Почему Россия не Япония, а Япония - не Россия? Почему ситуация в недвижимости там и у нас совсем разные и по исходным предпосылкам, и по уже случившимся и будущим последствиям? И при чём тут вообще Япония? Читайте до конца, и всё узнаете, я всё вам расскажу.
Но начнём всё-таки с нас любимых. Своя рубашка ближе к телу, верно же?
Многие у нас понимают, что ценники на новостройки сегодня у нас в стране порой просто неадекватные.
Ведь невозможно понять, почему отличная квартира, внимание, полностью готовая к проживанию, в современном многоэтажном жилом комплексе, вокруг которого не грязь и ментальная боль на долгие годы "обживания" и отстройки всего ЖК, а уже готовая инфраструктура, всё чистенько и приятно, в какой-нибудь Турции стоит за квадратный метр в городе-миллионнике дешевле, чем российский бетонометр в каком-нибудь Мурино с лужами грязи вокруг?
А в курортном городе недалеко от моря, инфраструктурой прямо в комплексе и с бассейном - на уровне средней московской цены за квадрат?
И это даже не пресловутый "вайт-бокс", и уж тем более не голимый бетон - "чернуха" (черновая отделка - уже почти устр.) - а полная отделка под ключ, с кухней, полным наличием всей необходимой для проживания сантехники и балконами-лоджиями размеров в хорошую комнату метров этак в 10-12 глубиной только метра в 2,5-3?
До сих пор, не смотря на инфляцию последних лет - дешевле. И при росте ценников как раз во многом из-за активных продаж иностранцам, в числе которых немало и россиян? Занимающих среди них по объёмам закупок ведущее место?
Но это так, вопрос из серии "на подумать".
Причём турецкая жилая недвижимость уже далеко не лучший вариант из зарубежных предложений.
А у нас рынок жилья, и, особенно - новостроек, находится в поиске баланса ценников и спроса. Пресловутого баланса предложения и желающих на предложенное "позариться".
Именно под статьёй о поиске баланса под ссылкой появился и комментарий от подписчика Ильи, за что ему отдельное спасибо. Который меня заинтересовал.
Больше всего тем, что заставил задуматься о том, почему Россия - не Япония, и у недвижимости в России и Японии и была, и будет совершенно разная судьба.
Но начале отвечу на предыдущие вопросы. А про возможный коллапс на рынке новостроек России я писал здесь.
Ой, а у вас ценник упал
"А вы можете описать, что будет, если допустим реальные цены на новостройки упадут вдвое?"
- теоретически могу. Но надо будет определить много прочих "вводных". Которые сегодня неопределимы пока. Только вследствие того, что вся ситуация у нас вообще в стране довольно-таки на грани во многих смыслах. Кроме того, практически мало шансов на подобное.
Плюс главное, что взаимосвязанность здесь с обратным вектором - не что-то происходит от того, что цены упали, а цены падают из-за того, что что-то происходит.
Так что, Илья, примем вот что - на уровне собственно самого вопроса возможен и такой ответ: при падении ценников в два раза все желающие россияне накупят себе жилой недвижимости сколько им надо и сколько они потянут, и будут как в сказке, дальше жить да поживать, да добра наживать, долго и счастливо🙂.
Но это не точно). Ну а если серьёзно...
Чтобы упасть вдвое от высокой базы, должен случится реальный дизастр.
Часть пузыря должна всё-таки сдуться, если мы не хотим проблем на рынке, да. Но сдувание и вот прямо трабловый дизастр - эти два разных варианта развития казалось бы практически одного событийного ряда.
Да, сейчас "подтягивание" как бы реалий жизни через инфляцию и девальвацию к уже задранным ценникам может не сработать, как ранее.
Но это ещё далеко не настоящий обвал, и даже не падение ценников.
Это реальное или мнимое снижение цен в сделках при реальном их "срастании" и осуществлении. Задача выглядит как приведение рынка в более рыночное состояние. Это как "принуждение к миру". Да, звучит жёстко, но таким и должно было бы и быть. А не только выглядеть. Надо рынок очистить от той чрезмерной "прибавочной стоимости", что наросла в последние годы. Это позволит уползти от края пропасти во ржи.
Вернуться бы хотя бы к ценам самого начала 2020 года + реальная инфляция.
Это было бы здраво и уберегло от многих рисков в будущем. При этом - довольно "справедливо".
Может упасть, аж вдвое, например, или как-то ещё также существенно существенно, только в двух случаях всего с двумя вариантами развития событий в каждом.
Но всем нам лучше про них не только не знать, но даже и не думать.
Оно нам - такие варианты - точно не надо.
Поколлапсируем?
"Что значит коллапс на рынке новостроек?"
"Колла́пс (от лат. collapsus «упавший») — процесс разрушения какой-либо структуры под влиянием системного кризиса."
На рынке новостроек это такая ситуация ступора на рынке, вкатывания в кризис перепроизводства и практической остановки продаж на такие системовлияющие значения, в отличие от падения, обвала, шока, когда последствия ведут к системным преобразованиям и изменениям на рынке.
"Кризис перепроизводства" при этом - это когда при любой цене (!) не покупается то, что предлагается на рынке. Привет абзацам выше здесь, кстати). Ещё раз - практически при любой, даже довольно "низкой".
Хотя вот те "шоки" на разных рынках в 90-е это было нечто похожее как раз именно на коллапс. Ибо привели они к структурным изменениям рынков.
И только кажется, что это сегодня и завтра этакое уже невозможно.
Коллапсирование чего-либо обычно приводит, например, к резкому изменению стоимости (обратите внимание, осознанно пишу - стоимости, приводит к снижению не только ценников и цены, кто читает мой канал давно и регулярно, поймут, о чём я, и в чём отличие), количеству и составу игроков рынка, ключевых особенностей рынка, правил игры на нём и в смежных сферах, и тому подобное.
Коллапс - это когда ты его пережил, но понял, что теперь многое иначе, не так, как раньше. Если вообще не всё. Хотя последнее бывает гораздо реже.
Почему Россия не Япония?
"Будет ли это, как в Японии, где цены на жилую недвижимость упали более чем в 10 раз к 2004 в результате растянувшегося схлопывания пузыря,"
- нет, как в Японии у нас не будет.
И, кстати, цена там упала не в 10 раз в жилой недвижимости. Такое падение было далеко не в этом сегменте, но об этом ниже.
Причина в том, что у нас и в этой стране ну вот всё совершенно разное.
И не просто страны, рынки, бизнесы, менталитет и так далее.
Главное - были совершенно разные основания для "пузырей" именно на рынке недвижимости.
Плюс в Японии перегрев длился дольше по времени, и рынок в конечном итоге был перегрет гораздо сильнее. Но, как не странно, далеко не это главное, отличающее их ситуацию ранее от нашей ситуации сейчас.
В Японии происходила накачка всех рынков недвижимости долгое время именно зарубежными инвестициями. От этого пошёл перегрев, и выросли пузыри. Именно рынки и пузыри, я недаром пишу здесь это во множественном числе.
Потому что там параллельно раздувались ценники на всё - и на промышленную, и на коммерческую-торговую, и на инфраструктурную, и на жилую недвижимость.
То есть существенные отличия:
❗👉 Причина лежала извне.
❗👉 Приходила во многом через "другие руки" в экономику.
❗👉 Существенно росла в цене ВСЯ недвижимость страны.
Да, были и инвестиции на государственном уровне. Но шли инвестиции и напрямую в бизнесы, минуя бюджет.
И это были инвестиции, изначально приносящие пользу стране, а потом уже сказывающиеся на внутреннем рынке в целом, в том числе и разогревающие её рынки недвижимости с некими перекосами.
Это как с акциями на бирже. В какой-то момент какие-то акции были переоценены, и потом их курс просто пришёл в конечном итоге к более соответствующим действительности и всем реальным реальностям самой страны и компании курсам-ценникам.
Что же было у нас, в России? В чём отличия от Японии?
❎👉 Рост цен был вовсе не от иностранных инвестиций.
❎👉 Рост цен был следствием накачивания рынка именно жилой недвижимости деньгами строго из бюджета, то есть по факту - деньгами налогоплательщиков, то есть - деньгами самих же россиян. Которые потом своими же деньгами оплачивали возросшие ценники на фоне - внимание! - совершенно не растущих даже и близко такими же темпами своих зарплат и прочих доходов.
❎👉 Выросли очень сильно ценники именно отдельно и вычленено только на жилую недвижимость. Из-за этого, как не странным покажется, график роста и падения в Японии похож даже чем-то на график в России.
Только самый большой рост в Японии показала именно коммерческая, торговая и складская недвижимость. Которая также шла с большим "отрывом" от прочих видов японской недвижимости. Что вполне объяснимо, исходя из тех особенностях предпосылок кризиса недвижимости в Японии, о которых я писал выше. А у нас - фактически дико росла исключительно жилая.
Второе "кстати", обращающее на себя внимание - в Японии, не смотря на то, что был и первичный отскок, и дальнейший рост цен из-за инфляции и других причин, ценники так и не "отросли" даже до прежних значений.
А ещё одно отличие Японии от России в рассматриваемом разрезе в том, что тот рост, что видим на графике, начался даже ранее 1985 года, а был ещё и "заложен" фундаментом развития всей экономики Японии уже в 70-е годы прошлого столетия.
То есть готовилось долго, и росло порядка 6-7 лет.
❎👉 У нас же ничем не было реально ранее обоснованно, "готовилось" три месяца, введено было фактически "с кондачка" и не продуманно, вроде как временно, но было оставлено на годы, и раздувалось быстрее.
Последствия
Япония
Для Японии они были очень тяжёлыми. Хотя страна была уже и тогда, к сожалению для нас, выше уровнем развития, чем даже СССР на момент начала 90-х. И сейчас по-прежнему занимает высокую строчку в рейтинге ведущих экономик мира - третье по "чистому" ВВП в ВЗ, и четвёртое - по ВВП (ППС) - по паритету покупательной способности.
Никто у нас практически и не помнит про азиатский кризис девяностых, верно же? И последующие проблемы в азиатском регионе и в 2000-х. Прошла волна банкротств компаний разного уровня. В чём-то "спасли" Японию особенности экономики и наличие огромных и финансово мощных бизнес-агломераций типа гигантов, которые считаются у нас "автомобильными" (Тойота, Мицубиши, Хонда и так далее), но которые выпускали и выпускают далеко не только авто, а широчайший ассортимент продукции, и являются гигантскими финансово-промышленными объединениями наподобие корейских "чеболей":
По итогам сдувания пузырей в недвижимости в Японии сложились даже новые практики некоего регулирования цен в целом на рынках.
"Задачка на дом":
а смогла бы Япония сохранить свои позиции в мире при сохранении высочайших цен на жилую и прочую недвижимость?
И вот теперь точно-точно последнее "кстати" - надо понимать, что Япония в те десятилетия фактически не участвовала в любых мероприятиях на букву "в" с существенными расходами от общего уровня бюджета.
Правда, у них там своя "атмосфера" с природными катаклизмами и, например, продвинутыми и особо "умными" американцами, запроектировавшими для них атомную станцию на самом берегу океана в опасной и чреватой появлением цунами сейсмозоне.
А что у нас, в России?
У нас всё хорошо, прекрасная маркиза(с).
Во всяком случае, как говорят все кровно заинтересованные в рынке его непосредственные и опосредованные игроки. Ну и "подвизающиеся" на данной ниве жилой недвижимости эксперты и прочие "специалисты рынка". То, что "конюшня" того-этого самого, это ж ерунда.
Их бы устами да мёд пить. Но, возможно, всё так и будет - без потрясений, просто годик-два "поотвисаем" на "боковике", а потом смело полезем в гору дальнейших пиков ценников и цен.
Правда, с этим есть целая куча проблем, к сожалению для таких "оптимистов".
Которые я как раз и рассматривал и рассматриваю у себя на канале. В частности, всё последнее время. Читайте канал - и будет вам счастье от "знание - сила!"
Ну, и нам ли бояцццо трудностей? Правда, что-то их многовато тут на нас понавешали, да мы и сами сумели - постарались - и немало. Ну, ерунда.
Россия - не Япония. Мы обязаны прорваться к новым вершинам цен!
✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅
Лайк👍, комментарий и репост 📣 поможет развитию канала! Экспертный взгляд на недвижимость. Публикации - ежедневно. Присоединяйтесь✨!
🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡
Популярные и новые публикации для тех, кто на канале впервые:
