Екатеринбург активно строится. На конец 2023 года он входит в топ-5 городов с наибольшим объемом новостроек. При этом за последние пару лет здесь появилось много новых застройщиков — на местный рынок выходят как московские строительные компании, так и крупные девелоперы из других регионов. Как среди этого многообразия выбрать надежного застройщика?
Хотя дикие времена обманутых дольщиков прошли, все-таки у людей, которые сейчас вкладывают деньги в новостройку, остается два существенных риска: 1) дом не сдадут вовремя, 2) плохо построят. Поэтому к выбору застройщиков надо подходить очень тщательно, я бы сказала придирчиво. Собирать всю информацию, анализировать.
Причем я рекомендую подвергать тщательному анализу не только «новеньких», но и «старых» застройщиков, которые работают на местном рынке не один год. Компании со временем меняются, и иногда не в лучшую сторону. И да – генеральных подрядчиков/субподрядчиков тоже желательно проверять: от них тоже зависит, как будет построен ваш дом и когда будет сдан.
Итак, как понять: стоит ли нести деньги этому конкретному застройщику? Куда смотрим и что проверяем?
Единый реестр застройщиков
Он находится на сайте Единой информационной системы жилищного строительства, которая
создана под эгидой Минстроя России и компании «ДОМ.РФ». Информацию на этом сайте застройщики обязаны обновлять ежемесячно. Сам реестр тут.
Я бы рекомендовала начать именно с этого ресурса: здесь воедино собрана масса полезной информации о застройщике, которую не придется собирать по другим сервисам.
- Общие сведения: ИНН, КПП и ОГРН, юридический и фактический адреса.
- Учредители и бенефециары, в том числе аффилированные застройщики. Если строительная компания — «дочка» какого-то крупного застройщика, это будет там видно.
- Сданные и строящиеся дома. По каждому дому можно посмотреть проектную декларацию, разрешительную документацию, подробную информацию о доме и придомовой территории и ход строительства.
- Бухгалтерская отчетность. Понятно, что эта информация обновляется не так оперативно, как хотелось бы — но тем не менее. Например, сейчас можно посмотреть балансы застройщиков за I-II квартал текущего года. Ну, и за прошлые, понятно.
На этом же ресурсе есть единый реестр проблемных объектов, информация о банкротствах застройщиков, о нарушении сроков завершения строительства и передачи объектов. Если в истории строительной компании были проблемные дома (недострои, обман дольщиков, различные мошеннические схемы) — это будет видно.
Единый ресурс застройщиков
Нет, это не одно и то же — хотя названия очень похожие, а аббревиатуры и вовсе одинаковые. Единый ресурс застройщиков — это портал, созданный Национальным объединением застройщиков, который публикует подробную информацию о каждом девелопере и его проектах. «Фишка» ЕРЗ — рейтинг застройщиков. Компании ранжируются согласно сложной разветвленной системе оценок. Застройщиков можно отсортировать по отдельным параметрам, например:
- скорости строительства;
- объемам построенного жилья;
- потребительским качествам жилищных комплексов: архитектура, инфраструктура, безопасность, инженерные системы и еще более ста параметров.
Из этих рейтингов можно почерпнуть массу интересного — но полагаться на них безоговорочно я бы не стала. Критерии оценки там не всегда прозрачны и порой кажутся субъективными.
Государственный ресурс финансовой отчетности
Это новый сервис ФНС, на котором открыто публикуются данные бухгалтерской отчетности компаний. Здесь можно посмотреть и финансовую отчетность интересующего вас застройщика, по ИНН или ОГРН. В отличие от ЕРЗ, информация тут подана весьма наглядно — с графиками и диаграммами.
Конечно, если вы не бухгалтер, разобраться во всех представленных цифрах будет непросто. Но можно обратить внимание хотя бы вот на что:
- Чистая прибыль за отчетный период. Если фиксируется резкое снижение прибыли или даже убыток — стоит насторожиться.
- Величина чистых активов и размер основных средств застройщика. Если их нет или очень мало, это крайне тревожный знак.
Банк данных исполнительных производств
Это всем известный сервис Федеральной службы судебных приставов. Здесь можно найти информацию о задолженности застройщика, которая в судебном порядке направлена на принудительное взыскание.
Понятно, что если вы нашли у застройщика не закрытые исполнительные производства, иметь с ним дело крайне рискованно. Впрочем, даже и закрытые долги, взысканные в судебном порядке — это многое говорит о строительной компании.
Картотека арбитражных дел
Вот сюда надо заглянуть обязательно, чтобы узнать: кто и за что подавал на застройщика в суд? Если тщательно изучить информацию, можно сделать вполне ясные выводы, как компания ведет себя с клиентами и контрагентами.
Конечно, тут надо сделать оговорку. У любого крупного застройщика в этой картотеке будут числиться сотни, а то и тысячи арбитражных дел: достаточно затянуть сроки по одному ЖК, чтобы сразу получить несколько десятков исков. Здесь надо проявить терпение и кропотливо изучить, на что именно жалуются дольщики. И если это, например, отвратительное качество строительства: промерзающие стены, протекающие потолки, неработающая вентиляция — делайте выводы. Я уже не говорю о тех случаях, когда люди просто не получили свои квартиры.
Черная метка для застройщика — наличие в арбитражной картотеке исков о банкротстве предприятия. Да, сейчас дольщики защищены от потери денег эксроу-счетами — но надо понимать, что после банкротства застройщика им выдадут ровно ту сумму, которую они вложили. Что на эти деньги можно будет к тому времени купить, большой вопрос.
Соцсети застройщика
Просмотрите официальные группы застройщика в социальных сетях. Большая активность, фотографии со стройплощадок, акции и конкурсы — все это хорошо. Но нас прежде всего интересует то, как компания выстраивает диалог с клиентами.
Есть ли в группах отзывы о работе застройщика, есть ли вопросы клиентов и комментарии? Особенно ценны негативные комментарии. Они ценны не тем, что мы можем узнать о каких-то недостатках в работе застройщика — как известно, не косячит только тот, кто ничего не делает — а тем, что компания не боится открытости, не боится честного диалога.
Отзовики и форумы
Отзывы — рабочий способ узнать о достоинствах и недостатках застройщика и его проектов. Этот способ был бы просто идеальным, если бы сейчас не было такого количества заказных отзывов, как положительных, так и отрицательных. Разобраться во всем этом и отделить зерна от плевел — особое искусство.
Конечно, есть некоторые общие признаки фейковых отзывов: неконкретность, эмоциональность, слишком «гладкий» слог и структура — но они справедливы только для самых дешевых заказных отзывов. Репутационные агентства наловчились писать такие отзывы, которые не отличишь от реальных. И тем не менее, даже они могут дать много информации. Каким образом?
Если заказной отзыв хвалебный, а в действительности компания работает плохо — то к нему, скорее всего, оставят возмущенные комментарии реальные клиенты с реальным видением ситуации. Если заказной отзыв негативный — то вы можете посмотреть, как застройщик на него реагирует. Когда компания на такой отзыв отвечает не общими словами, а действительно пытается разобраться, это хороший знак.
Стройплощадки
Прошерстили все ресурсы? А теперь обязательно съездите на реальные стройплощадки этого застройщика. И своими глазами посмотрите, как там идут дела со строительством: есть ли на стройплощадке кран и другая техника; есть ли там рабочие, сколько их – и главное, они строят или просто охраняют объект? В общем, кипит ли там работа.
Я советую не ограничиваться одной стройплощадкой, а съездить на несколько. Если вы посмотрите хотя бы 3-4 стройплощадки, то у вас сложится более цельная картина того, как на самом деле обстоят дела у этого девелопера.
Пожалуй, вот самое основное.
Этот минимум, который позволит понять, стоит ли иметь дело с тем или иным застройщиком. Да, есть еще много чего, что дает нам дополнительную информацию о застройщике: например, по каким ипотечным программам он работает? Предлагает он клиентам какие-то новые варианты, ту же траншевую ипотеку, или ипотеку без ПВ, или еще что-то?
Было бы идеально еще изучить динамику развития застройщика по годам: улучшается ли качество стройки, развивается ли сервис, улучшаются ли планировки? На практике, конечно, этим мало кто занимается. Поэтому весьма полезна бывает все-таки консультация специалиста по недвижимости, который во всех этих вопросах «варится» годами.
🔔 Если вам в это непростое время все-таки нужно купить, продать или обменять квартиру, разъехаться — или, наоборот, съехаться с родственниками, пишите мне в WhatsApp +79089250595. Моя команда работает на рынке недвижимости Екатеринбурга больше 15 лет — мы провели больше тысячи сделок, в том числе очень сложных.
Полезные статьи для покупателей недвижимости:
📍 Чего боятся люди при покупке недвижимости?
📍 Вложить деньги в новостройку: 6 вопросов специалисту по недвижимости
📍 Как правильно передать деньги при покупке квартиры
📍 Непростая квартира: 7 ситуаций, в которых покупателям можно смело просить скидку
📍 Неузаконенная перепланировка: стоит ли покупать квартиру?
