Физические лица и компании продают друг другу недвижимость по рыночной стоимости. Но в России есть ещё один тип стоимости недвижимости — кадастровая. Есть ещё, правда, балансовая, но про неё в этой статье не будем.
Подписывайтесь на мой канал в Телеграме, там я публикую информацию, которой нет и не будет в Дзене.
Что такое кадастровая стоимость и зачем она нужна
Читаем в ст.3 ФЗ «О государственной кадастровой оценке»:
кадастровая стоимость объекта недвижимости — полученный на определенную дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на основе ценообразующих факторов в соответствии с настоящим Федеральным законом и методическими указаниями о государственной кадастровой оценке…
То есть кадастровая стоимость — это стоимость недвижимости через «призму» госоценки. Государство по своим ценообразующим факторам посмотрело и решило, сколько стоит недвижимость.
Это та цена недвижимости, которую определило государство для своих целей. Что это за цели? Прежде всего — чтобы посчитать налог на имущество. Он вычисляется, исходя из кадастровой стоимости (п.1 ст.403 НК РФ).
Кстати, в п.2 ст.3 ФЗ «О государственной кадастровой оценке» так и сказано:
Кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения…
При чём тут сделки и рыночная стоимость?
Кадастровая стоимость может отличаться от рыночной в большую или меньшую сторону. И когда она отличается в меньшую, у продавца возникает соблазн подменить в договоре рыночную стоимость кадастровой, чтобы формально уменьшить стоимость недвижимости и заплатить меньше налога. Или вообще не платить его. Или пытаются так вывести имущество.
Только это не работает. Суды понимают, что недвижимость продаётся не по кадастровой стоимости, а по рыночной. И если рыночная цена квартиры — 7 000 000 руб, кадастровая — 3 000 000 руб, и в договоре была указана цена 3 000 000 руб, суд эту сделку отменит, и тот факт, что цена в договоре совпадает с кадастровой, не спасёт.
Кадастровая и рыночная стоимость коммерческой недвижимости тоже различается в разы
По кадастру недвижимость может стоить 5 000 000 руб, а по рынку — 15 000 000, если это готовый арендный бизнес. Или меньше, если это голые стены.
Ещё пример из практики. Свинарник в Саратовской области на границе с Казахстаном по кадастру стоит 6 000 000 рублей. Только по факту это бетонные стены с шиферной крышей, стоит вся эта конструкция в степи, где летом +50, зимой -80, и продавалось все это за 300-400 000 руб, и то странно, зачем кому-то это сооружение из 70-х годов прошлого века понадобилось.
Я знаю случай, когда покупалась коммерческая недвижимость по цене ниже и рыночной и кадастровой. Стоимость ниже кадастровой стала ещё одним аргументом о недобросовестности покупателя: суд решил, что добросовестный покупатель должен ознакомиться с кадастровой стоимостью недвижимости, и если ему предлагается её купить по цене ниже, то хотя бы задать продавцу вопрос, почему так. Суд в том деле даже не стал назначать свою экспертизу и поверил отчету конкурсного управляющего.
В том деле суд пришёл к выводу о том, что покупателю были предоставлены условия, недоступные другим участникам рынка. А это уже говорит об аффилированности между продавцом и покупателем. И получается, что все три условия для признания сделки недействительной есть:
- причинение вреда кредиторам;
- цель причинить кредиторам вред;
- аффилированность.
Поэтому не надо занижать стоимость имущества, опираясь на кадастровую стоимость. Ничего не получится.
_____________________
Я помогаю собственникам сохранять активы, оспариваю и защищаю сделки с должниками, веду банкротные процедуры на стороне должника и кредиторов. Если у вас юридические сложности с чем-либо из этого, пишите или звоните. Я разберусь в ситуации, и мы решим, что делать дальше.
Все мои соцсети и контакты: https://tapy.me/evgeniy_advokat
_____________________
Достаточно ли я компетентен, чтобы решить вашу проблему? Судите сами по моей практике:
Мне удалось защитить 3 760 000 рублей дивидендов, выплаченных банкротом
Спас для клиента квартиру при долгах в 150 000 000 рублей
Доказал в суде реальность сделки, благодаря чему пенсионерка сохранила купленную квартиру
Не допустил, чтобы налоговая взыскала дом и земельный участок при больших долгах
Помог обанкротиться человеку с долгами на 241 000 000 рублей
«Отмазал» женщину от кредита на 500 000 рублей без банкротства
Моя практика: спас 1 000 000 рублей, выплаченный должником после начала процедуры банкротства
Защитил клиента от субсидиарки на 20 000 000 рублей
Как конкурсный управляющий хотел взыскать с простого бухгалтера 2 400 000 руб
