Недавно мы писали про хитрые схемы продавцов квартир, из-за которых вы можете остаться без жилья и денег. Но проверить документы при покупке квартиры — это только полдела. Надо тщательно проверить и само жилье: скрытые дефекты также могут серьезно осложнить вам жизнь. На что прежде всего обращать внимание при просмотре квартиры?
⏏️ Для тех, кто на канале впервые: меня зовут Екатерина Торопова. Я основатель и директор екатеринбургской группы компаний «Метражи» — туда входят агентство недвижимости и строительная компания (ИЖС). В Дзене делюсь с вами своим взглядом на рынок недвижимости и полезными советами.⏏️
Кажется, что во время просмотра квартиры покупатель может сам заметить все недостатки: он ведь видит, так сказать, товар лицом. На самом деле нет. Неискушенный человек на многие вещи просто не обратит внимания. Тем более если продавец заранее подготовился: сделал косметический ремонт, что-то подкрасил, подмазал и постарался скрыть от глаз покупателя все то, что ему точно не понравится.
Поэтому при просмотре квартиры «включаем разведчика». А именно — очень внимательно изучаем квартиру на предмет серьезных дефектов: после того, как вы подпишете акт приемки, предъявить какие-то претензии продавцу будет невозможно. Точнее, возможно — но только в некоторых случаях, причем в судебном порядке и с негарантированным результатом.
Итак, какие дефекты мы ищем, на что смотрим и в каких ситуациях у нас должна включаться «красная лампочка»?
Подъезд
Явный и стойкий запах сырости. В старых домах иногда пахнет аж до второго-третьего этажа, стены просто пропитываются этим «ароматом». Как правило, это значит, что в доме постоянно протекает канализация, подвал сырой, трубы в аварийном состоянии — а постоянная сырость чревата как минимум опасной плесенью на фундаменте и стенах.
Да, бывает, что сырой запах в подъезде — это явление временное, и многие продавцы уверяют потенциальных покупателей, что это просто на днях случилась авария или была протечка во время опрессовки. Хорошо, возможно. Тогда возьмите паузу и придите еще через несколько дней. Если проблема никуда не исчезла — то она не исчезнет еще очень долго. А может быть, и никогда.
Что еще смотрим в подъезде? Если покупаем квартиру на последнем этаже — то внимательно осматриваем потолок на лестничной клетке. Если крыша протекает, то будут следы подтеков. В квартире их, как правило, перед продажей замазывают — а в подъезде все видно.
Но давайте перейдем в квартиру.
Потолок и стены
Следы подтекания, вздувшиеся обои, отслоившаяся штукатурка, пузырящиеся участки на покрашенных поверхностях — все это говорит о том, что потолок или стены промокают. Если это происходит постоянно, то в квартире наверняка есть черная плесень, опасная для здоровья.
Понятно, что продавцы таких квартир всегда стараются скрыть истинное положение вещей и перед продажей красят стены или наклеивают новые обои. Поэтому свежий ремонт должен усилить вашу бдительность. Не только осматривайте, но и трогайте стены — особенно углы, где часто скапливается влага.
И да. Не поленитесь посмотреть под картинами и отодвинуть от стен легкую мебель, скажем кресло. Таким образом часто маскируют следы протечек или плесени.
Пол
Смотрим, ровный ли пол, не скрипит и не проседает ли он при ходьбе. Если покрытие пола, например линолеум, можно отогнуть, отогните: иногда можно увидеть много интересного, ту же плесень или даже дыры в полу.
Санузел
Неисправные коммуникации — это серьезные и трудноустранимые проблемы. Поэтому в ванной надо исследовать все что только можно.
Напор воды. Особенно горячей и особенно в старых домах, где не было капремонта. Мы с таким на просмотрах часто сталкивались: включаешь кран — а оттуда еле-еле бежит тонюсенькая теплая струйка. И это не исправить. Напор будет только тогда, когда сделают капремонт и заменят трубы. Если продавцы утверждают, что это просто временное отключение горячей воды — позвоните в управляющую компанию и уточните, соответствует ли это действительности.
Состояние труб. Визуально оцените внешнее состояние труб и швов. Наросты или ржавчина означают, что и внутри стенки тоже износились. Если в системе водоснабжения установлены чугунные или стальные трубы — то срок их эксплуатации давно истек: сейчас в строительстве массово используется металлопластик или полипропилен.
