Итак, ключевая ставка подросла, инфляция набирает все новые обороты, рубль обесценивается. Люди озабочены тем, как сохранить свои деньги. И многие традиционно смотрят в сторону рынка недвижимости, справедливо полагая, что вложить деньги «в бетон» — это пусть не самый прибыльный, но один из самых надежных вариантов. Стоит ли сегодня инвестировать в новостройки?
⏏️ Для тех, кто на канале впервые: меня зовут Екатерина Торопова. Я основатель и директор екатеринбургской группы компаний «Метражи» — туда входят агентство недвижимости и строительная компания (ИЖС). В Дзене делюсь с вами своим взглядом на рынок недвижимости и полезными советами.⏏️
Сначала скажу в целом. Инвестировать в новостройку, чтобы сохранить свои деньги — это сейчас вполне разумный вариант. Да, я знаю, как за последние годы упало качество строительства. Это просто всеобщая боль. Но если мы говорим о ликвидности жилья, о том, чтобы со временем оно не дешевело, а дорожало — то между приличной новостройкой и приличной хрущевкой я бы однозначно выбрала первое.
Скажу по опыту. В большинстве случаев люди предпочитают все-таки новое жилье. Мы уже привыкаем к новым стандартам: дворам без машин, просторным холлам при входе, удобным планировкам, современным детским площадкам. Застройщики, конкурируя друг с другом, придумывают все новые и новые «фишки»: селфи-зоны во дворе, беседки с вайфаем и розетками для зарядки телефона, некоторые делают специальные беседки для жарки шашлыков.
Другое дело, что для сохранения и, тем более, приумножения денег подойдет не всякая новостройка. Поэтому давайте пройдемся по самым распространенным вопросам, которые задают клиенты по этой теме.
1. Какую локацию лучше выбрать?
Всегда в цене центр и близкие к центру районы. Там новостройки только дорожают, причем такими темпами, что дыхание захватывает — но покупка квартиры в таких ЖК, даже на этапе котлована, требует больших вложений.
Вообще, стоит ориентироваться на классическую двойку параметров: транспортная доступность и инфраструктура. Даже если вы покупаете новостройку не для себя, а для сдачи в аренду или перепродажи — то в итоге вы же все равно ориентируетесь на основные потребности людей. А они в том, чтобы не тратить ежедневно много времени на дорогу: до работы, магазинов или школы.
Транспортная доступность. Понятно, что тут многое зависит от вашей целевой аудитории. Если вы покупаете студию, чтобы сдавать ее студентам, то имеет смысл купить жилье поближе к крупному вузу — и тут не имеет значения, есть ли в шаговой доступности детские садики со школами. А если вы рассчитываете на более широкую аудиторию, то выбирайте локацию, откуда можно сравнительно быстро добраться до центра города, в том числе на общественном транспорте.
Инфраструктура. В большинстве новостроек инфраструктура складывается не сразу. Обычно первыми появляются продуктовые магазины, аптеки и пункты выдачи интернет-заказов, последними — детские сады, школы и поликлиники, и то не всегда. В общем, чем богаче вокруг дома инфраструктура, тем ликвиднее объект. Это аксиома.
Однако тут стоит смотреть не только на то, что фактически есть — но и на то, что планируют построить. Я сейчас имею в виду не обещания застройщиков, а градостроительные планы администрации и реальные перспективы развития района. Яркий пример —многоэтажная поликлиника в Академе, которая уже достраивается. Понятно, что когда она начнет работать, стоимость жилья в районе подскочит.
2. Какие планировки самые выгодные?
Недавно была у одного застройщика и поразилась: они разработали около 60 разных планировок на любой вкус, иногда это довольно неожиданные решения. Вообще, индивидуальная планировка – это большой плюс для квартиры. Продавать такую квартиру будет гораздо легче: она уникальна, второй такой покупателю не найти. Но при этом планировка, конечно же, должна быть еще и функциональна.
Ликвидная планировка — там, при которой не пропадает зря ни одного квадратного метра, там удобно расставлять мебель и вообще удобно жить. И наоборот, сомнительные планировочные решения всегда малоликвидны. Например:
- скошенные или полукруглые стены, острые и тупые углы;
- длинные вытянутые комнаты;
- неудобные извилистые коридоры.
В принципе, даже на такие планировки всегда найдется свой покупатель — другое дело, как долго его надо будет ждать.
3. Где взять подробную информацию о доме?
В проектной декларации. Она обычно есть на сайте застройщика, но лучше посмотрите ее на на портале Единой информационной системы жилищного строительства, в разделе «Проверка новостроек». Потому что там заодно можно узнать:
- насколько этот застройщик надежный;
- на каком этапе строительство дома (застройщики обязаны ежемесячно выгружать туда данные с камер);
- какой вид права на землю у застройщика;
- не переносится ли срок сдачи дома;
- сколько квартир распродано;
- как менялась цена квартир за последние месяцы.
4. Можно ли купить новостройку без первоначального взноса?
В целом – можно. Но не любой дом и не от любого застройщика.
Существуют специальные программы, своего рода акционные предложения от банков и застройщиков. Их не так мало, но они не анонсируются широко: Центробанк регулярно напоминает банкам и девелоперам о том, что надо сворачивать программы, которые делают новостройки «доступнее» на текущий момент, при этом удорожая их стоимость в целом. Поэтому о таких предложениях лучше узнавать прямо в офисах застройщиков.
В ряде случаев купить новостройку по такой программе бывает действительно выгодно. Но тут надо садиться и все внимательно просчитывать.
5. Как заранее узнать качество строительства?
Это, конечно, главная боль покупателей новостроек. Качество строительства за последние 2-3 года упало ощутимо. Это не повсеместно: нельзя сказать, что абсолютно любая свежая новостройка в Екатеринбурге построена из рук вон плохо, есть застройщики, которые стараются «держать марку». Но, к большому сожалению, их количество ничтожно мало. И все больше становится новостроек, которые мы не хотим советовать клиентам.
Проблема в том, что заранее качество строительства вы не узнаете никак. Турбулентности в строительный процесс сейчас добавляет и ситуация в экономике: разогнавшаяся инфляция и, соответственно, постоянно растущие цены на стройматериалы. Вот застройщик посчитал затраты по текущему проекту, определил примерную стоимость квадратного метра, начал продажи – и, параллельно, строительство. Через несколько месяцев цена на некоторые стройматериалы выросла в 2 раза, как, например, этим летом. Но смета-то осталась та же! Чтобы уложиться в смету, приходится покупать более дешевые материалы, экономить еще на чем-то. Что получается в итоге – сами понимаете.
Плюс дефицит рабочей силы. Я сейчас говорю не только и не столько о рабочих – сколько об ИТР. Грамотных строительных инженеров сейчас днем с огнем не сыщешь. Поскольку у меня еще и строительная компания по ИЖС, то я знаю, о чем говорю: мне приходится сталкиваться с этим лично. Сегодняшние молодые специалисты, увы, в целом знают свое дело плохо.
Вывод простой. Как будет построена та или иная новостройка – это никому не известно, до тех пор, пока не начнется приемка квартир и заселение жильцов. Поэтому тут можно опираться только на репутацию застройщика. И надеяться, что застройщик будет «держать марку» и дальше.
6. Как проверить репутацию застройщика?
Это большая тема, у нас об этом есть отдельная статья. Если коротко - то надо проверять застройщика по всем возможным базам. Сейчас все больше доступной и прозрачной информации. Можно увидеть и долги застройщика, и судебные разбирательства, в которых он участвовал, и посмотреть его финансовые отчеты.
Подведу итог. Вложиться в новостройку, чтобы не потерять свои сбережения – идея вполне здравая. Другое дело, что здесь лучше семь раз отмерить, а потом еще семь раз подумать — и только потом принять решение о покупке.
🔔 Если вы живете в Екатеринбурге или собираетесь туда переезжать, я могу помочь вам с любым вопросом, касающимся недвижимости. Есть что спросить? Записывайтесь на консультацию по WhatsApp +79089250595. Консультация бесплатная и ни к чему вас не обязывает — а ответы на свои вопросы вы получите!
Статьи для покупателей недвижимости:
📍 «А вдруг недобросовестный?» Как выбрать застройщика и не прогадать
📍 «Это у нас временно»: как продавцы скрывают серьезные дефекты квартир
📍 «Да нет у меня никакой жены!»: как проверить, не обманывает ли продавец квартиры
📍 Сделки по доверенности: какие есть риски и как от них защититься
📍 Покупали квартиру с мебелью, а купили голые стены: что делать?
