Да, обвал цен на квартиры в стране уже идёт вовсю прямо на ваших глазах. Хотя многие его и не замечают, он - уже здесь. Казалось бы, это невероятно, но, если посмотреть под правильным углом, это - очевидно.
Возникает вопрос - а когда же теперь покупать квартиры будет выгоднее? И продавать? А кому-то это будет выгодно вообще? На всё сегодня отвечу в конце этого материала. Уникальный материал, показ того, что скрыто от глаз, ответы на все некоторые животрепещущие актуальные вопросы о рынке жилья - сегодня!
Начнём с самого начала - с мнения подписчика.
Мнение
Не перестаю собирать интересные комментарии подписчиков на канале.
В этот раз под моей недавней статьёй про возможные варианты дальнейшего развития событий с жилой недвижимостью и новостройками в стране появился пост от Владимира, который в очередной раз затронул среди прочего сразу несколько мифов о жилье в нашей стране.
Владимир недоволен "враньём" от "объявляльщиков" грядущего понижения цен на квартиры, и не понимает - как так-то - "объявляют" что-то, а оно всё в жизни вовсе и не то и не так?
Для начала хотел бы прояснить вот что: объявляют прибытие и отправление поездов на вокзалах, к примеру. И многое другое. И то бывает так, что прибытие или отправление задерживается.
Когда реальные неангажированные никем эксперты говорят о ситуации на рынке жилья - это не "объявления". Это информация для сведения. Это данные для понимания ситуации. Это видение того, что для многих скрыто, и что или уже имеется в действительности, или может всё-таки случится.
Почувствуйте разницу.
Что ж, считаю, с этим всё выяснили и определились.
С остальным давайте в очередной раз разбираться. Сегодня есть что сказать - важнейшее из важного.
А был ли "мальчик"?
Продолжим по порядку. Так были падения (снижения, обвалы) цен в жилой недвижимости у нас в стране? Или всё-таки нет?
Для этого сначала рассмотрим кое-что.
"Какой раз объявляют грядущее понижение (обвал) цен на квартиры и всё его нет. И не будет,"
- сколько раз его уже "объявляли" и "объявляли", и оно таки (понижение), и даже - обвал! - уже БЫЛИ. Представляете? Какой конфуз! И - будут.
Ещё раз - падения цен на квартиры уже были и ранее у нас в стране.
И в ВЗ, и в нашем местном ОЗ. И в последние 10 лет, и в последние 20 лет, и даже в девяностых было снижение цен с 1995 по 1999 годы.
Сколько об этом ещё писать "невидящим" это и не умеющим рассмотреть?
Вопрос риторический, я давно уже понял, что это бесконечный процесс).
Если посмотреть на Москву, например (а аналогичное было и в большинстве регионов России в той или иной степени), то что мы видим в овалах на графике индекса цен с 2000 года с сайта irn.ru, например?
Невероятное. Невозможное. Ну вот это же то как раз, чего никак не может быть! И не было. И подъёмы, и - падения. Даже вот прямо реальные обвалы.
Давненько я не рассматривал ситуацию на моих "любимых" графиках с данного сайта. Долго ждал, чтобы стало очевиднее видно то, о чём и хочу сегодня рассказать.
"Мальчик" - был. И неоднократно.
На рублёвых графиках предлагаю найти все эти предыдущие и недавнее падения самим - это вам как бы "самостоятельная работа":
Что, нет их там? Кто-то ещё не в курсе насчёт этого, что они - были и есть? Ну, тогда проблема на вашей стороне, дамы и господа. Поработайте над собой. Самообразование - это наше всё в непростые текущие времена.
Почитайте мой канал от корки до корки, например. Поможет точно.
Для особо непонятливых и особо упорных и "упоротых", да и для всех, чтобы закрепить понимание про "текущий момент".
Вот что важно:
У нас сейчас, в 2023 году, начиная с начала года, в ОЗ (= рублях = местных фиатных фантиках на доверии) происходит так называемый "боковик" и одновременно, скорее всего (но это жизнь ещё покажет) "отскок до*лой кошки".
Но в ОЗ у нас только ценники и цены. На всё в стране. Но это ещё не всё.
