Такого вам не расскажут ни на одном канале про недвижимость. И не только на Дзене. Маст хэв, обязательно к прочтению, читать всем и до конца.
Это поможет многим из вас сэкономить деньги, время, силы и нервы. Заодно узнаете, что же такое “схематоз”© и “покупасики”.
Под одной из публикаций на моём канале "ЗЕМЛЯ НА ЯТЬ" давний подписчик под ником "MUCCI дизайн интерьера" разместил комментарий, который вызвал у меня большое желание поделиться своим видением рынка жилой недвижимости. В той ситуации, что он находиться в настоящее время.
Спасибо, потому что поднятая тема затронула во мне то важное, чем захотелось поделиться со всеми читателями и подписчиками обоих каналов.
Соглашусь с тем, что подчёркнуто красным. Вот именно, это происходит сегодня буквально с каждым бизнесом. Скорее не на 100 %, есть и те, кто от многих проблем "избавлен" на уровне или глобально, самого государства, или более локально-регионально-местечково.
Но да, во многом, я бы сказал даже - в подавляющем большинстве случаев - в бизнесе так и есть. Ну ещё есть нюансы - как умеешь "договариваться". И есть вполне законные способы и методы и ведения некоторых (далеко не со всеми бизнесами так получится) бизнесов.
Плюс есть такие варианты бизнеса, где можно отстроится и выделить ключевую часть, если изначально готов делится, и хочешь в основе сэкономить реально ключевые ресурсы в жизни - время, энергию, здоровье (включая нервы). Как это обстоит в моём случае, в частности.
Как выглядит обычно такое "взаимодействие"? Обычно сложная система всяких взаимных "увязок" и долженствований "ты мне должен, а я тебе".
Сегодня это в значительной мере всё "официально" и как-то проводится.
Но важно, что есть не только это. Многих "желающих" можно добавить, что вы, MUCCI дизайн интерьера, не указали (это не претензия, просто их реально "пруд пруди", всех и не укажешь сразу в одной статье за раз). Вы не указали, да и я не особо жажду их указывать. Это далеко не только администрация или какие-то основные властные структуры.
Но такое было и особенно сегодня есть в очень широких масштабах не только у застройщиков.
Я сам как "представитель бизнес-среды", как иногда говорят у нас, знаю всё изнутри довольно глубоко. Писать только вот об этом по большей части сильно "в глубину" на публичном канале всю реальную подноготную не могу.
То, что у нас всё так устроено, чтобы собирать, как с берёзки, все соки и с бизнеса (среднего и мелкого, крупняк - это другое, там своя, особая "атмосфера"), и с "новой белой нефти", это, к сожалению, та реальность, к которой мы все долго шли. И пришли. И идём дальше. После великого сидения по домам и увеличения расходов после февраля прошлого года и всего последовавшего это будет только нарастать, расширяться и усиливаться.
Других перспектив в этом у нас нет.
Вопрос в другом, со стороны бизнеса, в адекватном планировании и оперативном управлении с быстрой ответной реакцией от компании на общие и локальные изменения.
Чего я не вижу в реальности у застройщиков.
Они очень расслабились одно время. Ещё до пузыря ценников. Это было многим заметно, не только мне.
В части понимания важнейших, ключевых, вещей.
И вот тут государство им не помогло это понять и "осознать".
"Урвать здесь и сейчас" пересилило перспективы и само будущее.
Но при этом у застройщиков это не основная проблема всё-таки.
"Малость" заработка. "Высокость" финансовой нагрузки. И прочие “бла-бла-бла" для "информационного освещения на рынке" и "построения репутации".
У них свои "тараканы". Ну и реально серьёзные вещи имеются, конечно же. Это всё-таки огромные производственные компании по сути. И это надо уметь увязывать в единый клубок, а иногда или кое-где - в кулак. Разные компании по факту умеют это по-разному, как показывает реальность.
Я практически всю свою сознательную жизнь управляю чем-то. Директорствую, так сказать. Это по "работе".
А как хобби у меня, среди прочего - кино, сериалы, и всё, что с этим связано. Я киноман. Обожаю смотреть "кино". И потому, как и почти все мы, я знаю эту "фишечку" - вот все "носятся", как с писанной торбой, со всеми этими великими актёрами, режиссёрами. Ничего против этого не имею в общем-то.
Но вот директоров картин практически никто не знает. Совсем. И тех реальных управляющих, кто рулит всеми процессами на площадке. А в своё время, в Питере, будучи не раз на Ленфильме, и присутствуя в том числе на съёмках и подготовительных работах к ним, я, как управленец определённого уровня уже тогда вот прямо зауважал директоров и всю управленческую верхушку кинопроизводства тех времён. А теперь, спустя немало времени, уважаю ещё больше.
Хороший директор, как мне говорили раньше - иногда это 80 % успеха картины. Конечно, многое зависит и от того, что снимают. Просто драма-"говорилка" на двух актёров в одной комнате не так уж и сложна в постановочной части, она и "Война и мир" - это две разных вселенных в мире кино.
Но любая большая киностудия, и большой проект на ней - это целый некий завод, фабрика, полноценное производство, с множеством цехов, с целым отдельным транспортным цехом, например. Завод, который работает напряжённо, ритмично, как надо и там, где надо. Как таже стройка.
И чего там только нет. Масса людей, масса задач, масса направлений. И это всё надо уметь увязывать, делать именно то, что надо, в срок, и в идеале за выделенные деньги. Плюс много чего ещё, о чём коротко не расскажешь.
Именно этого я давно уже не вижу у многих девелоперов, включая крупных и ТОПов. А у кое-кого вообще никогда и не видел. Но здесь только мой "взгляд" снизу и сбоку на них. Знаю не столь глубоко, чтобы быть готовым для в целом окончательных выводов.
Но в этом они хотя бы растут. Развиваются. Строят не только дома, но и сами себя.
И свой бизнес. И это - хорошо. Но есть и плохое.
Кое-что важное, существенное сегодня в них видно многим, если не всем. Но не осознаётся как главная проблема жилищного рынка в целом. И застройщиков - в частности.
Но о главной проблеме застройщиков чуть позже.
Вернёмся ко всяческим сборам с застройщиков.
Бывает по-всякому, общих одинаковых историй и "стандартов" нет совсем. У каждого свои.
Но в части "допрасходов" только совсем уж глупые режут корову, а не доят её. Хотя бывает и первое, сдуру, у некоторых.
Отсюда бывает и часть проблем в конечном итоге у кого-то конкретно из девелоперов. Но поверьте, большинство застройщиков "закапывают" себя сами. Последовательностью "недожатий", не совсем верных решений, недоработок, знаменитой авосьной "авоськи", да много чего.
Плюс это может быть вообще перехват собственности, и другие "задумки" вторых сил или третьих лиц и всяких прочих "желающих", например.
Но если взять с точки зрения быстрого пролёта "над гнездом кукушки" именно с финансовой стороны, то...
Дом 21 этаж, три подъезда, 300 квартир, площадь участка с а/стоянкой больше пятна застройки в 3 раза.
1 этаж - коммерция, стандарт. Бейсмент - стандарт, локалка по мелочи плюс инженерия.
Знаете, сколько можно было даже до 2019 года на таком "заработать"?
Даже в регионе, средненьком областном центре? Поверьте, немало.
По сути изначально продаётся ведь воздух в бетонных клетушках... Да, при этом очень много всяких прямых и косвенных затрат. Да, воздух, обросший не только стенами, но и всем прочим необходимым. Но этот "Париж" стоит мессы. Однозначно. И далеко не при ценниках, превышающих себестоимость в 1,5 раза.
Но вопросы, тем не менее, решаются. Стандартно к обоюдной выгодности всех сторон. И выгода, маржа, прибыль, рентабельность, как не назови - тут есть. Это не тот бизнес, где "заработок"=прибыль - это реально какие-то там 5 % в конечном итоге не по ебитде, а в реальном оконечнике на счёте, на утрированных "Багамах". Но даже и 5 % - это ОК при таком бизнесе. Как это получается?
При включении эффекта масштаба появляется ещё больший эффект широкой базы, плюс синергия от собирания "урожая" от всего, что вокруг, под и над, плюс дополнительные "заработки" и в будущем - на "ручном" УК, например, но далеко не только на этом.
Так вот, один приведённый как пример выше домик-МКД, если посчитать, это 300 квартир в среднем в 45 метров = 13500 квадратов, плюс минимум 1500 коммерция, итого = 15000 кв. метров.
При средней цене за квадрат даже в 50 тысяч = 750 млн. рублей. При 100 - 1,5 млрд. рублей. Ну, вы поняли. Если сделать ЖК, и в нём 5 корпусов, это будет порядок почти под 4-5 и далее млрд. рублей. Понятно, что это не сразу, это конечный итог. И реальный "конец" бизнеса - это не сдача дома или его полная продажа (даже на 100 %). И все с этого соберут свою "мзду", начиная от земли и до кровли. От банков до каждой госструктуры, да и не "гос" тоже.
Но в общем уровень 5-10 корпусов ЖК вполне достижим - это никому особо и не известный застройщик местного уровня. Но и он может это довольно "легко" потянуть в части чисто логистики и "физики". И даже распродаться, и заработать прилично.
Примеры вживую у меня перед глазами и факты об этом "на руках". То есть знаю лично. Иначе бы в этот бизнес и не лезли очень многие, не смотря на все трудности входа и довольно высокий входной уровень по финансам.
Если это те же средненькие 10 корпусов = почти 10 млрд. собранных денег минимум (даже при сдаче только 50-60-70-80 % площадей, по причинам, что я здесь описываю). На одном эффекте масштаба с этого за средний цикл 3-4 года (у мелко-средних региональщиков пока так, но уже многие начинают уметь и быстрее, как стараются сделать и топы) прибыль даже в 10 % = от 400-500 млн и до 800 млн. и до одного млрд. На год - от 100 до 200 млн. полностью "очищенными".
Это уже серьёзные деньги. И за них имеет смысл работать. И многие за них готовы на многое, к сожалению. В том числе и на "потрошение" клиентов.
Там столько всего дальше, после основных решений и согласований, с самого старта, ещё до него, точнее, "мутится-крутится". На уровне всего. С самого начала и до конца. И подключать можно по временным, обходным, схемам, и ещё есть варианты, потом всё уже при УК после сдачи будет решаться-рассасываться-изменяться-улучшаться. Про сдавать - это отдельная история. И про многое можно рассказывать и рисовать схемы, как это всё решается-пробивается-продвигается-согласовывается.
Но вот теперь к "проблемам" бизнеса добавились снова проблемы продаж.
А их долго уже не было. А "халява" разлагает и делает тебя по сути как бы аналогом "больного". Всё не так, и всё не то. И команды продажников и их управленцы в последние годы расслабились в очередной раз, это закономерно.
Но отличие "сегодняшнего дня" от прошлого, даже относительно недавнего, в том, что теперь пошло просто огромное количество всяких "схем" и в этой сфере. Именно в сфере работы с конечными покупателями.
И вот это главное, что мне не нравится в зрястройщиках сегодня.
Сегодня, точнее, последние лет 5-7, схематоз© - это основное "заболевание" зрястроев.*
*Мой исключительно личный диагноз, моё ИМХО.
И оно принимает всё более и более "тяжёлые" формы.
Но я знаю, о чём я говорю. И вы, если задумаетесь, поймёте это.
Если "дурилки" и крутилки", и "вертелки" и "сосалки денег" на ровном и неровном месте, на каждой "кочке", были ранее в основном внутри. В "потрохах" процессов этого бизнеса. То теперь это в силу ряда причин пошло девятым валом и в сторону клиентов. Покупателей.
А это уже точно не айс. Бизнес- это бизнес. А клиент - это клиент. Но уже по факту канули в лету все эти "клиент - наш король", "всё для клиента", "поставь на первое место клиента, и он поставит на первое место вас".
От этого остались только декларации, фикция, обёртка от пустой конфетки. Обманывали вас в детстве с пустой конфетой? Чувства свои помните? Вот это оно. Клиент себя в любом случае сегодня чувствует в новостройках хоть в чём-то, но обманутым. А то и реально ему это "не кажется". А так и есть. Он был при покупке введён в заблуждение, "разведён на деньги", в конечном итоге - хоть в чём-то, да обманут.
Клиенты сегодня в новостройках, да и во многом во вторичном рынке жилья - это те, кто заранее назначен "пострадавшими", потерпевшей стороной.
Скажу про себя не для рекламы, вы сейчас поймёте, почему. Пример, чтобы почувствовать разницу.
Я не обманываю клиентов. Не накручиваю им чего-то сверху или снизу. Конечно, частично “помогает” сам бизнес. Земля - в чём-то продукт "простой". Вот она, она видна, какая она из себя в действительности есть. Есть природа, прочее окружение, инфраструктура, коммуникации. Хорошие или плохие. Или чего-то нет, частично.
И я плачу своим сотрудникам, риэлторам, отделу продаж, честные деньги не от клиента, а от земли. От её ценности. От её стоимости. Это не "хвастовство", это данность этого моего бизнеса. И я плачу им выше рынка. С меня не убудет. В конечном итоге это убирает много проблем, и приносит больше денег, чем ты якобы "потерял".
Но даже в аналогичных моему основному довольно простому по бизнес-процессам бизнесах некоторые платят риэлторам и своим продавцам от "клиента". От того, как смогли его раскрутить, склонить, сколько с него смогли собрать, "ободрать". Изначально, и от всего, что "вырастет" в итоге. И всё равно, если у них получилось такое “окучивание грядки по имени клиент”- им 5-7 %. К примеру. Нет, не вышло, "не протрясли до конца" - 2-3 %. У меня всегда - от 8-10 %. И выше. И оплата не зависит от “навяливания” чего-то клиенту. Предложить - будет предложено. На все вопросы будут даны готовые решения и наработки. Но навязывание - запрещено.
Платить от самого товара, услуги или продукта - легко и просто. И выгодно. А платить от покупателя - сложно, и плохо, и дорого в конечном итоге. И строит весь бизнес определённым, искажённым образом. Потому что многих клиентов ты тогда потеряешь. Не этих, так будущих. И репутацию как не создавай, не создашь. Нельзя создать то, чего нет. Нельзя "ещё больше убить" то, что уже умирает или умерло раньше.
И это не просто разница в подходах. Это - две разных вселенных.
Я намеренно и целевым образом к этому пришёл сам, своими ногами и мозгами.
Плюс при этом у меня нет излишнего "геморроя" в бизнесе. Беготни, толкотни, серьёзных проблем, каких-то мега-совещаний и супер важных решений, причём конечно же - срочных. Что-то бывает, периодически возникает всякое. Но уж точно и не пожар, и не горит, и на расслаблении, всё будет ОК.
Я все нужные решения принял уже. Раньше. Полный (ну почти🙂) некий Дзен🙏. Именно потому я здесь, в частности. У меня есть "свободное" время делать не то, что должно, или к чему меня принуждает жизнь и обстоятельства, а то, к чему лежит душа, что хочу, то, что мне нравится.
Я уже очень давно, много лет - не работаю. Вообще. По факту - отдыхаю.
Именно я сам так выбрал для себя. И именно поэтому у меня такой, а не другой бизнес. В основном. А остальным я так, "балуюсь", без напряжения.
Но да, у девелоперов бизнес всё-таки другой. Сложнее, многограннее, больше, длиннее и сложнее по цепочкам бизнес-процессов, по количеству вовлечённого персонала, etc.
Но я ценю некоторые ключевые принципы в жизни. Они важны. Они - часть главного в жизни, из чего нужно исходить вообще.
И потому, когда я вижу, что именно и как "вытворяют" очень многие зрястройщики-девелоперы сегодня с покупателями, это просто из серии "у меня нет слов", а остальное великий и прекрасный Дзене не пропустит...
Нельзя так делать. Недостойно. Решать свои проблемы только за счёт покупателей. Стараться ободрать их буквально как липку. Со всех сторон на них везде и на всём заработать. Все свои "хотелки" повесить только на клиента. Включая и последующее решение всех теперь уже, после продажи как бы "его" проблем. И жабу жадности не душить, а растить.
Я из принципа пока не покупаю квартиры. Хотя ранее крутил это хула-хуп "купил-продал". Но пока прекратил. Даже когда было это выгодно, а это так и было, даже год назад ещё, в закупке ещё в самом начале 2022 года, и потом в продаже - в марте-апреле 2023 года. Но теперь нет. И не только из-за цен.
Да и кроме того, это реально излишне проблемно и затратно для меня сегодняшнего. Не по деньгам, я о другом. Не нужно уже для меня. Я в очередной раз пошёл дальше, и это практически потеряло актуальность. Может быть, всего лишь - на какое-то время. Для меня как инструмент - повесил на пояс, положил в кладовку или в гараж - пусть лежит и ждёт своего часа.
Но это я, как "бывший инвестор в бетон", так решил, и могу сделать.
А реальным людям куда деваться? Им-то квартиры нужны.
Они хотели бы жить. И жить - лучше. Особенно это важно любым категориям реальных "конечников" - жильцов. Но сегодня новостройки - это просто что-то с чем-то. И таким реальным конечным клиентам я заранее соболезную сегодня(((... У многих есть шансы, что не удастся вот именно это: "жить лучше". Ведь всё дело в этом, в реальном улучшении жизни, не только в увеличении площади квартиры. А как и где его найти сегодня в новостройках?
Да, регионы разные, положение дел на рынке жилья везде своё, особенное. Да и девелоперы есть разные.
Разной степени продвинутости. Как в "плохом", так и в "хорошем". Но всё-таки в целом я вижу, что весь рынок идёт не туда в части реальной работы для клиента, ради своего покупателя. Нет.
Это теперь больше "машина" по полному снятию всей стружки с каждого "клиента".
Если вы вспомните некоторые мои статьи про тех же ГК ПИК и Группу Самолёт приснопамятных, а я не раз и не два уже в отношении этих компаний писал о том, что многое у них идёт не туда, куда надо бы. А они же "лидеры", и показательны поэтому, и “светоч и ориентир” для других. А они как раз уже не первый день идут в этом направлении.
И мне многое в этом "целенаправленном движении" на этом пути не нравится. Работа за красивыми лозунгами "о комплексе", заботе о покупателе, о едином центре-"решальщике" всех проблем в одном месте, опираясь на сегодняшний "уклад" отрасли, без изменения текущей основы, приведёт к дальнейшему развитию явно не положительных во многих аспектах тенденций и трендов.
Сегодня никто из застройщиков и риэлторских компаний с АН ничего "со стороны" и слышать не хочет.
Многие из них как тетерева на току. Мир для них сужается до минимума. А минимум - это клиент. Куда ж совсем без него? Вот они и есть минимум. Его и будем "потрошить" на максималках. Выход? Выход! Как бы… Как кажется. Но нет, это не выход.
Управленческая верхушка девелоперов получает другие задания.
И ключевое они если и видят и слышат, и знают, то как минимум это не их приоритеты. Их приоритет - и дальше качать деньги любой ценой. Да, это бизнес. И цель любого бизнеса среди прочего - прибыль и её рост. Но в приведённой фразе становится ключевых блоком вот эта часть: "любой ценой". И только прибыль.
А это не айс три раза, даже не два. Я знаю заранее. Ну вот потому что знаю. И вам (всем, каждому из нас) это не понравится. Если придёт, к чему ведут (теоретически полезному и правильному в целом), но на основе того, что уже сейчас довольно корявенькое и уродливое "выросло". Так что будет плохо многим.
Тут много ещё вопросов. Ориентирование девелоперов на инвестинг, например. В квартирографии, в частности, но далеко не только. Из всего ранее "навороченного" повылезала куча проблем, которые теперь пытаются решить за чей счёт, в очередной раз? Верно, покупателей.
Но всё и сразу в одну статью, пусть и самую длинную, не влезет.
Схематоз© как проблема
То, что я называю "схематоз"©, это наработка устойчивых практик во многом “полумошеннического” характера.
Вроде как и не совсем незаконно напрямую. Но так вертят и крутят, в том числе и пользуясь дырками и нестыковками в законодательстве, что в конечном итоге покупателя по факту пользуют так, как задумали. А задумывают всё оно же - больше "баблосиков" с единицы "покупасиков"! - последнее слово - не моё, кстати, потому и нет копирайта.
Покупасики - как “карасики” - в мутной воде их лови на приманку-обманку, да посади покрепче на крючок.
Дальше вглубь уже не хочу лезть, это в целом бессмысленно. Только учить новых неофитов плохому. Множество всяких схем, вариантов, обходных и прочих путей. И всё такое решается у большинства. А меньшинство да, в конечном итоге вылетает в трубу. Но это как и везде в бизнесе..
Я не застройщик МКД напрямую, но я "стою рядом", занимаюсь многим "похожим", что включено в цепочку работ у девелоперов (земля, стройматериалы, собственно стройка, но стройка только домов ИЖС), и потому глубоко в теме. Не на 100 %, скорее всего. Но в основных векторах сути их работы я в курсе.
Ну и где, как вы думаете, тут всяческие "выплаты" по миллиону на "благие дела"? Это всё мелочь, и это не основное... Но многие застройщики да, умудряются делать так, что недоделанные ЖК зависают надолго. Если не навсегда. Пока не придут другие на объект. Если придут.
Но глобальная проблема зрястройщиков российских сегодня, на мой сугубо оценочный, но при этом погружённый в реалии экспертный взгляд, это всё-таки схематоз© на грани обмана. На одной ступеньке "до" мошенничества. Как бы пока ещё законно, но уже отвратительно.
Все эти скрипты, схемы, супер-пупер-предложения, заманушки, цепочки ведения продаж, да много всего, всё не опишешь и в толстой книжке. Это уже много-много библиотек подобного "наработано". Не только в жилищном строительстве.
Но именно жилищный рынок стал прямо-таки на глазах выбиваться в лидеры и в этом направлении. И большинство россиян, не знакомых с вопросом даже хотя бы поверхностно, не представляют себе, сколько же там уже сейчас у многих "мути". И как же им будет тяжело и больно сквозь всё это пробираться.
На эту муть они имеют очень большие шансы, если не сказать - все шансы, наступить. Войти в неё, как в реку. Погрузиться. Узнать. Узнают, если попытаются стать реальным клиентом у застройщиков. Реально что-то "купить" у российских девелоперов сегодня.
Вот в чём проблема. И "предкризис" 2022 года всё уже значительно ухудшил в этой части девелоперской деятельности. Как и во многих других, впрочем.
Предстоящий же дизастер года 2023 и последующего времени, идёт к тому, чтобы эти "практики" окончательно утвердились, окрепли, расширились, и обросли защитным механизмом и юридических проволочек, и наработки "положительной" для застройщиков правоприменительной практики, и даже новых законов в этом направлении.
А это очень-очень "не есть хорошо". И вот в этом одна из главных проблем текущего момента на рынке жилья сегодня, как я считаю.
Моё короткое резюме под вышеизложенным:
Не надо особо уж "жалеть" застройщиков. Им есть куда расти. Куда умерять свои аппетиты. Куда улучшать качество своего товара. Куда снижать цены. От чего отказаться. Что изменить в себе, а не в квартирах и уж тем более - в людях, их клиентах, покупателях.
Но главное - их надо каким-то способом-методом буквально заставлять уходить от схематоза©.
Кто будет делать, как? Пока вообще непонятно...***
***Всё написанное в статье - сугубо личное мнение автора, экспертная оценка и исключительно личное оценочное суждение, не имеющее никакого отношения к действительности. Автор ни коим образом и ни в какой части не утверждает что-либо, всё описанное ему только кажется. Слова "девелопер(ы)", "застройщик(и)" приведены в статье только лишь как полностью художественный вымысел и не имеют никакого отношения к реальным общеизвестным и общеупотребимым понятиям и компаниям, которые могут за ними стоять в настоящей реальности.
✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅
Понравилась статья? Ставьте лайк👍! Ещё 843 публикации здесь.
🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡
Другие популярные и новые публикации на канале: