В первую очередь разговор о рынке новостроек и судьбе застройщиков. Но также и многих других, кто так или иначе связан с рынком жилой недвижимости. Инструменты влияния на спрос и продажи уже отдали рынку жилой недвижимости страны фактически весь свой основной потенциал. И теперь впереди неизвестность.
Чем же всё это может закончиться в ближайшие годы?
Сегодня все мы свидетели ранее не встречавшейся ещё на российской земле буквально "титанической" борьбы между небом и землёй покупателями жилой недвижимости в России и застройщиками.
Эта уже можно сказать вполне себе эпическая "битва" и "борьба" за кошелёк покупателя ведётся всеми игроками рынка строительства жилья в России уже второй год. И теперь это уже буквально уровень "эпик".
После известных событий начала прошлого года фактически закончился предыдущий этап противостояния, который стартовал после не менее известных событий 2020 года, связанных с "подарком" миру от наших "больших друзей" из Китая (а может быть, вовсе и не от них).
Игры разума жадности
Сначала "игра" шла на повышение, причём с приростом "ставок" в очень быстром темпе - всего за два года ценники в разных регионах "приросли" от 60-70 % до до 100 %, и даже местами более того.
Хапали буквально все и всё. Покупатели - квартиры, застройщики - дензнаки. Больше, больше, ещё больше!
Второй этап представляет из себя уже "борьбу на удержание взятого веса", которая развернулась со второго квартала 2022 года. И одновременно на некую "игру в кальмара" - на выбывание игроков. Кто сможет в этой игре удержаться - получит в будущем большую долю рынка. И все плюшки, следующие из этого.
Ну а следующим этапом как бы обязательно подразумевается новый "виток" развития рыка и дальнейшего повышения ценников. Правда, есть в, как казалось бы, неизбежном приближении очередного этапа роста ценников, определённая "закавыка".
Кое-где в мире очередного роста после сдутия пузыря НЕ случилось.
Посмотри на мир
В некоторых странах после сдутия перегретых ценовых пузырей в недвижимости, раздутых на хаях не совсем обоснованного реальностью и не подкреплённого ростом экономики и доходов населения задирания ценников ввысь, ценники эти заново "не отрастали" вверх.
Например, такое в своё время случилось в Японии. О чём я упоминал вот здесь, например, а подробно рассматривал уже вот здесь. Там после снижения цен уже в далёком от нас конце 90-х и в самом начале 2000-х так и не наблюдается никакого существенного роста цен.
Представляете? Вот ужас-то? И при этом - внимание! - не смотря на продолжающуюся инфляцию в стране. (Ну а что, мы хуже всех что ли, или какие-то там "серо-буро-малиновые", как бы говорят этим японцы, и нам инфляция не чуждая вещь). Инфляция - есть! А роста ценников - ведь ну инфляция же, ну вы что, как вы не понимаете, должно же сразу расти из-за неё, как иначе-то? - НЕТ до настоящего времени!
Но ещё важнее другое.
Всё-таки самая главная и важная деталь в рассмотрении пузырей роста ценников в жилой недвижимости в других странах заключается всё-таки в следующем:
Все ранее раздутые ценовые пузыри сдувались.
И было существенное снижение цен (и даже "ценопады" - буквально падения всего рынка на десятки процентов). Прежде чем начинался следующий этап "циклического роста" - когда в дальнейшем снова ценники шли в рост. Вот последующего нового этапа активного роста - бывало, и не случалось. А падение - точно было всегда.
Даже в приснопамятном и таком всём из себя финансово успешном и крутом да развитом прямо во всех смыслах "до небес" Дубае-городе мечты многих (не скажу кого конкретно) и ранее, и сегодня график цен за последние двадцать лет напоминает аналог "пилы" - "зубья" которой образованы то растущими, то падающими ценниками и ценами.
Теперь ценники в Дубае снова в очередной раз "надувают". А если что-то надувают, значит, это кому-то же надо? Остаётся, правда, вопрос - кому?
Особый путь
Но у нас же свой путь, у нас всё должно быть не так, как у других, у нас всё должно быть по-своему, по-особенному, не так ли? Ну и вот - получите, распишитесь.
Российские застройщики и все поддерживающие их силы небесные и земные сказали своё твёрдое и однозначное "Нет!" любым понижающим поползновениям в сфере новостроек. Их девизом стал лозунг:
Лишь вечный рост, покой нам только снится!
Ну, как бы и очень интересное желание. И вполне себе понятное, хотя и довольно странное. Только вот это рост уже буквально пробил "потолок" возможностей второй стороны на рынке - покупателей.
А ведь всё было так просто и знакомо. Ну снизили бы относительно немного ценники, распродались бы более-менее, и снова в стройку на долгие года. И никуда бы эта прибыль бы от застройщиков не делась. Конкурентов-то из Югославии и Турции давно уж нет как нет. А прочие шведы хоть и недавно, то также ушли из страны. Но нет, "стрелочка вниз не поворачивается".
Было интересно наблюдать весь 2022 год, как рынок с помощью заправлявших им застройщиков как раз мимо самого собственно рынка старается найти варианты "объегорить" и законы экономики, и саму судьбу. И получить дополнительный профит вопреки всему, также, как и раньше, в более спокойные и "сладкие" в части необоснованных приростов дельт прибылей годы.
Промежуточные итоги
И вот можно подводить первые итоги почти полутора лет "борьбы".
Прошло уже более года с момента самого дна падения спроса конца весны - начала лета 2022 года на рынке новостроек. И в деле "сохранения" статус-кво и достигнутых ранее планок многое, хотя и далеко не всё, удалось в какой-то мере сохранить. Всякими "окольными" путями.
Тем не менее, от реальности не убежишь, и она стала настигать девелоперов.
Рынок в явной стагнации. Снижение ценников всё-таки идёт, и темп снижения местами уже начал увеличиваться.
Но не вопрос, есть способы и с этим "побороться". Снижение ценников прикрываем фиктивным превышением их на тех объектах, которые не важны пока, и вуаля - вроде как идём более-менее "ровненько".
Что уже тогда можно взять и смело назвать вовсе не снижением и уж тем более не падением рынка, а - всего-лишь "коррекцией цен". Или даже так: "незначительной, несущественной коррекцией".
А что сделать с ценами? Ценник-то что, ерунда. "Налепил" на "заборе своего сайта или интернет-площадке новый любой, да и "делов-то".
С ценами не так.
Здесь всё чуть посложнее, но тоже вполне осуществимо и достижимо. Можно продавать тем, кому надо, и вообще всячески "гонять" иногда туда или сюда, куда и кому надо, некоторые объёмы лотов. Не только как бы и "регулируя" цены на объекте, но и порой получая таким способом деньги на сам объёкт, потому что так достигаются требуемые нормативы прихода ДС в конкретный проект ЖК.
Я уже не раз писал на канале о том, что давно значительная часть рынка строительства жилья уже буквально пропитана "схематозом"©. Всё во всяких "схемах", фирмах-"прокладках" и однодневках, "цепочках", связках и так далее. В огромном числе сложносочинённых взаимоувязанных компаний иногда можно потеряться. Но сами зрястройщики делают это не зря, и ни разочка в своих схемах не теряются. С всего выходит профит. Ну а смысл иначе подобное затевать?
Но всё-таки всему бывает конец, любой "ниточке" из любого "клубочка". И уже и подписчики канала сообщают с мест, что вот там пришлось продать квартиру существенно дешевле. Значит, есть падение. И вот там цены всё-таки после рассмотрения - снизились в целом процентов на 10. Явно не рост. А местами - и больше. И вот тут в конкретном ЖК уже реальная скидка, а не "скидка от накидки", и не на проценты, а уже и на пару десятков.
Схематоз как спасение
Хотя местами ценники и цены и поднимают. Не без этого. Ведь схематоз, как даёт его определение интернет, это в том числе и вот про это:
"Способ быстро заработать много денег за счёт глупости других".
Ну, может порой и не особо быстро, ну может, иногда и не особо много, но вот последняя часть обязательна и неустранима - она здесь ключевая.
Но всё труднее и труднее искать относительно недалёких и финансово неграмотных "немамонтов"©, и всё труднее строить свою бизнес-модель на приросте их количества. И всё труднее находить "баланс спроса и предложения". Фактически эта миссия с недавних пор стала невыполнима.
И даже всякие ухищрения и схематоз уже не спасают как раньше.
Реальная рыночная реальность вторгается в мир сладких грёз, высоких и халявных прибылей, а также розовых слоников и голубых кентавров.
Теперь ценники, как сообщают "с мест", стали снижаться и в новых ЖК, выводимых на рынок. Например, как в комментариях мне пишут авторы Дзен-канала "Зося и Фима", у них в городе новость:
Зося и Фима, интересная информация, спасибо👍! Одно бы уточнение ещё - какой это город? И мне, и, уверен, многим было бы интересно это узнать. Поделитесь в комментариях (дополнение - данные по городу Оренбургу, как сообщают подписчики).
Чтобы я хотел сказать по данному поводу нашего всеобще-российского приближения к некому перелому в ситуации на рынке новостроек.
Некому перевалу, за которым нам откроются или новые вершины, или долгая пологая долина, ведущая вниз.
Грядут большие изменения
У них могут быть разные вариации, проявленные в наш мир окончательным выбором того, как всё произойдёт, куда всё выедет, и что получится в конечном итоге.
На сегодня важно понимать, что сейчас не видно ничего (даже на горизонте), что может говорить о том, что всё будет на рынке новостроек "по-старому". Ну и уж тем более, что снова пойдёт этап роста.
Давайте рассмотрим подробнее детали, чтобы понять, почему это именно так.
Но прежне некий маленький "дисклеймер" для более полного нашего с вами взаимопонимания, мой уважаемый подписчик и читатель.
Для более полной картины всех пертурбаций будущих периодов важно осознавать, что в период кризиса и всего того, что назревает сегодня и в ближайшем будущем, всё будет у всех очень по-разному.
Просто, едино и монолитно также может быть, но это вот тогда уж прямо совсем уж дизастр-дизастр должен случится на рынке новостроек.
Больше шансов на то, что всё будет как и всегда и во многом - в стиле "разброд и шатания" по всей "ивановской слободе".
Что в очередной раз даст неоднократный повод конечно же всяким попыткам спекуляций, специально педалируемых в "нужных" кое-кому направлениях.
Все эти вот "полюса" мнений от указания и информирования "сверху", от тех, от кого надо, кто всем в окормление и назначены, и они всё расскажут, как у нас дела обстоят, и нечего там отсебятину нести (СМИ, эксперты, аналитики, сами застройщики-банкиры и представители Минстроя) и до обывательских "низов" - "да что вы говорите такое, ха, ерунда, а вот у нас-то - то и это, всё стоит дорого, да растёт-продаётся-уже продано-разлетается как горячие пирожки - нате вам, выкусите, бе-бе-бе".
Крепитесь). Не поддавайтесь на провокации.
У нас теперь основная масса риэлторов, агентов и агентств, продавцов застройщиков только этим и занимается в последнее время. "Двиганием" всего, чего надо, туда, куда, как им хочется, и как кажется, "надо". Двиганьем в головах российского населения.
А вы когда слышите слово "надо", задумывайтесь, а кому это собственно - "надо"? Вот то, что якобы "надо"? Надо вам? Или кому-то другому?
Общая тенденция на рынке жилой недвижимости в новостройках тем временем пока неумолима.
Тренд понижения и активности на рынке, и в связи с этим снижение ценников - налицо.
Завтра - может быть что-то и изменится. Пока - однозначно вот так.
Но даже и насчёт завтра есть очень большие обоснованные сомнения, подкреплённые всей историей предшествующего комплекса попыток "триединого союза" сами знаете кого с кем (а если вы на моём канале впервые, и не знаете - подписывайтесь, и спросите в комментариях, укажу это лучше там попозже для всех) "вылечить" и исправить" рынок любыми способами.
Любыми. Но только не падением ценников, которыми всегда вполне себе успешно "лечился" рынок новостроек ранее. В частности, в 2009 и 2015-2018 годах. Падением, которое уже случалось неоднократно ранее, и в рублях (привет "любителям" считать всё в местных фантиках ОЗ) и в ВЗ (салют сторонникам реальных заменителей).
Но теперь все эти способы подразумевают пока одну ключевую важнейшую часть "плана":
Всё должно быть сделано как и ранее строго за счёт покупателей новостроек.
"Банкет" - у девелоперов. А оплачивают добавочку "чёрной икры и стерляди" на нём покупатели бетонометров новостроечных.
Это был в целом классный план. Надёжный, как швейцарские часы.
Но теперь "нашла коса на камень". Не хотят отступать от своих прибылей зрястройщики российские. Но и у покупателей что-то уже лицо не вышло крепостью так высоко забираться в калашные ряды. Трещит всё сильнее.
И был найден новый "кусочек плана" - пугалочка всех "худшим будущим".
Худшее вместо лучшего
Ранее работало как? Всё строго на "прямом ходу в рай" в счастливую жизнь в бетонных клеточках, на обещании светлого будущего с вечным и, главное, беспрерывным и довольно бодрым ростом цен на жильё.
Теперь покупателей решили "играть" от "обратного": всех "пугают" плохим будущим, где всё станет дороже. Например, ставки кредитов. И вообще всё потом будет хуже, сложнее, тяжелее.
Зачем помнить, что купив квартиру своей мечты за Х рублей, вы получаете обязанность оплатить за неё существенно больше, например, на 30 % уже сразу, то есть 1,3Х. Чтобы получить ставку меньше. А отдать в итоге надо будет вообще 2Х. Но при этом реально будет получен "актив" с ценой на рынке всего-то где-нибудь в районе 0,7-0,8Х, а не Х. Пассив, а не актив.
Ну, разве ж важны вот эти "другие особенности" всех таких из себя выгодных покупок? Главное - вы успели, снова не опоздали, снова вы - молодцом и просто супер! Вы купили "выгодно"!
Кстати, знаете ли, всегда меня вот привлекало это слово. Звучание у него классное. Выго-Дно. Чувствуете? Прямо ароматом каким-то илистым потянуло. Вот бывают же прекрасные продукты парфюмеров - с "древесными нотками" среди прочего. Или травянистые нотки, пачули какой-нибудь. А вот от этого слова "илистыми, болотными" нотками иногда слегка попахивает. Вам так не кажется)? Ну это так, оффтопик и шутка. Но только с долей шутки сегодня...
Ну любят наши люди искать выгоду там, где её априори нет и не может быть. А застройщики что? Тоже люди. Ну, вот и пользуются.
Пока ж законом не запрещено. Правда, некоторые уже "балуются" и фактически незаконными методами "облапошивания" и "охмурения". Но это не я так говорю, а совсем другие, и не судия я застройщикам. Но общая мутность и взбаламученность рынка новостроек явно вырастает в прогрессии.
А что ещё ждёт нас всех впереди на рынке новостроек, когда наступят те сроки сдачи годы спустя.... Те самые годы, что сегодня самые распространённые в предложениях застройщиков - 2025-2026-2027... Снова будем считать ОД?
Но даже и это перестаёт уже прямо сейчас работать - все "техники и методички". Все вот эти новые "фишки". Хотя целые отделы в некоторых компаниях всё разрабатывают и разрабатывают всё новые и новые "креативы" для рыночка первичной жилой недвижимости. Все эти "кэшбеки", "можнотеки" и прочее.
И оттачивают скрипты для оболванивания, "заточенные" под такие и подобные "новинки" маркетинговой "креативной мысли".
А вот и мой креатив для застройщиков: "нельзянепокупаки"©.
Вот на этом принципе всё у застройщиков и строится сегодня.
Но все эти способы подразумевают пока одну ключевую важнейшую часть "плана":
Всё должно быть сделано строго за счёт покупателей новостроек.
Как и ранее. Всего-то навсего. А что. Дорожка-то прокатанная, известная.
Исчерпание до дна
Теперь важно понять, а какие у застройщиков ещё есть возможности по-прежнему "цепляться за прошлое". И какие у них шансы что-то сделать завтра для "возрождения" зависшего, замёрзшего, буквально уже во многом "замороженного" рынка новых бетонометров (навес нераспроданного по-прежнему нарастает и нарастает, % проданного снижается и снижается).
Хотя немного пока местами и "пикует" часть регионов по продажам, как сообщают те же аналитики и СМИ.
Якобы как раз из-за того, что реально "надвигаются" худшие условия по ипотечному кредитованию. В первую очередь - рыночному. Но и всё остальное "завтра будет только хуже". Ключевая ставка повысилась на процент, и при 8,5 % действующей рынок ипотеки пойдёт на спад, потому что ставка в банках после и так не малых средних 11% ранее явно станет 12-13 %.
Но это всё "пики" на фоне предыдущих случившихся провалов.
Собственно новых "вершин" и нет как нет.
Все вот эти "экспертные заявления аналитиков" о том, что смотрите, в сферическом вакууме этот июнь или май, скажем, вырос на Х % к июлю 2022 года - это же прорыв и "подъём года!" порой не стоят и гроша.
Ну потому и вырос, что в прошлом году это было вообще "дно" рынка. А "прорыв" от "дна" - это даже порой ещё и не всплытие хотя бы на поверхность. Ну да ладно, хватит об этом на сегодня.
Это уже не столь важно. Пики, прорывы, "отрицательные росты" и "коррекции" - пусть будут, куда уж у нас без них на "передовом рынке" строительства жилья в стране.
Главней всего
Сказал бы, что погода в доме, конечно же. Но нет, с многоквартирными домами сегодня всё совсем не так.
Главное в настоящем моменте то, что не видно никаких новых инструментов, способных "вылечить" или хотя бы начать "лечение" сложившейся ситуации.
Нет новых относительно глобальных и "судьбоносных" действий от регуляторов рынка. И в целом от властей.
Некоторые инструменты у нас... ну, скажем так, вообще не готовы к реальному и широкому применению (лизинг как пример), некоторые снова не для всех из-за высоких ценников и просто потому, что пока это внедряется далеко не для всех (как госаренда).
Кроме того - идёт постепенное, но явное нарастание траблов в бюджете.
Что ещё является "инструментами"? И на каком этапе каждый из них? Смогут ли они в этот раз помочь рынку новостроек в России?
Вот ещё "инструменты".
👉🤦♂️ Уменьшение площадей для падения общей суммарного размера ценника. Уже и здесь затык. Как раз да - уже чего только не придумали - "скухни" - "помесь спальни и кухни" и коморкинг (клетка для человека размеров этак в 9, а то и меньше кв. метров и всё такое-подобное, антресоли и подвалы, "пеналы" размером с комнату в 18-15-12 метров.
Одним словом, не важно, что считается из этого официально якобы реальной "жилплощадью". По факту это - не жильё. Как и все апартаменты. Некоторые из последних уже предлагаются даже без окон. Ну и правильно - зачем какое-то там окно в официально не-жилом помещении?
Следующий этап - "общагинг" с общими туалетами, "местами для приготовления пищи" не с родословной от домашней кухни, а от варианта "столовинга"© (так что не путать с реальными кухнями как отдельными помещениями) и душевыми-"комнатами для помывки" (не путать с ванными комнатами). Который просто взяли и переименовали в "общагинг" и "коливинг" по аналогии с "коворкингом".
Но в этакое точно немногие захотят заезжать за реальные деньги (не важно - "живые" или взятые в кредит). Хотелось бы верить...
Что ещё?
👉🤷♀️ Ипотечное кредитование, о да, куда без него. Казалось бы. Это же наше всё! В некоторых регионах в покупках современных бетонометров они занимают уже и 90 % первичного рынка. Но и тут сегодня у нас проблема на проблеме.
Я уже писал о том, что изменилось на рынке заёмщиков за последние аж уже скоро будет как почти 4 года активного "навяливания" ипотечных кредитов российским гражданам.
Выхода нет?
Так что выходит, и нет никаких действенных, и ещё неопробованных инструментов у застройщиков на рынке новостроек. которые могли бы реально помочь ему сегодня "выплыть" при текущем "неснижаемом" уровне ценников и цен.
Кроме одного. Как раз собственно и понижения оных.
Будут ли тянуть застройщики с этим? Или вообще не станут ничего существенным образом изменять в ценниках и в ценах сделок?
Ведь это однозначно приведёт рынок к очень негативным последствиям.
👉❗ Первое точно приведёт часть из них к "выборочным" банкротствам застройщиков.
👉❗❗ Второе - к тому, что я уже прогнозировал ранее на 2023 и 2024 год в целом по рынку. С последними прогнозами можно ознакомится вот здесь и вот тут.
Пора "Самолёту" и всем прочим витающим пока в облаках российским застройщикам спускаться с небес на землю. Ничего больше уже не придумать. Существенного, глобального и "работающего". Снижение. Онли.
Иных путей уже не видно, а те, что есть - пока далече.
✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅
Лайк👍, комментарий и репост 📣 поможет развитию канала! Экспертный взгляд на недвижимость, публикации - ежедневно. Присоединяйтесь✨!
🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡
Популярные и новые публикации для тех, кто что-то пропустил или впервые оказался на канале:
