Осенью прошлого года, после объявления мобилизации, на рынке недвижимости начался невиданный до того процесс — резкий рост сделок по доверенности. Сейчас каждая пятая квартира продается именно по доверенности. Раньше на таких сделках всегда стояло клеймо «повышенной опасности», покупатели и риелторы с такими квартирами предпочитали не связываться. В чем опасность таких сделок — и изменилось ли что-то сейчас?
⏏️ Для тех, кто на канале впервые: меня зовут Екатерина Торопова. Я основатель и директор екатеринбургской группы компаний «Метражи» — туда входят агентство недвижимости и строительная компания (ИЖС). В Дзене делюсь с вами своим взглядом на рынок недвижимости и полезными советами.⏏️
Продолжим. Дурную славу такие сделки снискали по двум причинам. Во-первых, доверенности часто используют для мошеннических схем, а во-вторых, такие сделки легко оспоримы. Нередко законную сделку купли-продажи недвижимости, совершенную по доверенности, в суде признают недействительной.
Раньше мы действительно относились к таким сделкам с крайней настороженностью — и если у покупателя был выбор, то предпочитали отказаться от опасного варианта. Но сейчас рынок изменился. Многие наши граждане по известным причинам переехали на ПМЖ за границу, и продают свою российскую недвижимость оттуда, через доверенных лиц. С этим приходится считаться, особенно в условиях дефицита объектов на вторичном рынке.
Риски при таких сделках никуда не делись, они по-прежнему повышенные, и каждую сделку надо проверять чрезвычайно внимательно.
А что это, собственно говоря, за риски? Расскажу об основных.
1. Фальшивая доверенность
Такое еще существует. Да, сейчас у нас цифровизация всех систем, и вроде бы всё должно быть прозрачно. Есть сервис, где можно проверить, реальная ли доверенность и есть ли лицензия у нотариуса. Есть Росреестр, который не даст разрешения на переход права собственности, если не найдет доверенности продавца в реестре Нотариальной палаты.
Но это не мешает мошенникам успешно собирать авансы с доверчивых граждан, особенно пожилых. Или, войдя в доверие, получить всю сумму за квартиру у тех же доверчивых покупателей до регистрации права собственности в Росреестре.
Есть еще один нюанс. Бывает, что доверенность реальная — но в нее внесены новые полномочия, которых доверитель изначально не давал и о которых не знает. Например, право получить деньги за продажу квартиры.
Довнесение полномочий никак не проверить. Поэтому, общаясь с собственником, — а это обязательно, если он не может приехать на сделку — обязательно вышлите ему скан доверенности или хотя бы зачитайте по видеосвязи список полномочий. И если там написано, что доверенное лицо получает деньги, обязательно уточните у собственника, знает ли он об этом.
Конечно, наиболее предпочтительный вариант — когда средства по договору перечисляются на номер счета собственника, доступа к которому у доверенного лица нет.
2. Доверенность оформлена по подложным документам
Как это бывает. Мошенник под видом риелтора ищет собственника, который хочет продать квартиру. После под тем или иным предлогом забирает у него оригинал паспорта, ищет человека, внешне похожего на собственника, и оформляет у нотариуса так называемую генеральную доверенность на продажу квартиры. Такая доверенность ни у кого сомнений не вызовет, ее включат в реестр доверенностей, и официально все будет чисто.
Как проверить, все ли чисто на самом деле? Во-первых, вас должна насторожить генеральная доверенность — при мошеннических схемах это обычная история. Необходимо, чтобы в доверенности были предельно конкретные условия: небольшой срок действия (несколько месяцев), адрес и кадастровый номер объекта, ограниченный список полномочий.
Во-вторых, если сделка проходит по доверенности, вам надо узнать максимум информации о собственнике. Не довольствуйтесь номером телефона, который вам дал доверитель. Если собственник есть в соцсетях, напишите ему туда: удостоверьтесь, что владелец квартиры и тот, с кем вы ведете сделку — одно и то же лицо.
3. Срок доверенности закончился
По общему правилу, если в доверенности не указан срок действия, она действительна год с момента выдачи.
Проверьте, когда истекает срок действия доверенности. Иначе можно оказаться в ситуации, когда к подписанию договора купли-продажи у доверенного лица закончатся полномочия.
4. Доверитель отозвал доверенность
Доверенность можно отозвать в любой момент, даже в то время как вы уже подаете документы в Росреестр. Когда доверитель за границей, это сложнее: ему придется идти в консульство или к нотариусу страны, где выдана доверенность — но все равно возможно.
Доверитель обязан официально сообщить об этом доверенному лицу, телеграммой или письмом с уведомлением. Проблема в том, что письмо или телеграмма придут не мгновенно. И есть риск, что переход права собственности произойдет тогда, когда доверенность уже была отозвана. Такую сделку могут признать недействительной.
Кроме того, недобросовестное доверенное лицо может специально отказаться получать уведомление — и продолжать действовать так, будто еще имеет полномочия.
5. Доверитель умер
Если доверитель внезапно скончался до перехода права собственности, то сделка будет считаться ничтожной, и должна быть аннулирована. Поэтому обязательно пообщайтесь с собственником непосредственно перед сделкой — чтобы убедиться, что он жив и здоров.
6. Доверитель подписал доверенность под давлением или был обманут
Мошенники часто обманом получают доверенности от людей в преклонном возрасте и с недостаточным уровнем юридической грамотности. А бывает, что в ход идет насилие, шантаж и угрозы. Впоследствии, по иску потерпевшего, такую сделку могут признать недействительной.
Проверить это крайне сложно. Даже если собственник по видеосвязи скажет, что давал доверенность добровольно, потом он может отказаться от своих слов, мотивируя тем, что боялся. Дам здесь только один совет: если доверенное лицо — не близкий родственник доверителя, а совершенно посторонний человек, стоит насторожиться.
7. Доверитель недееспособен
Если суд выяснит, что человек в момент выдачи доверенности не мог себя контролировать и осознавать последствия своих действий — то такую сделку с высокой долей вероятности признают недействительной.
Поэтому обязательно запрашиваем у собственника справку о психическом здоровье и отсутствии алкогольной и наркотической зависимостей. А при общении по видеосвязи задаем много вопросов, чтобы понять, насколько человек адекватен. Все трансляции необходимо записывать.
Как себя обезопасить: несколько советов
1. Проверьте доверенность на сайте Нотариальной палаты: то, что такая доверенность существует, срок действия не истек, она не отозвана, лицензия нотариуса действительна.
2. Убедитесь в том, что в доверенности прописаны нужные для сделки полномочия доверенного лица: право подписывать договор купли-продажи, право регистрировать сделку.
3. Проверьте, где выдана доверенность. Если доверитель живет за рубежом, то лучше всего оформлять доверенность в консульстве РФ. Такие доверенности выдают на русском языке, они не требуют перевода и сразу вносятся в реестр нотариата РФ.
В принципе, юридическую силу имеют и доверенности, которые выдают иностранные нотариусы в странах — участницах Гаагской конвенции 1961 года. На такие доверенности надо ставить специальный штамп — апостиль. Плюс нужно будет перевести доверенность и заверить перевод у нотариуса. Для стран–членов СНГ, которые являются участниками Минской конвенции о правовой помощи 1993 года, достаточно только перевести.
4. Пообщайтесь с владельцем квартиры. Если это можно сделать лично — замечательно. Если нет — пообщайтесь по видеосвязи (скайп, ватсапп, телеграм) и сделайте запись беседы. Во время беседы попросите собственника показать паспорт и озвучить дату разговора.
5. При заключении договора купли-продажи проследите за тем, что в договоре в качестве продавца указан именно собственник.
6. Правильно организовать передачу денег. Перечислять деньги лучше на счет продавца, а не доверенного лица — при этом не должно быть никаких оплат до перехода права собственности.
7. Если есть возможность, проведите сделку у нотариуса. Во-первых, нотариус может получить электронный образ доверенности из единой информационной системы нотариата, что поможет защититься от подделок. Во-вторых, ответственность нотариусов всегда застрахована — и если что-то пойдет не так, можно будет взыскать свои деньги со страховой компании.
🔔 Сделки, связанные с куплей-продажей вторичной недвижимости, всегда сопровождаются повышенными рисками. Если вы живете в Екатеринбурге, и вам нужно проверить юридическую чистоту сделки или помочь в покупке квартиры комплексно, обращайтесь! Пишите в WhatsApp: +79089250595.
Другие статьи о покупке недвижимости:
📍 Как проверить продавца квартиры: чек-лист
📍 Дом забирают — а денег вернут только половину. Как покупатели попали в переплет
📍 Неузаконенная перепланировка: стоит ли покупать квартиру?
📍 "Если он придет на сделку — я его убью". О сделках с унаследованными квартирами
