По общему основанию досудебный отказ от договора аренды в одностороннем порядке невозможен. Досрочный порядок отказа от договора (исполнения договора) может быть установлен сторонами в договоре (ст.450.1 Гражданского кодекса РФ).
Что рекомендуется учитывать при включении одностороннего отказа в договор:
- Договор может быть прекращен в одностороннем порядке со всеми вытекающими для сторон последствиями: арендатор должен освободить помещение, арендная плата перестанет начисляться и т.д.
- Такой отказ стороны зачастую используют как рычаг давления на контрагента с целью улучшить свои договорные позиции (например, снизить или повысить арендную плату).
- Кто имеет право на отказ: арендатор, арендодатель, обе стороны.
- Основания для отказа от договора. Для каждой из сторон такие основания могут быть различными.
- Процедура отказа: как (по почте, по мессенджеру, по электронной почте и пр.) и за какой срок (за месяц со дня отправки, за два месяца со дня получения и т.д.) происходит уведомление контрагента.
- Блокировка (мораторий) на отказ. Блокировка подразумевает невозможность воспользоваться правом отказа до наступления определенного срока или обстоятельства. Порядок такого расторжения должен быть четко отражён в договоре. Пример: «Любая из сторон вправе в одностороннем внесудебном порядке расторгнуть настоящий договор путём направления другой стороне соответствующего уведомления за 3 месяца до расторжения. Стороны вправе воспользоваться таким правом не ранее 6 месяцев с момента подписания договора (передачи помещения по акту, регистрации договора и т.д.)»
Виды отказов:
- По паритетности (балансу) договора: закреплено за одной стороной или за обеими сторонами.
- По основаниям расторжения: безусловное или же при наступлении определенных обстоятельств.
Отказы по паритетности (балансу) договора:
Смотрим за кем такое право на отказ закреплено и на каких основаниях.
1) Условие зеркальное (сбалансированное) и предусматривает право расторжения такого договора на паритетных началах. Пример: «Каждая из сторон вправе в одностороннем внесудебном порядке расторгнуть настоящий договор путём направления соответствующего уведомления другой стороне не ранее, чем за один (два, два с половиной...) месяца до такого расторжения».
2) Право на отказ закреплено за обоими сторонами, но основания для отказа разные, например, у арендатора безусловное, а у арендодателя исключительно при наступлении определенных обстоятельств (нарушение договора арендатором и пр.).
3) Право может быть закреплено только за одной из сторон. Такой вариант - типовое условие крупных федеральных операторов, продуктового ритейла. Пример: «Арендатор вправе в одностороннем внесудебном порядке расторгнуть настоящий договор, направив об этом уведомление Арендодателю за один месяц». В данном варианте Арендатор имеет несомненное преимущество, но собственник помещения в свою очередь получает надежного платежеспособного арендатора. Выбор за вами. Не исключён подобный перекос и в пользу арендодателя (например, по востребованным площадям в составе торгового центра).
По основаниям отказа:
Можно выделить два блока отказов: безусловный и связанный с наступлением определенных обстоятельств.
Безусловный предусматривает право выхода из договора в любой момент, отказ из договора не нужно ничем обосновывать. Второй вариант ставит отказ от договора в зависимость от наступления конкретных условий. Перечень возможных основания постараемся раскрыть в следующей статье.
Итого
- внесудебный отказ возможен только по основаниям, зафиксированным в договоре;
- подписывать такой договор нужно с большой осторожностью, отдавая себе полный отчет в возможности потерять арендованное помещение или арендатора, возможности давления на контрагента через это условие;
- процедуру отказа рекомендуется четко прописывать в договоре.
Понравилась статья? Ставьте лайки, подписывайтесь в Дзен, подписывайтесь в Телеграм - https://t.me/proarenda, ВКонтакте - ВКонтакте | ВКонтакте vk.com
Устали от неопределенности при аренде недвижимости? Закажите профессионально подготовленные образцы договоров всего за 1000 рублей! Эти документы помогут защитить ваши интересы и избежать юридических проблем. Не рискуйте — обеспечьте свою сделку надежностью! Свяжитесь со мной и получите качественные образцы прямо сейчас!
За консультациями, образцами договоров аренды или за составлением индивидуальных договоров аренды, представительстве в арбитражных судах обращайтесь по электронной почте proarendu2025@gmail.com или посредством WhatsApp/Telegram по номеру +7-922-603-58-35