Канализация. Осмотрите места соединений всех гофр с канализацией. Наличие посторонних предметов и герметика на соединениях и раструбах — тревожный знак. Спустите воду в унитазе и убедитесь, что она легко уходит, а унитаз не подтекает.
Кухня
Тоже проверяем «мокрое место» — раковину и трубы. Но особенное внимание на кухне уделяем газовой плите и оборудованию, если дом газифицирован. Элементарно: хотя бы проверьте, поступает ли газ! Бывали случаи, когда квартира отключена от газа — за неуплату или за то, что вовремя не исполнено какое-либо предписание горгаза — а покупатель ни сном ни духом. Так и покупает жилье без газа. Понятно, что все это можно восстановить, но это же хлопоты, нервы, время и деньги.
Обязательно требуйте газовую книжку, смотрите дату и результат последней проверки газовой службы. И обращайте внимание на срок эксплуатации газовой плиты! Если он вышел, то плита будет признана опасной в использовании, а владелец будет обязан будет её заменить.
Электрика
Узнайте возраст электропроводки, оцените состояние розеток и внимательно осмотрите щиток. Некоторые опасные недостатки может заметить даже не специалист: например, пучок проводов, установленный в один автомат или оплавленная оплетка кабеля. И обязательно проверьте, как электропроводка держит нагрузку: попросите на пять минут включить свет во всей квартире и запустить несколько бытовых приборов — проверьте, не выбивает ли автоматы.
Вентиляция
Классический способ проверки: закройте все окна в квартире и откройте двери в жилые комнаты и комнаты с вентиляционными решетками. Приложите лист бумаги поочередно на каждую вентиляционную решетку. Лист бумаги должен прилипнуть к вентиляционному отверстию. Если лист с решетки падает — вентиляция работает плохо.
На проблемы с вентиляцией может также указывать плесень в ванной и неприятные запахи в квартире. Поэтому открытые окна при просмотре квартиры или резкий аромат благовоний — это повод насторожиться. А вот запаха выпечки или кофе бояться не стоит: неприятных запахов они не замаскируют, обычно это просто безобидный способ создать при просмотре атмосферу домашнего уюта.
Холодно или тепло?
Один из главных вопросов, которые волнуют потенциальных покупателей. В холодное время года определить это легко:
- проверить, продувает ли окна: рукой или зажженной свечой по периметру,
- потрогать, горячие ли батареи,
- посмотреть на количество дополнительных обогревателей,
- постоять на полу в тонких носках.
В идеале, лучше вообще прийти с тепловизором и увидеть все наглядно. Но вот как быть летом или в межсезонье в теплую погоду?
Во-первых, летом тоже можно проверить, насколько герметично закрываются окна — это важно. Во-вторых, если зимой в квартире, например, промерзают стены — то следы этого промерзания в ряде случаев можно увидеть и летом: отслоившаяся штукатурка, пузыри на обоях, плесень в углах. В-третьих, надо просто спросить соседей, по возможности нескольких: сверху, снизу и рядом.
Вообще, этот способ: «спросить соседей» — всегда один из самых достоверных. Придите в дом, где вы хотите купить квартиру, без продавца, и поговорите с соседями. Могу совершенно точно сказать: такого объема сведений не даст даже самый тщательный осмотр квартиры!
🔔 Вообще, сделки, связанные с куплей-продажей вторичной недвижимости, всегда требуют особого внимания. Если вы живете в Екатеринбурге, и вам нужно купить хорошую вторичку, обращайтесь! Пишите в WhatsApp: +79089250595. Моя команда работает на рынке недвижимости Екатеринбурга больше 15 лет — мы провели больше тысячи сделок, в том числе очень сложных.
Другие статьи про покупку недвижимости:
📍 Покупка вторичной квартиры в 2024 году: пошаговая инструкция
📍 «Да нет у меня никакой жены!»: как проверить, не обманывает ли продавец квартиры
📍 Покупали квартиру с мебелью, а купили голые стены: что делать?
📍 Дом забирают — а денег вернут только половину. Как покупатели попали в переплет
📍 Неузаконенная перепланировка: стоит ли покупать квартиру?
📍 "Если он придет на сделку — я его убью". О сделках с унаследованными квартирами