Когда я участвую в сделке, где фигурирует наследство, мне почти всегда грустно. Особенно если приходится продавать квартиру, где несколько наследников: нередко родные люди в таких случаях относятся друг к другу хуже врагов, никак не могут поделить квартиру между собой, и это печальная картина.
⏏️ Для тех, кто на канале впервые: меня зовут Екатерина Торопова. Я основатель и директор екатеринбургской группы компаний «Метражи» — туда входят агентство недвижимости и строительная компания (ИЖС). В Дзене делюсь с вами своим взглядом на рынок недвижимости и полезными советами.⏏️
Никогда не забуду случай. Продавали квартиру по наследству, и один наследник до такой степени не доверял другому, что обещал его убить, если тот явится на сделку.
Но продавать-то было надо, пришлось искать пути выхода из сложившейся ситуации. На меня оформили доверенность, чтобы я представляла на сделке интересы этого нежеланного наследника и получила его долю. Это был единственный выход, чтобы эти люди на сделке не встретились. Но вы только вдумайтесь! Родственники более предпочли доверить немалую сумму постороннему человеку, чем сесть и договориться между собой.
Но это лирическое отступление. Квартиры, доставшиеся по наследству, вполне можно продавать и, разумеется, покупать. Но при этом надо досконально все проверять и подстраховывать себя всеми возможными способами, потому что наследство — это все равно мина. Поэтому ее надо по максимуму обезвредить. На что надо обязательно обращать внимание?
Право собственности
Очень часто бывает: женщина стала вдовой, а поскольку квартира была оформлена не нее — она уверена, что ничего не поменялось, она единоличный собственник и может продать квартиру сама. На деле это не так. Имущество, приобретенное в период брака за счет общих доходов супругов, является их общей совместной собственностью. Поэтому умершему супругу тоже принадлежит доля в праве на квартиру, хотя квартира и оформлена не на него. Соответственно, на эту долю могут претендовать ВСЕ наследники первой очереди: дети, родители и супруга.
Нотариус в этом случае при оформлении наследства должен сначала определить доли супругов, а потом оформить в отношении доли умершего наследство — либо на всех наследников, либо, при отказе от наследства, на кого-то одного, например ту же супругу.
Сроки вступления в наследство
Стать собственником унаследованной недвижимости можно только по истечении 6 месяцев со дня смерти наследодателя. Этот срок определен законодательством для того, чтобы все имеющие право на это наследство успели подать заявление нотариусу. После того, как пройдет полгода, наследники получают право собственности.
И если наследников несколько, то они, как правило, хотят продать квартиру как можно быстрее — чтобы разделить имущество.
По закону это сделать можно. Однако не исключена вероятность, что кто-то из наследников объявится и позже. Да, ему придется идти уже не к нотариусу, а в суд — но если причины, по которым он не объявился раньше, признают уважительными, его могут признать законным наследником. А это значит, что сделку расторгнут.
Количество родственников
Нотариус не может определить, все ли наследники подали заявление. Он уведомляет только тех родственников, о которых он знает, разыскивать он никого не будет, и в лучшем случае опубликует информацию в СМИ. Поэтому продавцов надо тщательно расспрашивать: кто еще может претендовать на наследство, есть ли у наследодателя внебрачные дети, не сидит ли кто-то из близких родственников в тюрьме, живы ли родители, и т.д.
Если есть завещание, внимательно его изучите. Надо узнать, есть ли у умершего несовершеннолетние или нетрудоспособные дети, нетрудоспособный супруг, родители или иждивенцы — все эти люди вправе получить свою долю в наследстве, даже если есть завещание. Иногда родители живут в ближнем зарубежье, и их почему-то автоматически сбрасывают со счетов — хотя они наследники первой очереди.
Условия договора
Для унаследованных квартир надо составлять специальный договор купли-продажи. Потому что это непростая сделка, здесь есть риски, поэтому надо обязательно «подкладывать соломки». Мы, например, обязательно прописываем такие условия:
✓Продавец заверяет покупателя, что не знает о существовании других наследников и в случае их появления берет все риски на себя.
✓ Если новые наследники будут претендовать на квартиру, продавец обязан возместить все убытки и неустойки, которые понесет покупатель.
✓ Если по решению суда квартира вернется продавцу, он обязан предоставить покупателю аналогичный объект в том же районе.
Конечно, это по большей части подстраховка. Если новый наследник действительно объявится, то неизвестно, как пойдет дело и что решит суд. Но такие пункты, во-первых, дисциплинируют продавца, а во-вторых, вам в суде будет проще доказать свою добросовестность как покупателя.
Страхование титула
Самое простое, чем можно себя обезопасить — это сделать титульное страхование. Как правило, оно делается на 3 года, в течение всего срока исковой давности по наследственным делам. Почему-то сейчас банки эту программу предлагают не очень активно. Но я бы ее очень советовала — именно если есть опасения, что сделку могут признать недействительной.
Добросовестность покупателя
С января 2020 года действует Федеральный закон № 430-ФЗ о добросовестном приобретателе недвижимого имущества. Само появление этого закона — безусловно благо. Сколько историй, когда сделку по тем или иным причинам признавали недействительной, а покупатель оставался крайним. Квартиру у него забирали, а возвращать деньги продавец не торопился. Это как раз та ситуация, которой и опасаются покупатели квартир «от наследников». В таком случае, по новому закону, добросовестный приобретатель должен получить компенсацию от государства.
Но. Судебная практика показывает, что свою добросовестность покупателю нужно доказать — поэтому тщательно проверяйте продавца, объект, все документы. Кстати, в случае с наследством нелишне проверить подлинность свидетельства о смерти (и свидетельств о рождении) на официальном сайте Единой информационной системы ЗАГСа. Просто чтобы убедиться, что перед вами не мошенники.
Если у вас сложная сделка, за которую никто не берется — не отчаивайтесь. Давайте разберем вашу ситуацию: возможно, она не такая сложная, как вам кажется)) Консультация бесплатная. Пишите на WhatsApp: +79089250595.
Истории из рубрики "Опасные сделки: как это бывает"
♦ Как две сестры не могли поделить дом матери. И еще раз о договоре дарения
♦ "Мы просто хотели обналичить маткапитал": как мать с сыном остались без квартиры
♦ "Я старый и больной!": как гражданский муж сначала подарил жене квартиру, а потом забрал обратно
♦ Как у семьи с детьми отобрали комнату: всегда проверяйте, договорился ли продавец с соседями
♦ "Не видела, что подписываю": как родственник обманом забрал квартиру у пожилой женщины