Реальная стоимость и реальная восполнительная и возместительная функция любого товара и продукта и в стране, и в мире измеряется в текущем всеобщем заменителе - в ВЗ ( = доллар сегодня и ранее - многие и многие последние десятилетия).
Потому что у нас не первобытные времена. И не ПОС, и все мы живём интегрированными в мир. Как бы кто не думал, что за железным занавесом. Даже во времена СССР его не было, этого "занавеса", это придумки западных идеологов прошлого века (именно так, а не журналистов), к сожалению, поддерживаемые и властью с нашей стороны.
И степень взаимопроникновения все последние десятилетия только росла. Дальше что будет - посмотрим. Но что было и есть - это вот точно так. Так что нам всем очень важно, что там с ВЗ. Что там в мире, как у всех дела, кто мы и что мы именно в масштабах мира, а не только в своей "кастрюле", в которой мы и "варимся".
Обвал уже здесь
Итак, главное:
В реальной СТОИМОСТИ (то есть в ВЗ) у нас в стране прямо СЕЙЧАС квартиры, вся жилая недвижимость УЖЕ переживают падение, да что уж там - самое что ни на есть начало ОБВАЛа.
Что мы и наблюдаем на Графике 1 выше.
Ключевые слова прочитайте ещё раз: в стоимости сейчас уже обвал.
Ещё раз - у нас уже начался обвал цен в ВЗ на квартиры, по рассмотрению их в их же реальной стоимости. Прямо сейчас развивается. Никто не понимает, что за этим стоит на самом деле. А это продолжение "расхождения", опасного "разъезжания" ценников в ОЗ и ВЗ на жилую недвижимость в стране.
Вот здесь, на примере Москвы, это очень хорошо видно:
Не понимаете, о чём я? Об этом подробнее расскажу дальше в статье. Вернёмся ещё к этому с новым вариантом этого совмещённого графика цен для рассмотрения позже.
Это увеличение "разрыва" говорит о другом важном, не только про квартиры - у нас население по-прежнему ударными темпами продолжает беднеть. В массовых объёмах. Пока даже многие и не замечают этого, возможно. Но это - факт.
Но вернёмся к ценам российских квартир.
Почему именно обвал? Ценники же в рублях особо пока не упали? Ну, снизились, конечно, но не сильно же? Да, снижают уже, но в основном ещё и скидками пока это дают? И скоро снова "отрастут" они, ценники эти?
Так все заинтересованные и ангажированные игроки рынка кругом продолжают рассказывать.
И вот сейчас снова из каких-нибудь городов страны мне напишут, что у них ценники по-прежнему в рублях - растут! Напишут - "вы всё врёте!", у них же вот всё иначе, всё не так. Ну, в ОЗ - может быть и так. Бывает.
Но в ВЗ - да всё так, всё и везде - также, думать иначе - ошибка. Обвал уже идёт. И пока нет объективных причин для того, чтобы он остановился.
Как можно видеть выше на Графике 1, московский индекс цен на квартиры находится на уровне аж 2006 года в ВЗ. И выходит, что и сейчас за 100 тысяч долларов можно взять квартиру в 33 кв. метра, что и в 2006 за 100 тысяч ВЗ взять 33 кв. московских метра. И не имеет значения для очень и очень многих в стране, что в 2006 году это было 2,6 млн рублей, а в 2023 году это стало 9+ млн рублей.
Всё равно взамен можно получить на вырученные фиатные фантики в ОЗ только утрированно аналогичную квартиру. И то придётся добавлять - вы берёте новую, а продали-то - "старую". Вот и "улетели" ваши все "выросшие" сбережения в ОЗ. Тем более, при том разрыве цен в 30 %, что мы имеем сейчас между ценниками в новостройках и во вторичной недвижимости.
Ведь тем временем всё в очередной раз изменилось.
У нас в стране за всего несколько последних лет всё очень серьёзно изменилось. Как? - спросите вы. "Шо, опять?"(с).
И вместо квартиры получится купить всего-то два каких-то новых хотя бы довольно неплохих авто (а в 2006 - можно было взять три-четыре похожих автомобиля). Всё. Есть авто - но нет квартиры. Есть квартира - нет авто. Прирасти метрами? Для улучшения жилищный условий нужен ипотечный или иной кредит, накоплений под матрацем в ОЗ на такое уже не хватит.
Понятна суть? Вот она:
В ОЗ (местной страновой валюте) и в местной недвижимости "парковаться" всегда на самом деле невыгодно. Это - НЕ рост.
А многие у нас в стране как раз рассматривают недвижимость как единственное, во что теперь можно вложиться. Да и в целом всегда рассматривали как "актив", который не просто сохраняет деньги, но и даже приносит доход. Меньше уровня инфляции теперь, правда. Уже давненько так. Но - тем не менее, казалось бы - доход же.
Ну да, квартира у нас теперь как некий финансовый актив, его заменитель, какие-нибудь "акции", как не покажется странным. В отличие от большинства развитых стран, квартира у нас стала, среди прочих своих функций, и неким "финансовым инструментом".
Но это не от "крутизны" квартир у нас стало вот так.
А от низкой доступности, недостаточности по широте предложения, высочайшей рискованности других финансовых инструментов и низкой финансовой грамотности большого процента населения.
Которое не умеет пользоваться системой себе на пользу. А позволяет ей только доить и доить себя. Я уже об этом писал как-то, и не раз даже...
Запомните - квартиры, да любые бетонометры ничего не несут в реальном ПРИРОСТЕ чего бы то ни было у нас в стране в долгосрочном периоде.
Максимум - это сохранение своих вложений, точнее - в большинстве случаев на самом деле лишь какой-то ЧАСТИ вложений. Всё.
Ну и вот это вот - и кров, и стол, и место, где голову преклонить.
Кстати, о доходах с "квартир" с помощью сдачи в аренду.
"... количество предложений аренды жилья уменьшилось вдвое"
- представим, что даже и так (хотя сегодня и нет по факту).
Но главное другое. Вот - "упало предложение". Основную причину, когда количество предложений на рынке аренды падает, мы же знаем? Когда не только сдал, но и когда не можешь сдать, то просто уходишь с рынка, и всё. Потому что бессмысленно платить за рекламу, если это бесполезно.
"... цены аренды выросли на 10-15%"
- представим, что даже и выросли (не факт, уж точно - не везде, но даже не особо важно, так это или нет). Они упали у нас в большинстве регионов до того на 20-30 %. И после - ну, выросли на 10-15%.
Оу, ну такой рост, такой рост, просто огонь. Аренда, видно, вставлена Владимиром для того, чтобы было понятно, что снова всё выгодно в квартирах - можно брать, и подниматься "в гору"). Ну, цель понятна, но - нет.
Также запомним и очередное - аренда всегда отстаёт от роста ценников на квартиры. Всегда. Так это устроено и работает. Если только у нас завтра не увеличится количество рабочих мест эдак в два раза, а зарплата на них - эдак в три. Тогда - аренда как попрёт!
А пока... - нет. Тем более - на фоне отсутствия реального роста доходов по их реальной покупательной способности.
Конечно, не вопрос, иногда можно и подняться и используя квартиры как "домкрат" в своей жизни. или даже"лифт". Можно всякое в жизни. Но для этого придётся "крутиться" как уж на сковородке со своими метрами.
Только падение цен на квартиры, что были в прошлом, и даже обвалы, это всё никак не отменяет. А в ВЗ обвал идёт прямо сейчас.
Стройматериалы, упомянутые в комментарии...
Про "рост цен на стройматериалы" и его якобы существенное влияние на ценник квадратных бетонометров от зрястройщиков я даже уже ничего говорить не буду. Множество раз под разными углами и с разными пруфами я уже рассматривал это на канале - изучайте, есть что изучать.
Скажу коротко итоговый вывод по этой части: это не влияет существенным образом на ценник бетонометров. Уже раз дцать это точно рассматривал.
А теперь про самое главное. И, казалось бы, парадоксальное.
Абидна, да?
Ну действительно, обидно же - всё дорожает, а почему квартиры дешевеют? И вообще, почему они должны дешеветь-то? Всё ж растёт!
"Ничто не дешевеет, а жилплощадь подешевеет?"
- а вот это действительно важный вопрос, но я отвечу на него чуть позже-ниже.
А пока скажу, что дешевеет и многое другое, кроме квартир. Ещё как. Рассказать, что? Я расскажу часть. А вы присоединяйтесь с вариантами в комментариях.
Например, наши богатства народные. То дорожают, то дешевеют. Но вот сейчас, например, всё последнее время, они дешевеют - падают в своей реальной цене. И в стоимости. Газ упал, нефть упала. В очередной раз. А внутренние ценники в ОЗ всё растут и растут на многое почему-то.
Не задумывались, почему?
Удивительно же, казалось бы?
Подумайте пока об этом.
А я расскажу, что вот ещё труд россиян - дешевеет и дешевеет. Ваш труд. Даже мой труд, хотя в значительно меньшей мере, я не работаю в найме, и мой доход идёт не только от бизнесов, и почти совсем не зависит от "роста" или падения ОЗ - рубля. Но у всех ситуация своя.
Особенно падает у тех, кому ВЗ всякие и прочая зарубежная "чудь" не нужны, они же в России живут. Ну да, живут, и платят в рублях. И беднеют, потому что их зарплаты и доходы поедаются не только инфляцией, а ещё и так называемым "предварительным" задиранием ценников.
У нас же уже почти у всех приобретённый рефлекс, как у собаки Павлова - при любом триггере работает одна "обратная связь" - повышаем свои ценники! А то ж прогадаем! Правда, можем ничего и не продать, и вылететь в трубу. Но это - другое, вы не понимаете!(с).
Правда, при таком подходе всё равно многие скорее выживают, а не живут. Как бы они не пытались в любой ситуации на что-то своё ценник поднимать. И с каждым днём живут всё хуже.
Хотя так и не кажется вроде бы сначала изнутри ситуации, да и со стороны. Не всем, правда, так не кажется. Многие понимают и ощущают это прямо здесь и сейчас. И на себе ощущают в очередной раз - "я становлюсь беднее".
"Отдых в отпуске мне уже недоступен. Авто мне уже достойное не доступно. Выделять на еду, одежду, образование детей и прочее денег я стал(а) меньше."
И так далее.
Почему? Второе самостоятельное задание вам на дом - а почему же так?
А я помогу разобраться. Расскажу только пару причин на рассмотрение.
Не помню где читал конкретно того автора, недавно где-то видел снова что-то подобное. Не дословно, но близко по смыслу и сути:
"В далёком 2007 я получал зарплату 30 тысяч рублей, и это было почти 1250 долларов.
С тех пор за прошедшие более чем 15 лет я много работал, развивался, рос, получал повышения и менял компании на всё более крупные, стал руководителем, и моя зарплата выросла аж до 120 тысяч - в четыре раза.
Но в долларах я теперь стал получать всего на 50 бумажек больше - 1300 долларов. Больше 15 лет - и коту под хвост?"
Таких вот историй из жизни сейчас в интернете российском - тысячи. А в жизни - миллионы.
"Может быть, ещё и бензин подешевеет? Продукты питания?"
- а почему бы и нет?
Они же не дешевели почему-то, когда ВЗ упал в полтора раза от 75 к 50 рублям. Может, теперь пора хоть чуть уронить? Когда снова ВЗ вырос. И что? Ну вырос, и вырос. Вы же вроде бы в рублёвой зоне или как? Все ж говорят вокруг - а что нам доллар, он же ВЗ? Мы ж в рублёвой зоне живём, в рублях зарабатываем, в рублях и тратим.
У нас когда нефть падает - бензин растёт, нефть поднимается - бензин растёт. Упадок экономики - бензин растёт. Подъём экономики - бензин растёт! Удобненько, не правда ли?
Что, продукты питания какие-то уникальные после этого стали, после того, как доллар вырос? В них вложили дополнительную кучу денег, чтобы они стали значительно лучше? И вечно дорожали, ещё и "худея" в упаковках?
А знаете, почему это всё? Отчего это всё растёт? Оттого, что весь бизнес работает в ВЗ и нацелен строго на ВЗ, а не на рубли - ОЗ. Казалось бы, как так-то? Зачем нам что-то в ВЗ, раз мы в России, получаем здесь в рублях, тратим здесь в рублях? - узнаёте "аргумент" - "ВЗ нам не нужен"?
Вам - может, и нет. А предприниматели и бизнесмены вам скажут - а мне - да. Нужен он. Без него - у нас никуда. Так всё устроено и так всё работает. И у нас, и во всём мире. Который пока у нас всё-таки по-прежнему - глобальный. И глобально завязан именно на ВЗ. Исключительно. Остальное всё - пока мечты.
Ну что, расходимся?
Теперь о главной, на мой взгляд, проблеме сегодняшнего дня в российской недвижимости. Давайте ещё раз посмотрим на График 3, что я приводил выше, но уже с моими маркерами, куда смотреть и что видеть.
"Расходимся" - это про расхождение ценников и цен в ОЗ и в ВЗ у нас в российской жилой недвижимости. Сейчас поймёте, о чём это я.
Это является самых тревожным показателем ближайшего периода.
С другой стороны - несущим и определённые выгоды текущего дня.
Как не показалось бы странным и необычным, но у нас сегодня в недвижимости - уникальная ситуация. Развитие предшествующей, также довольно нетипичной. Теперь стоящая на неком "распутье": расходится ли ещё дальше, или всё-таки приходить в более рыночное состояние?
Все ранее предпринятые в последние годы действия на рынке жилья, и, в первую очередь - на рынке новостроек, привели к нерыночному расхождению, "расползанию" ценников в рублях и долларах на жилые метры у нас в стране.
Я уже ранее рассматривал эту ситуацию на канале в других публикациях, кто читает канал давно и постоянно, должны вспомнить.
Но теперь прошло время, были привнесены новые изменения, и теперь мы стоим на пороге возможных новые трендов и тенденций, которые интересно и полезно понять. К тому же, это многое может сказать нам об экономике в целом и изменениях в подходе в ней у нас в стране. А не только о жилой недвижимости.
Посмотрим на левую часть Графика 4. В зелёном овале ситуация с ценами в ОЗ и ВЗ до 2010 года такая, как и должна быть на рынке. У нас рост - всё растёт параллельно. У нас кризис - упали доходы, временные проблемы с потерей и поиском работы, покупаем меньше - цены и в рублях, и в долларах упали почти синхронно. И если у нас всё плохо, то они упали, а не растут. Стало налаживаться - и только тогда ценники стали расти.
Но с начала 2012 года кое-что стало меняться (жёлтая вертикальная черта на графике). Это можно видеть на части сведённых графиков в синем овале. Векторы цен в ОЗ и ВЗ пошли в разные стороны - первый продолжал рост вверх, второй стал опускаться вниз.
Именно в этот период началось это расхождение. Тогда впервые в экономике у нас решили "помогать" государству "опережающей" девальвацией рубля. Для наполнения бюджета, выравнивания "острых моментов". И впоследствии всё и покатилось по этой "накатанной колее".
После фактически обвальной девальвации после 2014 года, проведённой за довольно короткий период (синяя вертикальная линия), также призванной "сгладить кризисное положение" дел, векторы цен в ВЗ и ОЗ резко ушли друг от друга, но до 2020 года сохраняли этот возросший разрыв относительно постоянным, по-прежнему параллельно как бы "гуляя" в связке друг с другом.
Что означает увеличение этого "разрыва"? Это показатель того, что квартиры в стране стали менее доступны. В долларах доходы россиян фактически падали. А в рублях цены на квартиры росли опережающими к росту зарплат и доходов темпами.
Всё это продолжалось до фазы, отмеченной буквами А и Б. В 2020 году недостаточно продуманными действиями кое-кого начал раздуваться новый пузырь рублёвых ценников на квартиры из-за накачки рынка вычленено только всех без разбору новостроек субсидированием из бюджета (фиолетовая линия).
Всё с этим ростом пузыря закончилось только на серой линии - в моменте событий начала 2022 года, на пиках графиков. Уже тогда было понятно, что вот этот вот бугор "роста" долларового (синего) графика левее буквы Г - искусственный, и временный. Это был ажиотажный и неоправданный "выброс" ВЗ вверх на уровни чуть ли не до 120-150 рублей за доллар.
