отставания зафиксированной ставки аренды от рыночных ставок в целом:
- произвольное изменение цены арендодателем невозможно, условие об индексации необходимо прописывать в договор;
- механизмы индексации, которые стороны могут зафиксировать в договоре, не позволяют в должной степени нивелировать риск отставания. По итогам 2023-2024 годов индекс роста потребительских цен существенно отстал от роста ставок аренды по отдельным категориям помещений;
- условие, позволяющее арендодателю изменять арендную плату на размер по своему усмотрению спорно и не выдержит судебного обжалования да и многие арендаторы просто под этим не подпишутся.
Риск 3. Преимущественное право
У арендатора возникает преимущественное перед другими арендаторами право аренды объекта после окончания срока действия договора, если такое право специально не исключить в договоре. Условия нового договора арендодатель, конечно, может менять по своему усмотрению, но (при соблюдении определенных условий) старый арендатор имеет право первым подписать новый договор аренды. Такое право за ним сохраняется в течение одного года с момента окончания договора аренды. Нарушение такого права создаст собственнику существенные проблемы:
- арендатор вправе перевести на себя договор аренды, заключенный с новым арендатором;
- арендатор вправе потребовать компенсации его убытков;
- убытки придется компенсировать и новому арендатору, если старый его из помещения выгонит.
Риск 4. Дополнительные расходы
Сам договор и все дополнительные соглашения подлежат государственной регистрации. При этом отсутствие регистрации не освобождает стороны от исполнения договора и не влечет его недействительности.
С января 2025 года поднимается стоимость государственных пошлин, в том числе и за государственную регистрацию договоров аренды: для физических лиц - 4 000 рублей, для юридических - 44 000 рублей.
Давайте посмотрим как мы можем эти риски убрать или уменьшить.
Рекомендации для арендодателя
Установить в договоре внесудебный порядок отказа от договора
По возможности предусмотреть безусловный (не связанный с какими-либо нарушениями) отказ от договора со стороны арендодателя по уведомлению за определенный срок.
Расширить перечень оснований для отказа от договора (судебного и внесудебного), например:
- просрочка оплаты на 10 (20, 30) дней;
- существенный рост индекса потребительских цен (например, более 8% за 12 месяцев);
- использование помещения не по назначению;
- сдача в субаренду без согласия;
- нарушение условий договора и их неустранение в установленный арендатором срок.
Подробно прописать процедуру расторжения в судебном и внесудебном порядке
- порядок направления уведомлений, наилучший вариант - электронная почта;
- срок, в течение которого арендатор должен устранить нарушение (если такой порядок предусмотрен);
- срок рассмотрения требования об отказе от договора в судебном порядке;
- срок, в течение которого договор считается расторгнутым (например, месяц с момента отправки уведомления).
Заложить четкую процедуру индексации
- с какого числа арендодатель вправе проводить индексацию;
- как отправляем (лучше - электронная почта);
- за какой срок до индексации;
- с какого момента действует новая цена;
- требуется ли подписание дополнительного соглашения, если да, то прописать процедуру подписания и последствия уклонения арендатора (новая цена автоматически будет действовать).
Зафиксировать периодичность индексации
Указать, что индексация проводится с такого-то числа, не чаще, чем один раз в год (раз в месяц, раз в квартал).
Обязательно установить размер индексации
Не оставляйте открытым вопрос о размере индексации, привязывайтесь либо к конкретным цифрам (5%, 10%), либо к объективным показателям: индекс роста потребительских цен, курс валюты, температура воздуха (шутка) и пр.
Исключить преимущественное право аренды
Попробуйте исключить такое право полностью или хотя бы предусмотреть четкий механизм, при котором таким правом арендатор может воспользоваться.
Обязать арендатора самостоятельно и за свой счет осуществлять государственную регистрацию договора и всех соглашений к нему
Снимайте с себя лишние расходы. Если арендатору нужен долгосрочный договор, пусть он за это и платит.
Итого
Долгосрочный договор аренды порой единственный вариант получить надежного и платежеспособного арендатора. Но подписывать такой договор нужно понимая все за и против. В любом случае - это всегда индивидуальная история, зависящая от конкретных обстоятельств.
С какими рисками встречались вы и что можете посоветовать - пишите в комментариях, пишите в телеграм-канале!
Понравилась статья? Ставьте лайки, подписывайтесь в Дзен, подписывайтесь в Телеграм - https://t.me/proarenda, ВКонтакте - ВКонтакте | ВКонтакте vk.com
Устали от неопределенности при аренде недвижимости? Закажите профессионально подготовленные образцы договоров всего за 1000 рублей! Эти документы помогут защитить ваши интересы и избежать юридических проблем. Не рискуйте — обеспечьте свою сделку надежностью! Свяжитесь со мной и получите качественные образцы прямо сейчас!
За консультациями, образцами договоров аренды или за составлением индивидуальных договоров аренды, представительстве в арбитражных судах обращайтесь по электронной почте proarendu2025@gmail.com или посредством WhatsApp/Telegram по номеру +7-922-603-58-35
Немного более развернутая версия настоящей статьи в телеграм