Если квартира куплена в браке, то она считается совместной собственностью супругов — даже если записана только на одного из них. Но вот уже два года как штамп о браке в паспорте ставится исключительно по желанию гражданина. Как в этом случае проверить, не женат ли продавец квартиры? И какие риски несет в себе покупка квартиры, если продавец не упомянул о своей второй половинке?
⏏️ Для тех, кто на канале впервые: меня зовут Екатерина Торопова. Я основатель и директор екатеринбургской группы компаний «Метражи» — туда входят агентство недвижимости и строительная компания (ИЖС). В Дзене делюсь с вами своим взглядом на рынок недвижимости и полезными советами.⏏️
Риски при таких сделках очевидны — это оспаривание сделки со стороны мужа или жены, которые не собирались эту недвижимость продавать и никаких разрешений на это не давали. Такую сделку суд признает недействительной, и пострадает покупатель.
Поэтому брачное положение продавца стоит проверить. Способов со стопроцентной гарантией, к сожалению, нет — но надо сделать максимум из того, что возможно. Даже если продавец внушает вам полное доверие, проверять все равно надо.
Важно! Не перепутайте: состояние собственника недвижимости в браке надо смотреть не на момент заключения сделки, а на момент приобретения недвижимости, которую вы сейчас с ним продаете.
Итак, какие есть способы узнать, был ли продавец женат, когда покупал квартиру?
1. Спросите у продавца. Удивительно, но иногда этим элементарным шагом просто пренебрегают. Хотя продавец, может, и не имел никаких злонамеренных планов — он просто не знал, что надо взять разрешение супруга. Например, думал: раз именно он записан собственником, значит, вторая половина не имеет к этой недвижимости никакого отношения.
2. Посмотрите паспорт. А именно — страницу, где отображается семейное положение. Во-первых, штамп там все-таки может стоять, если брак был заключен раньше 2021 года. Во-вторых, вы хотя бы увидите, есть ли она вообще, эта страница, потому что некоторые ее просто вырывают. Серьезно.
У нас в практике несколько лет назад был такой случай. Пришли к нам муж и жена. Муж продает квартиру, которая оформлена на него, естественно, требуется письменное согласие жены. Жена не возражает. Мы смотрим паспорт мужа — а там, где семейное положение, вырвана страница.
Слово за слово, пришлось мужу признаваться. Он, оказывается, два года назад развелся, а страницу вырвал – из каких соображений, непонятно. Но надо было видеть лицо его жены, когда супруг все это рассказывал: она-то, оказывается, не знала ничего про этот развод!
Как уж он это устроил, ему одному известно. Детей у них не было, видимо, подал заявление, и развели так. Может быть, и приходили жене какие-то письма из суда — но до адресата, как видно, не дошли. Потом муж решил продать квартиру и привел супругу как ни в чем не бывало, думал, что все шито-крыто. Но не вышло. И жена все узнала, и сделка не получилась: паспорт с вырванной страницей, увы, недействителен.
3. Проверьте срок смены паспорта. Если продавец недавно поменял паспорт, хотя по возрасту этого не требуется — это повод усилить бдительность. Возможно, он действительно просто потерял старый паспорт. А возможно, ему есть что скрывать.
Мы недавно так узнали нелицеприятную правду о клиенте. Человек пришел продавать квартиру, уверял, что не женат и что он единственный собственник, выглядел вполне добропорядочным. Единственное, что нас смутило — свежий паспорт, хотя мужчине было всего 43 года. Да, он сказал, что старый паспорт у него украли вместе с другими документами. Но для нас это всегда тревожный сигнал, когда надо человека проверять особенно тщательно.
Полезли в соцсети. Человек этот в своих кругах достаточно известен, и информации о нем оказалось много. В общем, мы нашли его свадебные фотографии, сделанные несколько лет назад — а потом и информацию, что он развелся. Получалось, что квартира куплена все-таки в браке.
Мы пришли со всем этим к продавцу, и он вынужден был с огорчением сознаться: да, жена тоже собственник. Разрешения на продажу он у нее просить не захотел, от сделки мы отказались.
4. Изучите ДКП. Иногда в договоре купли-продажи недвижимости или другом правоустанавливающем документе сразу обозначено брачное положение сторон на момент сделки. Не всегда — но все-таки это бывает. Поэтому ДКП в любом случае стоит изучить очень внимательно.
5. Запросите справку из ЗАГСа. С 2018 года работает Единый государственный реестр записей актов гражданского состояния, в котором информация о заключении и расторжении браков хранится в электронном виде. Можно попросить продавца получить официальную справку в ЗАГСе, подтверждающую наличие или отсутствие брачных отношений в интересующий период времени. Можно через Госуслуги или МФЦ.
Другое дело, что если продавец заключал брак не в России или странах СНГ — то отечественный ЗАГС вам ничем не поможет. Поэтому я и говорю: проверить на 100%, был ли человек женат на момент покупки жилья, пока невозможно. Пока — потому что все цифровизация развивается семимильными шагами.
6. Посмотрите свидетельство о рождении. Это особенно актуально, если продавец — женщина. Если клиентка утверждает, что не была замужем, а фамилия в свидетельстве о рождении не совпадает с фамилией в паспорте, это повод серьезно поговорить с продавцом. И применить все остальные способы проверки. Можно попросить и другие документы: водительское удостоверение, загранпаспорт, диплом.
Может быть, некоторые продавцы оскорбятся вашей просьбой посмотреть дополнительные документы — но если у вас есть какие-то подозрения, всегда лучше перестраховаться. Если продавцу нечего скрывать, он вам не откажет.
И еще: если продавец утверждает, что не был в браке — будет не лишним запросить от него нотариальное заявление об этом. Да, заявление не дает гарантии, что продавец с вами честен, и что в дальнейшем сделка не будет оспариваться. Это просто перестраховка.
Не каждый собственник решится на явное мошенничество — а именно так законодательство трактует намеренное сокрытие или искажение сведений в нотариальных документах с целью получения выгоды. Впрочем, встречаются и такие отчаянные головы. Поэтому, повторю, будьте внимательны и проверяйте информацию досконально!
🔔 Сделки, связанные с куплей-продажей вторичной недвижимости, всегда сопровождаются повышенными рисками. Если вы живете в Екатеринбурге, и вам нужно проверить юридическую чистоту сделки, обращайтесь! Пишите в WhatsApp: +79089250595, и мы вам поможем.
Другие статьи о покупке недвижимости:
📍 Покупка вторичной квартиры в 2024 году: пошаговая инструкция
📍 Покупали квартиру с мебелью, а купили голые стены: что делать?
📍 Как правильно передать деньги при покупке квартиры
📍 Непростая квартира: 7 ситуаций, в которых покупателям можно смело просить скидку