Рассмотрим некоторые вопросы, с которыми на практике сталкиваются стороны договора аренды нежилого помещения при подписании договора и при его исполнени.
Отказ арендатора от включения условия об индексации в договор
Не всегда арендатор готов на включение условия об индексации в договор, поскольку не готов принимать на себя риски увеличения цены, не понимая как сложится бизнес в той или иной точке. Федеральные сетевые операторы зачастую исключают право арендодателя на одностороннее изменение цены договора.
С целью невелировать риски собственника в этом случае стороны могут заложить в договор некоторые компенсационные условия, например:
- Привязка расторжения договора к проведению индексации. Указанный механизм мы применяли для достижения определенной стабильности отношений. Суть механизма сводится к следующему: ни одна из сторон не вправе в одностороннем внесудебном порядке расторгнуть договор до окончания его срока, но в случае проведения арендодателем индексации арендатор такое право автоматически приобретает.
- Проведение индексации при существенном для сторон росте инфляции. Данный механизм с одной стороны обеспечивает стабильность для арендатора, с другой стороны защищает арендодателя от сильных инфляционных колебаний. Процент инфляции, который будет являться существенным, стороны должны для себя определить самостоятельно.
Отказ арендатора от проведения индексации путём отказа от договора
Такая ситуация возможна, если договором аренды предусмотрен односторонний отказ арендатора от договора.
Сюжет следующий. Арендодатель проводит индексацию, арендатор в ответном письме направляет ответ: или индексацию отменяй или считай это письмо уведомлением об одностороннем отказе договора.
Глобально у арендодателя три пути: согласиться на расторжение договора, отказаться от проведения индексации или найти какой-то компромиссный вариант (проведение индексации не в полном объеме, непроведение индексации с получением какого-то встречного обязательства от арендатора).
Отсутствие условия по индексации в договоре
Отсутствие условия по индексации в договоре не позволяет арендодателю проводить индексацию в одностороннем порядке. В этом случае индексация возможна только по соглашению сторон.
Пределы индексации
Пределы индексации - величина, на которую арендодатель вправе проводить увеличение стоимости договора. Мы касались этой темы, когда разбирали виды индексации по размеру изменения цены: фиксированная, зависимая, свободная, предельная и смешанная.
Если в договоре зафиксирован размер индексации (порядок её определения), то вопросов с её пределом не возникает.
Рассмотрим ситуацию, когда в договоре нет условия о размере и пределах индексации (свободная индексация). Несмотря на отсутствие каких-либо ограничений, Арендодатель не сможет провести индексацию на ту величину, которая ему представляется справедливой. Наоборот, следуя сложившейся судебной практике, он должен руководствоваться определенным принципом изменения цены. Индексация в данном случае возможна на процент изменения цены аренды за предыдущие 12 месяцев.
Как это посчитать:
- Берем среднерыночные цены аренды на аналогичные помещения по состоянию на 12 месяцев назад. Допустим, это будет величина равная 100 рублей за квадратный метр.
- Берем среднерыночную величину на аналогичные помещения на текущий момент. Допустим, это 105 рублей за квадратный метр.
- Вычисляем процент прироста. В нашем случае аренда выросла на 5%.
- Увеличиваем арендную плату по своему договору на 5%.
- Обратите внимание - нас не интересует рыночная цена аренды, этот параметр не оценивается (она может быть как выше, так и ниже договорной ставки)!
Где брать среднерыночные цены - другой вопрос. Это может быть самостоятельный анализ или анализ с помощью профессионального оценщика.
Но на практике мы имеем другую ситуацию - арендодатель проводит индексацию, руководствуясь какими-то своими установками, хорошо - ориентируется на индекс роста потребительских цен. Вопрос лишь в том - примет такую индексацию арендатор или нет.
Индексация по краткосрочному договору аренды
По логике законодателя арендодатель вправе проводить индексацию не чаще одного раза в год, если стороны не установили иной срок и механизм проведения индексации (смотри статью "Понятия и сроки проведения индексации"). Если такой порядок договором не установлен, цена договора фиксируется на один год. Соответственно, отсутствие условия об индексации в краткосрочном договоре (заключен на срок до одного года) лишает арендодателя права на проведение индексации.
Понравилась статья? Ставьте лайки, подписывайтесь в Дзен, подписывайтесь в Телеграм - https://t.me/proarenda, ВКонтакте - ВКонтакте | ВКонтакте vk.com
Обращайтесь за консультациями, образцами договоров аренды или за составлением индивидуальных договоров по электронной почте proarendu2025@gmail.com или посредством WhatsApp/Telegram по номеру +7-922-603-58-35