Сегодня хотел бы рассмотреть одну из пожалуй самых животрепещущих тем рынка жилой недвижимости: найдёт ли он сам баланс спроса и предложения. И смогут ли и дальше покупатели находить для себя на рынке этот баланс и далее покупать покупать себе жильё.
Толчком послужил один из комментариев под публикацией на канале "Рынок новостроек России в 2024 году ждёт коллапс". Владимир, спасибо вам и лайк за комментарий.
Вы пишите - "да ноу проблем, всё окей". Но я вот проблемы вижу.
И с ценами всё не так, как кажется. И с балансом рынка.
В поисках баланса
"... упадет спрос упадут цены упадет предложение. Рынок сбалансируется,"
- раньше это надо было делать.
Не упираться больше в борьбе с жабой, а отдать рынок в 2022 году по тем ценам, которые для него тогда были вполне адекватны. Хотя бы чуть подсдуть пузырь. Но победила психология "вечного выигрыша".
Вообще надо бы целую серию публикаций сделать о "работе" именно психологии на рынке жилой недвижимости в целом.ю Очень интересная и "богатая", плюс полезная для понимания многих процессов тема. когда-нибудь, надеюсь, я подойду и к ней, затрону поглубже. Подписывайтесь, если хотите про это узнать больше. И "маякните" об этом в комментариях.
С халявой тяжело расстаться, это серьёзное и очень трудно преодолимое когнитивное искажение, перерастающее иногда даже в расстройство, тем более когда не умеешь осознать и учесть её влияние на будущее. Да есть проблемы, когда даже осознаёшь.
На этом среди прочего вся "игорка" строится. "Выигрыши" не бывают вечными. И иногда выигрыш сегодня - это проигрыш в будущем.
А теперь будут проблемы с "балансом". Там много факторов, об этом я ещё не раз напишу позже.
Но всегда проблема для людей на обоих концах рынка - и у застройщиков, и у покупателей - с умением держать баланс между "голосуй сердцем" и "мысли разумно" (думай головой).
Но теперь всё уже так "вырастает", что без очередной целой цепи банкротства ряда застройщиков или их полного перехода в собственность банков теперь уже не обойдётся на 99 %. МИЦ уже "слит", на очереди ещё как минимум 5-6 застройщиков под угрозой. С серьёзными проблемами. Это только из числа топ-30 крупнейших. А это порядка 20 % рынка по объёмам суммарно. Что очень много. Ибо каждый раз это проблемы уровня "Царицыно-2". Долго, нудно, печально. Для покупателей.
Пора избавляться от наивной надежды, что всегда, на любом рынке все сводится к пресловутому "пересечению" спроса и предложения, и вот в этой "точке" всё срастается и всё у нас будет ого-го и прекрасно.
Эта вот "точка" - точка только в учебниках по экономике и бизнесу. Она и не точка вовсе, а бесформенная и каждый раз новая некая область, поле совмещения, и вообще не так просто достигается. И на неё влияют факторы в режиме реального времени, и не в статике, а в динамике.
И спрос - это не просто некая "кривая", и предложение - это не просто линия на графике. Всё это - такое вот и подобное - это только из теории. На практике - иначе, посложнее будет.
Но этого ещё мало.
"Стеклянные" банки
Теперь есть угроза и банкам. Не даром глава ЦБ РФ весь последний год так "переживает" за банковскую систему. В будущем даже ряд банков при "заглублении" и дальше в ситуацию с кредитованием населения на прежних условиях, в первую очередь - с ипотечным, но не только, могут превратится в "стеклянные", то есть очень "хрупкие" банки. Которые сможет разрушить буквально какой-то один следующий неприятный для них "удар". Эти банки сейчас очень "хрупки", как и их реально стеклянные собратья по наименованию.
А это также станет ещё одной проблемой дольщиков. И ДДУ тут уже не спасёт. Снова станет массовой проблема дольщиков - тех самых ОД. А ещё и со старыми не разобрались на 100 %. Расхлёбываем до сих пор.
А ведь кто-то и по поводу ОД в своё время говорил - какие молодцы, взяли себе квартиру, да как выгодно, вот всё срастётся, и будет класс.
Ну, у большинства - срослось, да. Но вопрос в % сросшихся и не-сросшихся с "удачей и успехом". Теперь процент потенциальных попаданцев" во вторую категорию едва не выше, чем ранее. Снова "удивительное - рядом", о котором никто не задумывается. А у нас тут есть сплошь и рядом стройки со сроками сдачи 2025-2026, даже 2027 год. Сколько и реально достроят и в срок, и качественно? У меня вот это - большой вопрос пока без ответа.
И на всё это завязано и на банки сегодня. Они видят свою внутреннюю кухню, но не совмещают её до конца с будущей реальностью, по моей оценке. Потому что финансовые институты не так "гибки", это ограничения, правила, процедуры, "бюрократия" и кое-что другое.
Но вё же главной сегодняшней проблемой рынка всё-таки являются сами застройщики. Которые и зрястройщики, потому что строят не то и не так. Но они уже в вынужденной ситуации "больного", который уже на стадии "излечи себя сам". Потому что пропущен уже не один момент изменения ситуации, и теперь идут уже вынужденные действия в попытке сделать финансово всё "как прежде". Что приводит к новым и "хитрым" попыткам излечения и способом вывернуться из ситуации.
Схематоз зрястроев
Я уже писал о том, что у застройщиков сегодня на самом деле одна главная проблема - схематоз©. У нас уже вовсю стали применять такие схемы, что мама не горюй. В попытках вырулить в сложившихся условиях без потери и ценников, и рынка. На которые все пока закрывают глаза.
Надо будет как-то хотя бы парочку тут "расписать" чуть подробнее.
Для "смеха", посмеяться да поразиться, насколько же "мутные" и довольно в целом "тупые", легко читаемые способы заманить клиентов купить что-то у застройщика сегодня работают. Но ведь уже и не смешно.
А самое смешное сейчас как раз то, что уже как год весь строительный рынок жилой недвижимости "борется" не с чем-то, а с самими рыночными законами, как не покажется это удивительным. Вот прямо реально хотят и мечтают победить и пересилить, передавить рынок в свою пользу.
Пытаются обойти рыночные законы, как раз в том числе и "спроса-предложения", да ещё и по-всякому. И в том числе "оболванивать" своих клиентов, предлагая порой такое, что в голове не укладывается. Но кого-то даже таким образом удаётся по факту буквально "охмурить". Подробнее об этом в читайте на канале позже.
Ещё важное:
Теперь всё на рынке новостроек движется не к точке "встречи" спроса и предложения", а к реальному кризису перепроизводства, когда в ряде регионов вообще перестанут брать даже по ценам, которые уже действительно будут не выгодны связке банк-застройщик. Людям будет уже плевать на это, ибо просто хотя бы быть бы живу, не до жиру.
Позволить себе лишнего
Есть вот такое в жизни - вот не надо бы, казалось бы, это уже проверено сто раз другими, и с десяток раз - сами уже проходили, ну не надо вот так делать, вот в то влезать, вот на это соглашаться. Но - нет. Лезут, делают, влезают, подписываются. Снова скорее психология, а не только пресловутая "финансовая грамотность" и её отсутствие или наличие.
"Текущие цены как раз результат того, что многие могут позволить себе купить квартиры,"
- текущие цены результат того, что многие всё-таки по глупости, а не по уму накупили квартиры задорого в самом пузыре, далее перед самым перегибом трендов, и даже на нём. Плюс у нас этот перегиб растянулся уже более чем на год до сего момента именно благодаря тем техникам давления, которые сейчас применяются повсеместно в направлении потенциальных покупателей. Это звучит изо всех щелей, это же продолжается и в офисах продаж и в АН и РК.
Все эти сказки о росте ценника в ОЗ оставим в стороне. Это как раз также значимая часть сегодняшних техник "развода". Я на канале уже сто раз объяснял, почему это не так и многое другое со всех сторон вокруг этой темы. И ещё объясню.
Текущие цены - результат долгого и всестороннего, массированного и глубокого оболванивания населения с целью "втюхать" невтюхиваемое и невпихуемое уже довольно значительной части населения.
Подталкивается это всего лишь "пинками" пугалок о том и о сём, а не объективными обстоятельствами. Вот посмотрите в ретроспективу недавнего прошлого, я это уже всё подробнее разбирал на канале - при очередных признаках реального спада спроса на новостройки, имеющего, заметим, всегда объективные обоснования, "навстречу" высылают очередной вагон состава "перрон уходит, всё пропало, хватайте всё подряд, потому что... успейте купить, пока не....":
- ВЗ не взлетел в небеса, рынок не вырос на хайпе, "понаехи" не понаехали ещё больше, все хорошие квартиры не закончились, аквариум в нашем офисе не расплескался и рыбки не сд..., санкции ещё сильнее не ударили, цены ещё больше пока не выросли, цирк с корнями пока не уехал, выезд из страны вообще не ограничили, счета в ОЗ пока не заморозили, билеты на шоу с павлинами не закончились...
Знакомо? Проходили же уже?
Плюс купили и такие, кому на самом деле квартира закупленная просто не по карману. Факт, который никогда не хочется признавать, и это вполне как бы и понятно, но на самом деле - нет, всё-таки не надо было брать.
Кроме прочего это стимулировалось ещё и обманкой "цена не важна, важен только маленький ежемесячный платёж". Но это снова враки. Всё важно. Особенно в таких серьёзных решениях и покупках, как взять своё жильё, ту же квартиру. Важна не только переплата, но и потери здесь и сейчас. И все другие факторы.
Уже описывал, и ещё напишу. Во всём этом много нюансов.. Но при попытке перекрыть ускоренно даже маленький платёж он всё равно превратится в большой. А тянуть его даже маленький всегда будет непросто. В реальной жизни. А не в мечтах.
Плюс никто не хочет говорить о тех проблемах, что ты получаешь за любой платёж в виде собственно этого "чуда расчудесного" - жилплощади от современных российских застройщиков. У меня подобное по аналогии с другой травой на букву "д" один партнёр московский называет "дешман-трава". Растёт как трава в поле. А по качеству - дешёвка дешёвкой. "Качество" новостроек - это вообще отдельный разговор.
В большинстве новостроек сегодня за таким "великолепием" павлиньих перьев - всего лишь обычные куриные попки, как в известном выражении.
Да ещё ничего и никак не рефинансируешь. И ничего уже не"выпросишь" - куда ниже. Этот плюс "малого платежа" превращается в минус на падающем рынке. А сказки о превращении платежа в "ничто", в копейки - оставьте банкам, которые с вас эти копейки вполне себе готовы собирать. Значит, им это выгодно? Как так-то выходит тогда? В убыток им, в прибыль вам?
Ещё одно, что важно запомнить крепко прямо сейчас:
Не бывает на самом деле ситуаций "win-win".
Это всё развод немамонтов в местах их естественного или неестественного обитания. Всегда одна сторона в любой сделке хоть чуть, но больше теряет. А вторая - хоть чуть, но больше "находит" - приобретает. Всех, кто вам поёт иное - смело посылайте учиться заново реальной жизни. Клиент - давно уже не "король" на любом рынке. Даже на "рынке покупателя". Все "короли" остались в прошлом, ХХ веке. Забудьте.
Плюс квартира в новостройке сегодня тупо оценивается существенно дешевле, чем цена, по которой она покупалась.
Ждать и догонять
А её ещё при этом даже и использовать сразу в подавляющем числе случаев нельзя.
Когда вы покупаете авто, например, и выезжаете на нём из автосалона, реальная возместительная цена на новую машину сразу падает на 20-30 %. Почти также стало и с жилой недвижимостью в стране сегодня.
Почему почти? Потому что так же, да не совсем. Автомобилем вы можете пользоваться сразу, и через пять лет уже его продать, купив что-то другое.
В случае с жильём вы эти пять лет только будете ждать свою "покупку", потом ремонтировать и/или обустраивать. Начнёте жить в ней, то есть толком и полноценно пользоваться, лет так через 5-7 после фактического "приобретения", вложения в неё части или всех денежных средств. Так есть и так будет во множестве случаев покупки квартир.
Рынок жилой недвижимости в России пока потихоньку, но уже сползает в пропасть. Если не менять на нём действительно существенное, как я и писал ранее, будет скорее всего некий коллапс, а не баланс.
Всё это и кое-что другое и выявит будущее развитие событий до конца 2024 года. Предстоит ещё много нового и удивительного в этот период ближайших всего-то полутора лет. Они скажутся далеко не только на рынке недвижимости. Но и на нём - тоже. Особенно - как раз на новостройках.
Поэтому никакого самоуспокоения - "да нет у нас никаких проблем" - быть не может. И не должно быть.
Проблемы - есть. Они уже - системные. А решений их не видно пока.
Потому мой прогноз - с балансом ничего не выйдет.
✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅
Лайк👍, комментарий и репост 📣 поможет развитию канала! Экспертный взгляд на недвижимость. Публикации - ежедневно. Присоединяйтесь✨!
🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡
Популярные и новые публикации для тех, кто на канале впервые:
