Как «Красное и Белое» не дает проводить индексацию арендодателям

Представьте себе такую ситуацию. Подписали вы договор аренды с федеральным платежеспособным арендатором на 10 лет. При подписании договора менеджеры арендатора хорошо с вами поработали, объяснили, что это же очень выгодно - получить такого стабильного оператора себе в партнеры. Все вас вроде как устроило. Но закрались какие-то сомнения, 10 лет срок долгий, а если цены сильно изменятся? Но и на это ответ был готов - договором предусмотрена индексация. Ну а если так, то почему не подписать договор!

Договор подписан, проходит, например, года три. Приходит арендодатель к арендатору , предлагает провести индексацию. А арендатор и говорит - нет! Слушай, но цены ведь сильно изменились, договором же индексация предусмотрена, я и так три года тебя не трогал. Предусмотрена-то предусмотрена, но по соглашению сторон! А мы-то вот не согласны! Тупик…Классическая схема развития событий.

Но на мой взгляд, «Красное и Белое» (КиБ) в первоначальных своих договорах допустили просчет, которым попытались воспользоваться арендодатели. Формулировка по индексации выглядела так: «Пересмотр постоянной части арендной платы возможен не чаще одного раза в год на индекс потребительских цен (в процентах за последние двенадцать месяцев аренды), установленный государственным органом статистики, но не более 5%. Повышение постоянной части арендной платы возможно не ранее, чем через 365 дней с момента начала начисления постоянной части арендной платы и далее не ранее 365 дней с момента предыдущего повышения. Письмо с предложением об изменении размера арендной платы должно быть направленно другой стороне не менее чем за 30 (тридцать) календарных дней до даты предполагаемого изменения. Изменение размера арендной платы оформляется дополнительным соглашением к договору. По соглашению сторон арендная плата может быть изменена во всякое время действия договора».

Что, я считаю, важно в этой формулировке - индексация проводится арендодателем по определенным правилам, но оформляется (именно оформляется!) дополнительным соглашением. В моем понимании речь идет об одностороннем изменении арендной платы и формальным закреплением этого повышения через подписание дополнительного соглашения. Иначе зачем, объясните, зачем устанавливать предельно допустимые параметры проведения индексации - индекс потребительских цен, но не более 5%. Зачем определять сроки её проведения - не ранее, чем через год и в последующем раз в год? Зачем формализовать порядок её проведения - направление уведомления за 30 дней до повышения? Зачем указывать, что по соглашению сторон арендная плата может быть изменена в любое время? Это же просто лишено логики. Понятно же, что по соглашению сторон это условие может быть изменено вообще невзирая на эти ограничения. Но это мое сугубо личное мнение.

К сожалению, суды неоднозначно трактуют данную формулировку и это печально. Особенно печально с учетом того, что арендные ставки объективно выросли.

Вот вам фактура одного из дел:

1. Предприниматель, ссылаясь на договор, направил уведомление, в котором, указав, что согласно опубликованным государственным органом статистики данным, индекс потребительских цен за последние 12 месяцев составил 7,01%, сообщил об увеличении размера арендной платы по договору на 5% (максимально возможную по договору величину).
2. В ответ на это письмо арендатор сообщил предпринимателю об отказе в принятии новой ставки арендной платы.
3. Тем не менее через какое-то время в направленном арендатору письме арендодатель потребовал погасить задолженность по арендной плате по договору, образовавшуюся вследствие ежемесячной недоплаты разницы между ранее действовавшей и увеличенной ставкой.
4. В ответном письме КиБ, полагая, что договором не предусмотрено изменение размера арендной платы в одностороннем порядке, отказалось от добровольного удовлетворения требования предпринимателя.
5. Указанное обстоятельство послужило основанием для обращения арендодателя в суд.
6. Возражая против удовлетворения заявленных требований, арендатор указал, что договором не предусмотрено право арендодателя на одностороннее увеличение арендной платы.
7. В отсутствие заключенного сторонами соглашения об изменении размера арендной платы суд отказал в удовлетворении заявленных требований.
8. В обосновании своей позиции судебные инстанции приводят такую аргументацию:

• Пунктом 3 статьи 614 ГК РФ установлено, что если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.
• Изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законами или договором (пункт 1 статьи 450 ГК РФ).
• Согласно пункту 1 статьи 452 ГК РФ соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.
• Пленум Верховного Суда Российской Федерации в постановлении от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений ГК РФ об обязательствах и их исполнении» разъяснил следующее. Если одностороннее изменение условий договора совершено тогда, когда это не предусмотрено законом, иным правовым актом или соглашением сторон или не соблюдены требования к его совершению, то по общему правилу такое одностороннее изменение его условий не влечет юридических последствий, на которое оно было направлено (пункт 12).
• В пункте 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положении ГК РФ о заключении и толковании договора» указано, что условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.
• При толковании условии договора в силу абзаца первого статьи 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.
• Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 ГК РФ). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование)
• Суд, применив положения приведенных норм, проанализировав условие об индексации, правомерно пришли к выводу о том, что стороны не согласовали возможность одностороннего увеличения арендной платы по решению арендодателя, такое изменение возможно только по соглашению сторон.
• В рассматриваемом случае договор не наделяет арендодателя правом повышения постоянной части арендной платы в одностороннем порядке, а равно не накладывает на арендатора обязанность уплачивать арендную плату в повышенном размере на основании письменного уведомления истца.
• Указанный пункт наделяет обе стороны равнозначным правом предложить пересмотр размера постоянной части арендной платы, как в сторону увеличения, так и в сторону уменьшения, однако лишь при достижении об этом согласия сторон, оформленного в дополнительном соглашении к договору, размер постоянной части арендной платы будет изменен.
• Ни одна из сторон договора не вправе изменять размер арендной платы в одностороннем порядке.

Существует также противоположная судебная практика, ссылка приведена в конце статьи. Пока я не встречал позиции, сформированной высшей судебной инстанцией, позиции, которая бы установила правила игры для всех судов. Если я что-то пропустил, напишите, пожалуйста, в комментариях или в телеграм, буду признателен.

КиБ же прикладывает все усилия, чтобы индексацию арендодатель не провел, до последнего отстаивают свою позицию в суде и делают это вполне успешно. Более того - формулировки договоров КиБом были пересмотрены. Сейчас этот пункт выглядит так: «Одностороннее изменение постоянной части арендной платы договором не предусмотрено и не допускается. Стороны понимают и соглашаются, что отсутствие явно и недвусмысленно выраженного согласия второй стороны на изменение размера арендной платы трактуется сторонами как недостижение сторонами соглашения об изменении постоянной части арендной платы». Всё! Все «двусмысленности» устранены. Ну что же - судья им судья. Сейчас хотя бы арендодатели четко будут понимать - индексация им не светит.

Какие выводы можно сделать

• всегда внимательно изучайте условия договора перед подписанием;
• уделяйте особое внимание параметрам срок договора, индексация, односторонний отказ от договора, ответственность;
• привлекайте для проверки договоров профильных юристов, институт аренды содержит много нюансов, прямо неурегулированных законодательством, штатный юрист может просто не знать всех особенностей.

Будьте внимательны при подписании договора, делайте это осознанно и все у вас получится!

Понравилась статья? Ставьте лайки, подписывайтесь в Дзен, подписывайтесь в Телеграм - https://t.me/proarenda, ВКонтакте - ВКонтакте | ВКонтакте vk.com

Устали от неопределенности при аренде недвижимости? Закажите профессионально подготовленные образцы договоров всего за 1000 рублей! Эти документы помогут защитить ваши интересы и избежать юридических проблем. Не рискуйте — обеспечьте свою сделку надежностью! Свяжитесь со мной и получите качественные образцы прямо сейчас!

За консультациями, образцами договоров аренды или за составлением индивидуальных договоров аренды, представительстве в арбитражных судах обращайтесь по электронной почте proarendu2025@gmail.com или посредством WhatsApp/Telegram по номеру +7-922-603-58-35

#коммерческая недвижимость#аренда#инвестиции#готовый арендный бизнес#ГАБ#договор аренды

Читайте статью про особенности договора аренды с «Красное и Белое»

Читайте также про противоположную судебную практику, где собственникам удалось провести индексацию