Коллеги из Деньги из бетона — Недвижимость РФ попросили подготовить материал, по вопросу преимуществ и недостатков «крупных» и «маленьких»арендаторов (Кому выгоднее сдавать коммерческие помещения).
В настоящей статье я привожу немного более развернутый и дополненный материал.
Кому выгоднее сдать нежилое помещение - федеральному оператору или несетевому арендатору? Давайте попробуем разобраться в плюсах и минусах того и другого варианта.
Для начала давайте разберемся с терминами.
Под сетевыми арендаторами я понимаю крупных игроков, имеющих свои стандарты договоров, «набивших на аренде руку». В первую очередь, это продуктовые и алкогольные сети, дискаунтеры, федеральные (до недавнего времени международные) общепиты.
В группу несетевых арендаторов попадает, как правило, малый и средний бизнес. Это могут быть местные сетевые магазины или единичные точки. С другой стороны это могут быть и какие-то представительства крупных компаний. Здесь роль играет то, что стандарты договоров аренды диктуются арендодателями.
Конечно, все деление довольно условно. Подходы у всех отличаются и нельзя всех «под одну гребёнку». Но я попробую выделить общие черты.
Поехали!
Сетевой арендатор
Плюсы
- Минимальная ротация. Скорее всего, сдав помещение, вы на 5-10 лет обеспечите себе надежного и понятного арендатора. Не требуется выставлять помещение в аренду, ездить на показ и заниматься согласованием договора с очередным интересантом.
- Своевременные платежи. Очень важный параметр. Никому и ничего не нужно напоминать. Как правило, по поступлению арендных платежей можно «сверять часы».
- Платежеспособность. Во-перых, уверенность, что платеж поступит. Во-вторых, приятнее идти в суд за взысканием, понимая, что на счетах у ответчика деньги водятся.
- Возможность привязки к товарообороту. Этот инструмент как снижает риск отставания цены аренды от рынка, так и добавляет порой приятный бонус в виде доплаты к фиксированной аренде.
- Минимальное участие в управлении. Сети стараются самостоятельно решать текущие вопросы эксплуатации помещения, хотя и закрепляют ответственность по многим вопросам за собственником.
Минусы
- Форма договора утверждается арендатором. Нужно либо принять правила игры арендатора, либо договор сетевик не заключит.
- Цена в большинстве случаев ниже аренды, которую вы можете получить у несетевого игрока. Как отметил читатель канала «Деньги из бетона»: крупные сетевики хотят получить (и получают) квадратный метр существенно ниже рынка». Нельзя не согласиться, но стоит отметить, что ситуация последнее время по моим наблюдениям меняется - за хорошее место федералы будут торговаться.
- Длительный срок договора, при котором досрочный выход арендодателя из контракта не предусмотрен. Арендатор же может отказаться от договора в любой момент. В связи с этим у собственника отсутствует возможность использовать помещение самостоятельно или продать помещение покупателю, который планирует использовать помещение в своих целях.
- Отсутствие индексации или минимальный размер индексации. Серьезная проблема, с которой сталкиваются собственники помещений. Рыночные цены аренды становятся выше (порой - значительно выше) той цены, которая зафиксирована договоре.
- Возложение на арендодателя многочисленных гарантий. На собственника возлагаются обязанности, в том числе те, которые напрямую от него не зависят.
- Повышенная ответственность арендодателя. Приостановка оплаты арендной платы, уменьшение размера арендной платы, компенсация убытков арендатора, штрафы и компенсация неотделимых улучшений (довольно дорогостоящих затрат арендатора на ремонт). И, к сожалению, причина не всегда кроется в виновных действиях арендодателя.
Несетевой арендатор
Плюсы
- Форма договора устанавливается арендодателем.
- Наличие индексации. Арендодатели привязываются к фиксированным показателям (порой довольно высоким) и/или к индексу роста потребительских цен. Это обычно позволяет сохранять цену договора на рыночном уровне.
- Короткие сроки договора и/или возможность досрочного выхода собственника из контракта. Это, во-первых, решает вопрос отставания цены договора от рынка, во-вторых, позволяет собственнику использовать помещение самостоятельно или продать его покупателю, который не заинтересован в арендаторе.
- Минимальная ответственность арендодателя. Собственники, как правило, исключают свои гарантии и необходимость компенсации затрат арендатора на подготовку помещения к работе, стремятся переложить всю эксплуатационную ответственность на плечи арендатора.
- Максимальная ответственность арендатора. Пени за просрочку, штрафы за нарушения правил использования помещения и т.д.
Минусы
- Необходимость участия собственника в управлении. Часто «маленькие» арендаторы просят помощи в замене лампочки, проверке неработающего кондиционера, ремонте сантехники и пр.
- Вероятность ротации и простоя помещения. Перспектива, что дела у арендатора «не пойдут» гораздо выше, чем у сетевиков. Это увеличивает окупаемость проекта и создает дополнительную нагрузку на собственника: реклама, поиск арендатора, согласование и заключение нового договора.
- Проблемы со сроками оплаты. Финансовая дисциплина у несетевых арендаторов порой хромает.
- Непонятная платежеспособность. В случае взыскания задолженности через суд велик шанс не получить фактического исполнения, у арендатора просто не окажется денег и имущества.
Итого
Сетевой арендатор - это стабильность и платежеспособность с одной стороны и повышенная ответственность арендодателя, а также определенная «закрепощенность» (срок, цена) - с другой. Несетевой же предприниматель более сговорчив, но менее стабилен.
Помните, все обозначенные плюсы и минусы - это общий ориентир. Ситуации всегда индивидуальны. И федералы подписывают краткосрочные договоры. И индивидуальные предприниматели требуют компенсации затрат на неотделимые улучшения. Кому-то спокойнее сдать помещение и забыть про все, лишь бы его не дергали. А кто-то хочет всегда контролировать ситуацию. Выбор всегда за вами!
Делитесь своими наблюдениями! Переходите для осуждения темы статьи и других интересных вопросов в Телеграм - https://t.me/proarenda.
Понравилась статья? Ставьте лайки, подписывайтесь в Дзен, подписывайтесь в Телеграм - https://t.me/proarenda, ВКонтакте - ВКонтакте | ВКонтакте vk.com
Устали от неопределенности при аренде недвижимости? Закажите профессионально подготовленные образцы договоров всего за 1000 рублей! Эти документы помогут защитить ваши интересы и избежать юридических проблем. Не рискуйте — обеспечьте свою сделку надежностью! Свяжитесь со мной и получите качественные образцы прямо сейчас!
За консультациями, образцами договоров аренды или за составлением индивидуальных договоров аренды, представительстве в арбитражных судах обращайтесь по электронной почте proarendu2025@gmail.com или посредством WhatsApp/Telegram по номеру +7-922-603-58-35
#коммерческая недвижимость#аренда#инвестиции#готовый арендный бизнес#ГАБ#договор аренды