Если этот "всплеск" мысленно удалить, и плюс посмотреть на сегодняшнюю ситуацию, между буквами В и Г, то мы увидим, что графики цен в ОЗ и ВЗ ещё больше "разъехались" друг от друга в последнее время.
А долларовый график внизу фактически можно принять таким маркером, что показывает нам "рост" доходов россиян, которого у нас и нет, как мы рассматривали сегодня выше.
Красный же график цен в ОЗ вверху показывает попытку в сегодняшней ситуации в этот раз, в отличие от всех предыдущих периодов, со стороны строительного лобби и связки банки-застройщики попытаться "не уронить", сохранить, удержать неадекватно выросшие до того ценники и цены на свои бетонометры.
Теперь смотрим на возможные варианты развития событий в правой части Графика 4 и из этого выведем определённые рекомендации покупателям и продавцам недвижимости и ответ на вопрос из заголовка.
Прогноз
Но перед прогнозом развития событий одна данность, довольно неприятная, возможно, для тех, кто хочет делать "апгрейд" жилья для себя или же крутить квартирное колесо "купил квартиру - продал квартиру".
На падающем или стагнирующем рынке, как сейчас, в "заморозке", вы всегда как минимум на одном этапе потеряете. Даже если на одном выиграете, проигрыш на втором может и перекрыть ваш выигрыш. Помните об этом.
Теперь о дальнейших вариантах развития событий с жилой недвижимостью и ценами на неё в ОЗ и ВЗ.
Скорее всего, ситуация со стоимостью квадрата в ВЗ будет двигаться в направлении буквы Г. За "низ" графика отвечает в первую очередь политика по девальвации рубля. Пока всё идёт к тому, что роста ему совсем не видать не только в краткосрочном, но и в среднесрочном периоде. Перспектив и обоснований под этим пока не имеется.
При этом может быть вариант - девальвацию снова притормаживают, а цены в ОЗ при этом снова разогревают и они снова растут. Тогда и график ВЗ пойдёт куда-то чуть выше, в некую виртуальную точку Е1, например. Но я её даже не рисовал на графике, потому что мне пока не видится реальной такая картина.
Верхняя часть - график ОЗ. Тут возможны два основных варианта - попытка удержания цен или даже их нового роста - обозначил единой точкой Д1 для простоты. В этой ситуации могут быть и временные спуски, и подъёмы, но суть одна - это как бы боковик, и попытка всё-таки подтянуть реальность к существующим высоким ценникам, а не наоборот.
Чем это грозит? Как раз коллапсом рынка, о возможности которого я недавно писал подробнее. Кризисом перепроизводства на рынке новостроек. Доходы будут всё относительно ниже и ниже, способность купить всё меньше и меньше, а ценник в ОЗ при этом будет всё выше и выше? Ну ОК, пусть растёт. Посмотрим, куда с этим придём.
Как минимум, это приведёт к ещё большему "разрыву" в ценах на жильё в ОЗ и ВЗ. Что как раз и показывает нам всё меньшие возможности для покупки жилья и снижения его доступности для широких масс реальных конечных покупателей, тех, кто "для себя", и не имеет ВЗ на руках.
Для инвесторов - это хорошо только тогда для покупки "задёшево", когда есть и ВЗ в наличии, и когда точно будем уверены, что сразу вслед за этим настанет разворот рынка. И он, как ранее недавно, станет снова явно и активно расти в ценах. А у нас кто-то верует сейчас в резкий новый разворот рынка в ценниках вверх?
Для приведения рынка жилья в хотя бы чуть лучшее положение, для того, чтобы уменьшить разрыв между ценами в ВЗ и ОЗ, надо снижать ценники в ОЗ на какой-то уровень, к примеру - до виртуальной точки Д2.
Идеально при этом ещё и рубль снова поднять, чтобы и "снизу" график ВЗ тоже пошёл навстречу верхнему графику в ОЗ. Это будет означать повышение доступности жилья. Что кто-то сможет в массовом порядке хотя бы относительно выгоднее прикупить себе жилую недвижимость.
Понятно, что есть разные у нас тут "векторы" необходимостей. И вовсе не факт, что будут укреплять рубль (а надо бы, и не только ради недвижимости), и вовсе не факт, что всё-таки будут "опускать" массово ценники в ОЗ на бетонометры в какую-то точку Д2, например.
Но я сейчас не про то, что может быть, а про то, что надо бы делать. Надо именно для широких масс россиян, которые смогли бы после этого улучшить свои жилищные условия. А не для застройщиков и банков.
Всё тут не так "просто".
Когда "утрированному Дерипаске" надо закупать за рубежом большие объёмы дорогого оборудования за ВЗ, естественно, ему выгодно, чтобы рубль был крепким, а ВЗ - слабым. Когда же потребуется продать за рубеж что-то в массовых объёмах, выручив там за это ВЗ, будет выгодным уже совсем другой курс рубля - низкий. Ну и много всего такого имеется. Чувствуете, откуда теперь дует "ветер" высокой волатильности пары ОЗ-ВЗ?
А строительно-банковскому теперь лобби невыгодны низкие цены на жильё в ОЗ, я уже объяснял на канале, почему и зачем.
Понимаете, к чему я веду?
И есть ещё множество таких и подобных факторов, но я их не буду рассматривать сегодня подробно, иначе эта статья вообще будет вечной)).
Давайте теперь лучше повангуем со мной вместе.
Вангование
Когда же теперь купить (ну и продать) квартиру будет выгодно?***
***Дисклеймер. Всегда и все решения в вашей жизни вы принимаете только сами и на полную свою ответственность. Думайте своей головой. Решать только вам. Всё выше- и нижеизложенное не является ни инвестиционной, ни какой-либо другой рекомендацией, и выражает только экспертную оценку ситуации и субъективное сугубо личное оценочное суждение и мнение автора.
"Вангование" будет отличаться выводами для ИП - инвесторов и перекупщиков жилья (цели: купи-продай или купи-сдай), и РКК - реальных конечных покупателей (цель - купить, чтобы реально самим жить, всё остальное возможно, но больше "побочка" на/в какие-то периоды времени).
Сначала рассмотрим положение дел на будущем отрезке В-Г на нижнем, долларовом графике цен на Графике 4.
⚡👉 1. ВЗ. Сегодня довольно выгодная цена недвижимости в ВЗ - на уровне аж 2006 года. Вопрос - куда пойдёт график дальше? Второй вопрос - может, тогда и прикупить себе недвижку-то? Или продать её побыстрей?
Ответы зависят от того кто вы, ИП, или РКК, и есть ли у вас уже в наличии весь требуемый для покупки объём ВЗ. Которую уже не надо ни из чего конвертировать. И что вы хотите от сделки получить.
1.1. Вы - РКК. И у вас есть ВЗ на руках. Бинго - вы можете начинать покупать квартиру прямо сейчас. Начинать присматривать варианты. И при вариантах движения пары доллар-рубль или ускоряться, и выходить на сделку, или притормаживать до ещё более выгодного (но аккуратнее, это может быть далеко не факт) момента.
Если рубль пойдёт дальше вниз, вы сможете "притормозить", если вверх (но для чего я не вижу объективных причин, и считаю, что это крайне маловероятно в нашей ситуации в стране) - то "ускоритесь".
Продажа для РКК сегодня не особо выгодна. И в рублях вы получите меньше на 20-30-40 % в зависимости от региона, чем ценник плюс-минус аналогичной новостройки (хотя не забываем, что вообще-то к тому же квартиры полностью уникализированный товар). Плюс и в ВЗ вы получите сегодня меньше - курс невыгоден.
Только если есть какие-то выгодные варианты при покупке в случае апгрейда - ну, рассматривайте возможность сделок.
1.2. Вы - ИП. И ВЗ есть. Покупать для вас не вижу смысла. Продать с выгодой пока явно не получится. Держать на балансе актив-пассив, генерирующий убытки (ну, как минимум - затраты) не вижу смысла.
Тем более, у многих как раз сейчас стадия именно бетона, и свободных ДС в ВЗ или ОЗ нет, а продавать сейчас многим и многое явно невыгодно.
⚡⚡👉 2. ОЗ. Сегодня довольно невыгодная цена в ОЗ на квартиры. Ценники неоправданно задраны в предшествующем пузыре, который так пока и не "сдут". А у вас есть на руках или ещё как только рубли или аналоги - другие ФФ, которые можно адекватно перевести только в ОЗ.
2.1. Вы РКК с ОЗ на руках. Я бы сказал - ждать. И следить за рынком. Пойдут ценники на большее снижение в точку Д2 - окей, подумаете о покупке. Если есть какая-то квартира на руках, я бы продавал её сейчас, но с выводом в какую-то растущую валюту. Если есть такая возможность. Не в ВЗ. Если нет - вам решать. "Горит" - продавайте. Нет - держите пока.
2.2. Вы ИП с ОЗ на руках. И вышло так, что ВЗ нет. Не вовремя слили, а теперь не прикупить выгодно. Ну, думаю, тут вы и сами всё знаете). Если не новичок. Ну а если новичок - одно мнение - сегодня не время начинать новые игры на рынке. Подождите более благоприятного момента.
Вот такие вот вангования а текущий момент.
Ну и напоследок ещё кое-что важное.
Вот что хотел бы уже давно всем сказать.
Индульгенция)
А вот сегодня как раз и повод подвернулся.
Есть и ещё одно общее правило жизни в части жилой недвижимости.
Если вы реально покупаете для себя, исключительно для жизни, и вот ну слабы вы во всех этих играх "дороже-дешевле", "выгодно-невыгодно", то лучшее время покупки - это, как говорится - прямо сейчас.
Особенно, если есть деньги в ОЗ на руках, и их хватает на покупку БЕЗ кредита, ну или с перекредитованием на малую часть общей суммы, с реально малыми платежами. Вот за буквально любой ценник. Что можете осилить. Но только того, что реально нравится, а не гуано любой ценой. Или очень нужно вам по какой-то вашей жизненной ситуации. Да покупайте!
Но даже если и в ипотеку, например, и вы не хотите или не можете "париться", и верите в себя, что потяните её, или есть подстраховка какая-то - тем более - берите. А уделять много времени рынку и долгому и вдумчивому поиску лучшего момента и лучших вариантов вы не хотите или не можете в силу каких-то причин - ищите, что вам нравится, и по карману, находите (только если найдёте устраивающее!), да и покупайте.
Но только не надо брать что-то со сроками сдачи через 4-5 лет. И без ДДУ под "скидочку для вас в 20-30 %" с "левым" договором на имя дяди или тёти имярек, ИП или директора какого-то ООО, с якобы обязательством заключить с вами ДДУ прямо вот перед самой сдачей объекта, например. Тоже годика так через три... А есть и ещё "варианты" такого-подобного. Категорически нет! - должно быть такому.
Не будьте уж совсем полным немамонтом©. Про что я уже много раз писал на канале. И да пусть будет вам счастье. В своей квартире. Пусть вы за неё и реально будете платить лет так 15-20, и при том даже немало ежемесячно. Хотите - берите.
Я не шучу. Хотя и остаюсь противником и ипотек, и высоких задранных цен, и продажи гуано из бетона и палок под видом всяких бизнес- и комфорт-классов, например. Да и прочего, что мне не нравится на рынке жилой недвижимости. Но - да берите, чё стесняться-то). Ваша жизнь же.
Потому что время, деньги, нервы, поиски и вся вот эта "нервенная дрожь" с вариантами - "а вот вчера-то были раки по 3, но большие, а сегодня - по 5, да ещё и маленькие", я уже писал об этом - да не надо оно вам.
Если вы ещё это и не умеете. Или не любите. Или не хотите. А от этого - от возможных проблем в попытках "прокрутиться", "навариться", и так далее - никто и никогда не застрахуется. Никак. Даже самый опытный знаток рынка. И не каждому такое дано - уметь реально выгадать серьёзно. Покупайте, получайте, живите, и радуйтесь жизни.
А то не купите - пожалеете. А уж купите - то чего жалеть - вот же она, квартира хотя бы в наличии. Или жить, или сдать, или продать.
Всем остальным всё-таки предлагаю задуматься о вышеизложенном.
✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅
Лайк👍, комментарий и репост 📣 поможет развитию канала! Экспертный взгляд на недвижимость. Публикации - ежедневно. Присоединяйтесь✨!
🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡
Ещё публикации по теме статьи, но не только: