С этим запросом ко мне обращаются уже давно и многократно: написать статью о том, как купить квартиру. Какие этапы надо пройти, какие документы нужны, что проверять, о чем не забыть — словом, всё от «А» до «Я». Такая своеобразная инструкция.
⏏️ Для тех, кто на канале впервые: меня зовут Екатерина Торопова. Я основатель и директор екатеринбургской группы компаний «Метражи» — туда входят агентство недвижимости и строительная компания (ИЖС). В Дзене делюсь с вами своим взглядом на рынок недвижимости и полезными советами.⏏️
Так вот: наконец я эту инструкцию подготовила. Конечно, в рамках статьи рассказать обо всех этапах подробно невозможно — но многие аспекты, связанные с покупкой квартиры, особенно подводные камни и риски, я уже описывала в других статьях. Поэтому по ходу буду давать много полезных ссылок.
Итак, вы собрались покупать квартиру. С чего начать?
Анализ рынка
Если вы действуете без риелтора, то времени на правильный выбор квартиры придется потратить много – может быть, не одну неделю. Не пожалейте этого времени! Рынок надо изучить тщательно. Мне известны случаи, когда люди переплачивали за квартиру чуть ли не вдвое, потому что были неопытны, а продавец этим воспользовался и грамотно их «обработал».
Итак, что делаем?
Для начала — хорошо бы почитать статьи экспертов по недвижимости, чтобы понять, что происходит на рынке. Бывает такое, что с покупкой лучше повременить несколько недель, а иногда надо, наоборот, покупать прямо сейчас — потому что потом будет не так выгодно: взлетят ставки или цены.
Конечно, полностью полагаться на прогнозы экспертов не стоит, потому что жизнь богаче графиков и схем — а в нынешних условиях тем более. Но все-таки иметь представление о текущем состоянии рынка перед покупкой квартиры очень полезно.
Расставляем приоритеты. Что для вас самое важное? Район, год постройки, статус дома, материал стен, планировка, ремонт в квартире? Пока вы не определите иерархию приоритетов, вам сложно будет сделать выбор. Подумайте. Например, если вы сейчас живете в каком-то районе, дети ходят здесь же в детский сад или школу, а до работы вам 10 минут пешком – то, наверное, на первом месте для вас будет именно район. И так по каждой позиции.
Изучаем популярные ресурсы. В Екатеринбурге и Свердловской области обычно ищут на Авито, Циане, ДомКлике и Яндекс. Недвижимости. Сразу предупрежу: если вы увидели на сайте квартиру своей мечты по цене ниже рыночной — не спешите радоваться и будьте осторожны. Какие риски могут скрываться за слишком низкой ценой?
Внимательно изучите все варианты и сравните цены. Но помните, что полную информацию об объектах и, следовательно, о том, что происходит на рынке — вы получите только после того, как поговорите с продавцами.
Обзваниваем продавцов. Первым делом спрашиваем, актуально ли объявление, потом уточняем информацию по объекту и ситуации.
- возможна ли покупка в ипотеку?
- есть ли обременения по квартире?
- как быстро готовы выйти на сделку?
- как быстро готовы освободить квартиру?
- был ли использован материнский капитал на покупку?
- кто сейчас прописан в квартире?
- все ли участвовали в приватизации из тех, кто на тот момент был прописан в квартире?
Это нужно не только для того, чтобы уточнить актуальные условия — но и для того, чтобы прощупать возможные подводные камни. На этом этапе вам пригодится вот этот материал: Хитрые схемы: как продавцы обманывают покупателей квартир.
Просмотры
Перед просмотром квартиры изучите карту. Промониторьте, хорошая ли транспортная развязка и насколько развита инфраструктура в этом месте. Соберите информацию по благополучию района: новостные ленты, ТВ, отзывы на форумах. Это важно! Мы в своей работе получаем постоянную обратную связь от клиентов, которые живут в разных районах — чтобы новым клиентам было на что ориентироваться.
Вы приехали – соотнесите данные, которые вы получили от продавцов, с тем, что видите собственными глазами. Пройдитесь по чек-листу, чтобы проверить все основные «болевые точки» в квартире и ничего не забыть.
Обращайте внимание буквально на всё! Я писала большую статью о том, как продавцы скрывают серьезные дефекты квартиры, она вам на этом этапе очень пригодится.
Переговоры с продавцом
Обязательно спросите у продавцов, почему они решили продавать квартиру и как давно уже продают. Идут ли просмотры и почему квартира все еще не продана? Может случиться, их ответы приведут вас к выводу, что с этой квартирой лучше не связываться.
Посмотрите паспорт продавца (в том числе – страницу с пропиской), правоустанавливающие документы. Уточните, кто собственник квартиры и сколько людей прописано сейчас. Важно соотнести эту информацию с тем, что вы видите.
Например, вам говорят, что собственники квартиры — муж и жена, а вы замечаете коляску в коридоре или детский тренажер в комнате. Лишний раз спросите у продавцов, не использовался ли на покупку этой квартиры или на погашение ипотечного кредита материнский сертификат. Потому что в этом случае родители были обязаны наделить детей долями. А если этого не было, вы оказываетесь в группе риска.
Обсуждаем цену
Со стороны покупателя обсуждать скидку — это нормально. Тем более если возможность торга была прописана в объявлении или обсуждалась, и тем более — если для снижения цены есть все основания. Подробнее: 7 ситуаций, в которых покупателям можно смело просить скидку.
Обсуждаем условия. Когда вы с продавцом сошлись в цене, можно поднять и другие вопросы:
- сроки выхода на сделку,
- условия по расчетам,
- условия по регистрации,
- условия по освобождению (сроки, передача имущества, подготовка акта приема-передачи).
Предварительный договор
Это соглашение, которое подтверждает намерения сторон и подразумевает, что они договорились обо всех условиях.
Вносим аванс. Обычно это сравнительно небольшая сумма, которая вычитается из общей цены квартиры. Зачем нужен аванс при сделках с недвижимостью?
Закрепляем условия по сделке. Прописываем условия, по которым мы выйдем на сделку: например, расчеты через ячейку, освобождение квартиры в течении двух недель после окончательного расчета, возвратность и невозвратность аванса, список мебели, которая остается при продаже и входит в стоимость квартиры.
Проверка документов
Самый сложный этап. Надо предусмотреть все возможные и невозможные риски, потому что сделки купли-продажи – один из самых лакомых кусков для мошенников. Кроме многообразных мошеннических схем, есть правовые «ямы» и правовые «мины замедленного действия», которые могут оставить вас без квартиры и без денег.
Конечно, самый надежный вариант здесь — довериться агентству недвижимости с хорошей репутацией. Но если вы решили действовать самостоятельно, будьте крайне внимательны и осторожны! Делайте все вдумчиво и тщательно, проверяйте каждый документ, вчитывайтесь в смысл и вдумывайтесь в суть.
Проверяем правоустанавливающие документы. Это свидетельство о государственной регистрации права (сейчас — выписка из ЕГРН) и документы основания: договор купли-продажи или наследования, или дарения, приватизации и так далее.
Запрашиваем у продавца полный пакет документов на квартиру
- справка из паспортного стола (о том, что в квартире никто не прописан);
- согласие супруга на продажу квартиры;
- наличие арестов, обременений (из Росреестра);
- история квартиры (документы из МФЦ и БТИ), в том числе отчет об оценке, согласование перепланировок;
- задолженность по коммунальным платежам (из ЕРЦ или управляющей компании).
Одобрение объекта
Если мы покупаем квартиру в ипотеку — то на этом этапе мы как раз оформляем ипотеку на выбранный объект.
Предоставляем в банк собранный пакет документов по квартире, правоустанавливающие документы и копии паспортов собственников. Банку нужно 3-5 дней, чтобы согласовать объект, затем 1-2 дня, чтобы подготовиться к сделке. После этого, если все хорошо, вас пригласят на подписание кредитного договора и заключения договора купли-продажи с продавцом квартиры.
Внимание! Существует расхожее представление о том, что «банк всё проверит», и самим это делать необязательно. Это ошибка. Служба безопасности банка, конечно, проверит документы по квартире на предмет основных угроз. Но банк, как правило, не учитывает многие «подводные камни», которые могут впоследствии обернуться для вас потерей квартиры и денег. Это доказывает судебная практика.
Поэтому, еще раз: досконально проверяем документы!
Выявление «подводных камней»
Кто участвовал в приватизации? Если кто-то из прописанных членов семьи написал в свое время отказ от приватизации, за ним все равно сохраняется право пожизненного пользования квартирой. И здесь кроются серьезные риски.
Есть ли несовершеннолетние собственники? Допустим, продавцы квартиры, которую вы купили, в свое время погашали ипотеку маткапиталом. В этом случае на продажу квартиры потребуется разрешение опеки, при этом дети должны будут получить доли в новой квартире. И вам это надо будет проконтролировать, иначе сделку можно будет оспорить — и вы лишитесь купленной квартиры.
Может быть, продавцом не погашена ипотека. В этом случае потребуется дополнительно обезопасить свои риски при подготовке к сделке. Скорее всего у продавца нет денег на закрытие ипотеки, и он собирается закрыть ее за счет ваших средств.
Возможно такое, что квартира куплена в браке — а продавец это скрыл. Я рассказывала в этой статье, как мы однажды отказались от сделки с известным спортсменом именно по этой причине.
Не является ли продавец банкротом? С появлением закона о банкротстве физических лиц появилось еще одно основание для оспаривания сделки купли-продажи недвижимости. Если продавец станет банкротом, его сделки за определенный период могут быть оспорены.
Это лишь самые основные риски. Есть еще серьезные подводные камни: например, квартира продается по доверенности, или получена в наследство, или по завещанию — и масса других.
Как себя подстраховать?
Ну, во-первых, повторю, тщательно все проверять — своевременно выявлять эти риски и их нивелировать. В некоторых случаях помогает прописать дополнительные условия в договоре, например, обязательство продавца наделить детей долями. Хорошим выходом бывает страхование титула — это страховка от потери права собственности, если что-то пойдет не так. А иногда, когда риски слишком велики, разумнее всего просто отказаться от сделки.
Сделка
Итак, вы проверили все документы. Что потом?
1. Согласовываем и подписываем договор купли-продажи.
2. Проводим расчеты. Передаем продавцу первоначальный взнос по ипотеке и подтверждаем это распиской для банка.
3. Сдаем полный пакет документов на регистрацию — можно подать в МФЦ или на электронную регистрацию.
4. Регистрируем сделку. Обратите внимание! Если сотрудники МФЦ приняли у вас документы, это не значит, что они прошли проверку Росреестра. Если поданные документы не соответствуют требованиям, регистрацию приостановят и вас попросят подготовить новые документы.
5. Проводим окончательные расчеты с продавцом. На этом этапе тоже будьте предельно внимательны, здесь есть свои опасности, я писала об этом отдельно: Как правильно передать деньги при покупке квартиры.
6. Подписываем акт приема-передачи квартиры. Что тут важно знать? Банки просят подписывать акт приема-передачи квартиры уже на сделке, при этом срок освобождения квартиры в договоре — например, 14 дней.
Покупатель подписывает акт, но квартира ему пока не передана. За эти две недели квартиру, например, затопили соседи. Хотя вы там еще не живете, квартира по документам уже ваша, а значит, и проблемы — тоже. Имейте это в виду и подписывайте акт приема-передачи квартиры только тогда, когда вам фактически передадут квартиру.
Еще одна проблема — продавцы изначально обещали оставить мебель и технику, а сами все вывезли. Как это предотвратить, читайте здесь: Покупали квартиру с мебелью, а купили голые стены.
7. Получаем от продавца справку об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам, а главное — по капитальному ремонту. Будьте внимательны! Долг по коммунальным платежам «висит» на предыдущем собственнике и не переходит к новому владельцу. А вот долг по капремонту «висит» на квартире, а не на человеке — и поэтому переходит к новому собственнику.
Наконец-то!
Можно выдохнуть) Сделка совершилась, вы собственник квартиры, можете праздновать новоселье. От души надеюсь, что у вас все получится! А если самостоятельная покупка квартиры кажется вам слишком сложным, хлопотным и рискованным делом — буду рада вам помочь! Если нужна моя помощь — пишите мне на WhatsApp: +79089250595.
Полезные статьи для покупателей недвижимости:
📍 «А вдруг недобросовестный?» Как выбрать застройщика и не прогадать
📍 «Это у нас временно»: как продавцы скрывают серьезные дефекты квартир
📍 «Да нет у меня никакой жены!»: как проверить, не обманывает ли продавец квартиры
📍 Сделки по доверенности: какие есть риски и как от них защититься
📍 Покупали квартиру с мебелью, а купили голые стены: что делать?
📍 Вложить деньги в новостройку: 6 вопросов специалисту по недвижимости
📍 Как правильно передать деньги при покупке квартиры
📍 "Если он придет на сделку — я его убью". О сделках с унаследованными квартирами
