На примере коттеджного поселка «Клуб 2071» и бизнес центра класса А «Poklonka Place» мы обсудим особенности эксплуатации объектов жилой и коммерческой недвижимости. В чем роль сервисной компании и ее основные функции? Какие айти-решения заложены в проекты для обеспечения качественного управления? Как выстроен диалог между жителями или резидентами и УК, какие дополнительные услуги помогает организовать эксплуатирующая организация? Можно ли при вступлении в права собственности или аренды оценить качество заложенных в проект инженерных решений? Обо всем этом нам расскажет коммерческий директор компании «Высота Сервис» Артем Латман.
Рубрика «Движение» будет посвящена Прибалтике и Исландии. Хотите узнать, какими по счету ста ли эти страны на моей карте путешествий? Съемки проходили в день моей стальной свадьбы, и я с радостью познакомлю вас со своей верной спутницей. Мы поедим хот-догов в палатке в Исландии, которую посещал Билл Клинтон, о чем нам гордо сообщает фотография на стене.
В конце выпуска я встану за плиту и на ваших глазах приготовлю одно их любимых блюд моей семьи – австрийский императорский сладкий омлет кайзершмаррн.
Владейте, двигайтесь, творите вместе со мной и моими гостями!
А теперь смотрите полный выпуск на YouTube или здесь:
Коллеги, приветствую! Это новый выпуск канала VDT, видеоблога о недвижимости в деталях.
Сегодня будет очень насыщенный выпуск. В рамках рубрики «Владение» мы с вами посетим два объекта, находящихся в разных сегментах рынка, которыми управляет одна компания, и сравним, чем различается бизнес УК в жилой и коммерческой недвижимости.
В рамках рубрики «Движение» я расскажу вам о своей недавней поездке по Прибалтике и Исландии, а также о новом челлендже, который я для себя поставил.
В рубрике «Творение» мы с вами приготовим одно из моих любимых австрийских блюд – кайзершмаррн. Что это такое – смотрите до конца и обязательно увидите.
Сюжет №1. Эксплуатация: бизнес или необходимость?
Я нахожусь в элитном коттеджном поселке «Клуб 20’71» в 20 км от Москвы. В 2004 году, ровно 14 лет назад, на этой территории находился заброшенный пансионат, оздоровительный комплекс «Жаворонки». Тогда наша компания «Веско Консталтинг» разрабатывала одну из своих первых концепций коттеджного поселка. Сейчас этот коттеджный поселок курирует управляющая компания «Высота-Сервис», управляющая несколькими жилыми комплексами и бизнес-центрами класса А в Москве, в один из которых мы чуть позже с вами отправимся.
Меня давно интересует вопрос, в чем же разница в моделях бизнеса управляющей компании в B2B и B2C сегменте. Поможет мне в этом сегодня Артем Латман, коммерческий директор компании «Высота-Сервис».
Алексей Аверьянов
Артем, приветствую тебя.
У меня прямо ностальгические чувства. Я давно здесь не был. Спасибо большое, что пригласил. Расскажи в двух словах о вашей компании, чем вы занимаетесь?
Артем Латман, коммерческий директор компании «Высота-Сервис»
Изначально группа компаний «Высота» – это девелоперская и управляющая компании, занимающиеся комплексной реализацией проектов в коммерческой и жилой недвижимости. Компания «Высота-Сервис» является составляющей данной группы и занимается эксплуатацией данного поселка. Руководителем данной стройки был Дмитрий Ковалев, с которым вы сможете пообщаться.
Алексей Аверьянов
Дмитрий, вы были у самых истоков этого коттеджного поселка. Прошло примерно 10 лет, как полностью построили поселок. Вы здесь еще остались как управляющая компания. По истечении этих 10 лет можно констатировать, что были допущены какие-то ошибки в концепции, какие они были?
Дмитрий Ковалев, руководитель стройки
Наверное, не было никаких ошибок. Мы консультировались с правильными людьми, это тоже сыграло свою роль. В практике эксплуатации мы наоборот убеждались каждый раз, что здесь или там было правильное решение.
Алексей Аверьянов
Какая роль именно УК в помощи жителям? Она может как-то содействовать жителям в продаже своей недвижимости?
Дмитрий Ковалев
Напрямую – наверное, нет, но опосредованно – конечно. Если раньше смотрели на окружение, архитектуру, место, сейчас буквально второй или третий вопрос: «Кто здесь управляющая компания? Как здесь всё устроено? Сколько денег? Покажите отзывы», – и так далее.
Это понятно, потому что людям здесь жить, и от качества работы управляющей компании зависит качество их жизни, поэтому просто хорошо делать свое дело – это и есть помощь.
Алексей Аверьянов
Почему «Клуб», есть какая-то клубность здесь?
Дмитрий Ковалев
Конечно, здесь есть аура своя, какая-то уникальность. Таких поселков больше нет.
***
Алексей Аверьянов
Артем, расскажи, какая плата здесь в коттеджном поселке, как она считается?
Артем Латман
Размер услуг, которые оказывает УК, согласовывается общим собранием, на котором мы представляем смету по принципу openbook. В смете расписаны полностью все расходы, которые несет управляющая компания. На основе этой сметы принимается решение, какая абонентская ежемесячная плата будет браться с каждого домовладения.
Алексей Аверьянов
То есть если дом 300 м и 600 м – это будет в два раза больше?
Артем Латман
Естественно.
Алексей Аверьянов
Насколько это оправдано?
Артем Латман
С точки зрения собственника, зачем платить больше за услуги компании, если у него дом меньше?
Единственное, что разделяется равномерно между собственниками домовладений – обслуживание мест общего пользования.
Алексей Аверьянов
Сколько закладывается на амортизацию мест общего пользования?
Артем Латман
В рамках данного поселка затраты на все капитальные улучшения и ремонты выносятся на общее собрание. Формируется n-ная сумма, которую каждый собственник вносит.
Алексей Аверьянов
Она тоже ежемесячно аккумулируется?
Артем Латман
Нет, в данном случае это разовые вложения с каждого владения на определенный вид работ.
Алексей Аверьянов
Есть ли неплательщики в коттеджном поселке? Как вы с ними боретесь?
Артем Латман
Мы пошли проще – для коммуникации с собственниками разработали мобильное приложение, в котором имеются счета и вся информация о задолженностях, которые могут возникать.
Алексей Аверьянов
Что еще оно позволяет? Например, пропуск заказать?
Артем Латман
При реализации приложения мы предусмотрели максимум услуг, которые могут понадобиться. Самые простые – заказ пропуска, вызов мастера, оплата онлайн-счетов, прямой чат с управляющим, можно жителям общаться друг с другом. В перспективе у нас в данном приложении реализовать маркетплейс – дополнительные услуги, которыми жители могут пользоваться – химчистка, вызов такси, доставка цветов, еды и всего, чем мы привыкли пользоваться в городской повседневной жизни.
Алексей Аверьянов
Несмотря на то, что вы делаете максимум для комфорта жителей, всё равно всегда в коттеджном поселке найдутся недовольные. Как вы боретесь с такими группами? Были ли такие инициативы у вас в поселке?
Артем Латман
Я бы не сказал, что мы боремся – мы помогаем данным инициативным группам создать такое партнерство, с которым УК начинает взаимодействовать. Для собственника важно, чтобы финансовые потоки и любые решения, которые принимаются, были под их контролем.Эти группы и создаются с целью контроля потоков. Наша задача – качественно выполнять свою работу, оказывать свои услуги в рамках бюджета, который уже определяют данные группы и собрания.
Алексей Аверьянов
Какие ноу-хау вы используете для обеспечения комфорта жителей?
Артем Латман
В рамках данного поселка реализована система по считке номеров. Житель не должен заходить на охрану, он уже находится в базе, подъезжает к КПП, камера считывает номер, шлагбаум открывается на въезд и выезд.
Мы решили придерживаться концепции, которая была разработана изначально, и предоставить жителям площадку, где жители поселка могли бы отдыхать, не выезжая за пределы поселка.
Алексей Аверьянов
Что здесь находится?
Артем Латман
Здесь находится бассейн, спортзал. Здесь находится летом веранда, где можно посидеть за чашечкой кофе. Кафе, детская площадка. Это всё входит в стоимость ежемесячной эксплуатации, которую платит домовладение.
Алексей Аверьянов
А если к тебе гости приехали?
Артем Латман
Они могут воспользоваться услугами наравне с собственником. Нет никаких разграничений свои-чужие.
Алексей Аверьянов
Я знаю, что вы «Клуб» этот строили и отделывали в разгар кризис. Наверное, были какие-то задние мысли, чтобы продать это?
Артем Латман
Да, естественно, мысли такие возникали – сделать какой-то другой формат. На самом деле, здесь нужно отдать должное президенту компании «Высота» Олегу Артемьеву, который не стал менять концепцию, он настоял на том, чтобы оставить все, как есть, и жители с удовольствием по сегодняшний день всем этим пользуются.
Алексей Аверьянов
Артем, отлично, тогда мы двинемся в ваш бизнес-центр Poklonka Place и посмотрим, в чем отличие в подходах и моделях управления отличие
Артем Латман
Хорошо, с удовольствием покажем.
Алексей Аверьянов
Коллеги, с подходами к управлению элитными коттеджными поселками мы немного с вами разобрались. Теперь давайте рассмотрим нишу управления бизнес-центрами.
Артем, мы сейчас находимся в бизнес-центре Poklonka Place. Как вы зашли в проект?
Артем Латман
Изначально мы зашли сюда провести технический аудит, и настолько качественно наша компания его провела, что собственник данного бизнес-центра пригласил нас управлять им.
Алексей Аверьянов
Артем, на дальнейшее управление очень большое влияние оказывают капитальные затраты, которые нес в свое время девелопер /застройщик. Здесь некий конфликт интересов между тем, что девелопер /застройщик хочет сэкономить, а потом приходится краснеть управляющей компании перед резидентами. Как решается этот конфликт интересов?
Артем Латман
Это очень интересный вопрос. Для УК в таком переходном периоде главное – последовательно, понятно реализовывать стратегию приемки объекта и составления бюджета, что в будущем поможет минимизировать возникновение таких конфликтных ситуаций между собственником – и в последующем арендаторов – и управляющей компанией, которая эксплуатирует данный объект.
Мы на этапе захода на объект проводим технический аудит, выявляем все эти недочёты, поэтому к нам – как к управляющей компании – такие претензии в ходе эксплуатации практически сводятся к минимуму.
Алексей Аверьянов
Как конечному потребителю понять, что у него нет рисков того, что он в дальнейшем будет переплачивать из-за того, что когда-то сделана была плохая инженерия или плохие материалы, которые нужно каждый год перекрашивать?
Артем Латман
Первое, на что стоит обратить внимание любому покупателю, собственнику – это надежность застройщика. Второе – чем больше объект, тем сложнее инженерные коммуникации. Стоит обращать внимание на всю инженерную инфраструктуру, которая дает жизнь этому объекту.
Алексей Аверьянов
В последнее время стали популярны коворкинги или «сервисные пространства». Вы планируете развиваться в этом направлении? Насколько это востребовано сейчас?
Артем Латман
Ты правильно сказал, но к форматам, которые реализуем мы, больше подходит определение «сервисные пространства». В данном бизнес-центре мы такие проекты реализуем с помощью наших партнеров.
Уже один проект на финише. На подходе другой проект порядка 2000 кв. м. Он будет реализован здесь.
Алексей Аверьянов
Какие дополнительные услуги входят в сервисное пространство?
Артем Латман
Конференц-зал, который сдает в аренду различного объема комнаты от 200 человек до маленьких переговорных.
Алексей Аверьянов
На чем еще помимо прямых договоров на эксплуатацию зарабатывает УК?
Артем Латман
Дополнительные сервисы – клининг, какие-то ремонтные работы, ТО.
Алексей Аверьянов
Артем, давай сравним две бизнес-модели. Это цель нашего сегодняшнего выпуска. Коттеджные поселки – сегмент общения с потенциальными физическими лицами, и сегмент В2В – общение с компаниями.
Артем Латман
Это два параллельных мира – коммерческая и жилая недвижимость. В рамках жилой недвижимости мы работаем со многими собственниками домовладений. В коммерческой недвижимости мы работаем с одним собственником целого объекта.
Алексей Аверьянов
Что интересней? Мне кажется, что обслуживание такого бизнес-центра – это гораздо больше оборотов, стабильности и, наверное, капитализации вашей компании как именно управляющей компании.
Артем Латман
Тут ты верно подметил. Коммерческий сегмент более привлекателен, но учитывая, что мы компания более широкого профиля, мы берем в обслуживание не только коммерческую недвижимость, но и жилье премиального класса тоже.
Алексей Аверьянов
Это как некая диверсификация?
Артем Латман
Да, и то, и другое приносит деньги. При правильном подходе и управлении и там, и там хорошая маржинальность получается.
***
Алексей Аверьянов
На прогулке по бизнес-центру нас сопроводит Надежда Холодная, руководитель департамента коммерческой недвижимости компании «Высота».
Надежда, какие чекпойнты успеха вам удалось преодолеть, чем можете похвастаться?
Надежда Холодная
Учитывая размер нашего делового квартала, основным нашим успехом является его заполняемость на 90%, а также привлечение крупных арендаторов из банковской сферы и других торговых компаний.
Алексей Аверьянов
Надежда, на что обращают внимание арендаторы при выборе офиса? Чем привлекает данный бизнес-центр?
Надежда Холодная
Арендаторы обращают внимание на транспортную доступность квартала, эффективную планировку, вид из окна, комфортные климатические условия в помещении, наличие паркинга, в том числе гостевого и для велосипедов. Еще можно добавить сюда развитую инфраструктуру.
Алексей Аверьянов
У управляющей компании большая роль в поддержании лояльности арендаторов. Что вы конкретно делаете для этого?
Надежда Холодная
Мы можем предоставить помещения под склады на подземном паркинге. Они могут выбрать готовое помещение, в том числе и у нашего арендатора Self-Storage, а также обустроить под собственные нужды и потребности.
Алексей Аверьянов
Надежда, насколько я понимаю, не вы разрабатывали концепцию этого бизнес-центра. Когда вы сюда зашли как УК, какие были ошибки этой концепции? Что вам удалось переконфигурировать?
Надежда Холодная
Здесь как таковых ошибок не было. Первое, что нужно было сделать – выполнить отделку входных групп, отделку МОПов, сделать шоурум, куда арендатор приходит и может понять, как будет выглядить его офис в будущем.
Самая главная фишка, которую мы сделали – это благоустройство. Мы сделали на нашей территории ландшафтный парк 10 тыс. кв. м, организовали горки, места для отдыха арендаторов и гостей. Территория у нас открытая, мы убрали ограждения. У арендаторов нет ощущения, что они в замкнутой клетке находятся.
Алексей Аверьянов
Это такой небольшой деловой квартал?
Надежда Холодная
Да.
Сюжет №2. Прибалтика и Исландия
Алексей Аверьянов: Друзья, сейчас я нахожусь в Риге, значит, это время для рубрики «Движение». Я уже объехал 56 стран, Латвия стала 56-й страной. У меня нет задачи посетить все страны мира, как, например, Артемий Лебедев, но, как минимум, 100 стран я точно посещу.
Еще сегодня день рождения семьи, у нас «стальная» свадьба. Наверное, не будет лучше повода, чтобы представить мою верную спутницу – Марианна.
Марианна Аверьянова, жена Алексея Аверьянова: Привет!
Алексей Аверьянов: Марианна – автор нашего сегодняшнего путешествия. Мы едем по Прибалтике и Исландии. Отправляйтесь вместе с нами.
Дорогие друзья, мы сейчас в Исландии. Это 57-я страна у меня по счету. Марианна, у тебя какая уже?
Марианна: 53-я. Сегодня был самый длинный рассвет в моей жизни. В восемь утра небо начало немножечко сереть. В 10.15 стало только светло. Такого длинного рассвета в моей жизни еще никогда не было.
Как жаль, что у нас нет хлеба. Смотрите.
Алексей Аверьянов: Современная интерпретация русалочки, мне кажется.
Марианна: Все почему-то думают, что Исландия очень холодная страна, хотя средняя температура здесь зимой от нуля до минус одного градуса. Сейчас середина ноября. В Москве минус шесть, здесь – плюс пять. Правда, и летом здесь не вспотеешь – в июле +15 в среднем.
Алексей Аверьянов: Ну что, как вам вид?
Марианна: Так себе…
Написано: «Только не играть». Сесть можно?
Алексей Аверьянов: Садись.
Марианна: В Исландии есть музей пенисов, в который мы сейчас направляемся.
Алексей Аверьянов: Знаменитая палатка с хот-догами, где Билл Клинтон в свое время покупал. У них даже висит фотография. Здесь вечером скапливается очередь.
Марианна: Вокруг меня застывшая лава. Один из сувениров в Исландии – украшения из лавы, причем стоят они очень дорого, как и всё в Исландии. Кому привезти драгоценности?
Сюжет №3. Готовим Кайзершмаррн
Друзья, как вы уже поняли, я не только активный человек, но еще и творческий. Поскольку вы меня сегодня видите в моем фирменном фартуке VDT, то вы попали на рубрику «Творение».
Я очень люблю готовить. У меня есть ряд коронных блюд, которые я отточил от и до. Одно из них называется кайзершмаррн. Это традиционное австрийское блюдо, которое с немецкого переводится как «королевский омлет», хотя это больше про блины, а не про омлет.
Сейчас практически каждые выходные я встаю пораньше, до того, как проснулась моя семья, и готовлю им это блюдо. Сейчас посмотрите.
Это несложный рецепт, но получается очень вкусно. Все мои домочадцы очень любят.
Всё очень просто. Берется литр молока, два яйца, соль, сахар, мука и сода.
Вы думаете, почему я сейчас готовлю, а у нас канал про недвижимость и строительство? Себя нужно примерять к тому жилищу, в котором ты находишься. Тебе удобно или нет.
Очень важный момент – это засыпание муки. На литр молока я делаю 15 ложек муки. Тесто мы теперь отставляем. Оно нам понадобится чуть позже.
Нужно теперь нам порезать сливы.
Чем хорош кайзершмаррн, что у него не бывает первый блин комом. У него все блины комом. Сейчас вы поймете, почему.
Сливы у нас готовы. Это начинка. Традиционно кайзершмаррн делается со сливами, но у меня дети любят еще и с яблоком. Долго не надо жарить. Должны быть а-ля в карамели.
Классное изобретение – индукционная плита. Я не знаю, как раньше жили без этого. Я готовлю на двух сковородках, потому что так гораздо быстрее, иначе можно весь день провозиться.
Теперь… Это как раз то, что отличает кайзершмаррн от обычных блинов. Когда переворачиваешь блин, его надо на кусочки порезать.
Уже четыре готово, так что на двух сковородках достаточно быстро всё происходит.
У нас готовы последние блины. Ой, как пахнет!
Хорошо, что еще ребята не проснулись, потому что у меня всё теперь накрыто. Осталось только их позвать. Со своими детьми я познакомлю вас в следующем выпуске.
Чем мне нравится кайзершмаррн? Это блюдо небанальное, но при этом его достаточно просто готовить. Вы сегодня могли убедиться в этом сами. Поэтому обязательно попробуйте и удивите своих близких, и поймете, сколько эмоций положительных это вызовет.
Сейчас я прощаюсь с вами. Обязательно проходите и ставьте лайк, подписывайтесь, отмечайте колокольчик, чтобы не пропускать новые видео.
С вами был канал VDT, всё, что связано с недвижимостью и строительством – и не только с этим. Владейте. Двигайтесь. Творите. Пока-пока.
Алексей Аверьянов
Генеральный директор Vesco Group
Я в социальных сетях: Facebook | Instagram | VKontakte
Подписывайтесь на мой канал VDT на YouTube
Следите за новостями в Telegram - #VDT
Подразделения компании:
Vesco Realty - Продажа элитной недвижимости
Vesco Construction - Проектирование и строительство
Vesco Consulting - Девелопмент и консалтинг
