Готов поспорить, что вы удивитесь. Хотя, казалось бы, сама причина лежит на поверхности. И её "схема" проста буквально как пробка.
***Посвящается всем, кто до сих пор искренне верует, что цены на новостройки действительно растут на самом деле, а не на бумаге и не в головах застройщиков.
Всё растёт? И мы растём!
Как известно, у нас до сих пор есть всякие разные группы населения. И в мире, и в стране. Например, есть "плоскоземельщики". А есть те, кто верит, что деревья растут ввысь бесконечно. Ну и так далее. Кто-то даже в макаронного монстра верует.
Ну а у нас в России ещё очень распространена "община" уверовавших в постоянный, беспрерывный и вечный рост цен на новые бетонометры.
И да, казалось бы - ну растут же! И "не поспоришь". Правда, чаще всего этот "рост" видят эксперты и аналитики, связанные с агентствами и платформами, отслеживающими, на минуточку, не реальные цены случившихся в действительности сделок по ДКП или ДДУ, а именно по "ценникам" на любые объекты и лоты, установленным в объявлениях". Квартиры, дома и так далее.
Я уже много раз объяснял на канале разницу между стоимостью чего-либо, ценностью, ценником и ценой товара, продукта или услуги. Если кому интересно, начните попозже хотя бы вот с этой подборки.
Но сейчас я не об этом хочу рассказать.
Сегодня пойдёт речь об одном "приёме" зрястройщиков, который они применяют среди прочих в своём общем "схематозе", который используется ими на рынке жилья. Среди прочих "тонкостей" и "хитростей".
И который непосредственно помогает выполнять целый ряд "задач", стоящих перед российскими застройщиками. А как "побочный эффект" добавляет свои пять копеек в иллюзию роста ценников (а иногда даже и реальных цен) на поделки девелоперские - первичную городскую недвижимость.
Так почему же растут ценники во множестве ЖК от самых разных застройщиков? Почему мы видим все эти новости "ПИК поднял цены на Х % в ЖК XYZ, а Самолёт - на 10 % в ЖК АВС"? Так, глядишь, почти все ценники-то и подняли. Вот и "цена на первичку на рынке города N выросла"! Шах и мат вам, "противники повышения цен"!
Поднять, чтобы не продать
Ну или потом упасть. Скинуть же никогда не поздно.
Я расскажу вам сегодня про одну "технику" (далеко не единственную, но ставшую довольно популярной), во многом объясняющую то, как собственно на рынке новостроек появляются все вот эти "повышения цен" последнего времени.
Итак, следите за "телодвижениями" девелопера по имени "Ноунейм".
Он строит ЖК. Точнее, как строит? Нарендерили "красивых картинок" будущего ЖК, чтобы "аж слюньки текли" (прямая цитата одного из представителей застройщиков "средней руки"). Расписываете скрипты для "спичей" о прелестях, выгодах и преимуществах будущего проекта.
Порой в поле на месте локации ещё буквально "экскаватор не валялся", не то что котлована ещё нет. А активная реклама идёт по всем рекламным "каналам" вовсю. Ценник ставится как раз плюс-минус более-менее по "рынку" текущего момента начала "старта продаж", по "конкурентам", в соответствии с "районом", заявленными "уникальными отличительными особенностями ЖК" и так далее.
Работа в офисах продаж кипит-бурлит, и вот вуаля - вы уже видите по статистике (и по обязательной отчётности для Минстроя), что у вас, скажем, в "популярных" и "ходовых" сегментах - на сегодня это диапазон от студий до двухкомнатных-маломерок или вообще с приставкой "евро" - продано уже порядка 70-80 % всего "ассортимента", имеющегося к комплексе или в локальном МКД-корпусе в наличии.
Причём изначально стараются продать самое гуано, расписывая всем, что всё остальное "извините, уже продано". Осталось "буквально 10 квартир". И так "раскидываете" по клиентам "базовый пакет". И вот он - несомненный успех "втюхивания" и "впаривания" по уже и так высоким ценам ещё пока даже и не существующих в реальности жилый площадей.
И что же делает застройщик "Ноунейм" после этого? Правильно! То самое. Надо же "закрепить успех". И раз дело худо-бедно пошло, попробовать навариться заработать дополнительно.
Застройщик поднимает ценники на оставшееся.
Как, когда и на что конкретно - это уже другой вопрос. На основании чего? - спросите вы. Да на основании того, что может себе позволит. Единственное основание. Может, вот и поднимает. Его же никакая "дилерская цена", как на авторынке не останавливает, верно же? Или государство.
И "неожиданно" (или с предупреждением, это неважно) ценники растут. Было - 8 млн. А давайте "влепим" все 12 млн! А вдруг? Думаете, фантастика? Нет, явь.
И вот мы имеем те самые "подорожания", о чём тут же спешат сообщить всем потенциальным покупателям бетонометров все риэлторы, агенты и прочие игроки рынка. Включая экспертов и аналитиков.
Мало того. Этот рост может быть буквально "диким". Со стороны. А для зрястройщиков это - норма. Вчера ещё были однокомнатные квартиры средней площади Х метров за 10 млн рублей, а буквально завтра - уже по 12 млн. Что, резко за день или за месяц выросла себестоимость? Нет. Что-то случилось на рынке или в стране? Да нет. Точнее - случилось. Очередной "приступ жадности и хитрости" у некоторых зрястройщиков.
Повышение по принципу "а вдруг прокатит". Нет пока общеупотребимого термина-обозначения подобного, насколько я знаю. Но уже не раз слышал про данный этап как про время "поиска Буратинок".
Распродались на требуемый процент - всё, можно и "побуратинить".
Причём по завышенным ценникам начинают предлагаться особые условия и особые ремонты, к примеру. И рассказываться, что это специально оставленное для лучших покупателей "лучшие лоты" в корпусе или даже ЖК. Ну там, основная сторона - солнечная, к примеру. И прочее, явно не оправдывающее такой рост ценников.
Но кому-то, скинув от такой "термоядерной накидки" скидку, удаётся и продать часть выставленных квартир по в очередной раз явно завышенным на ровном месте ценникам. А это уже и на средний ценник и в корпусе МКД, и во всём проекте ЖК может уже повлиять в сторону увеличения.
Ну и, как минимум, можно так ценники свои "задирать" хотя бы в рекламках да на площадках и платформах, специализирующихся на недвижимости. Отсюда и многие "аналитические отчёты" с информацией о росте.
Фокус-покус повышения
Вот и весь "фокус-покус". Вот и всё "повышение".
"Технология" проста как апельсин - распродаём основное за то время, когда ещё и до конца строительства и сдачи дома порой 1-2 года, а то и 2-3 (в "популярных" проектах, точнее - наиболее "раскрученных и распиаренных). А зачем продавать за годы до конца стройки оставшееся относительно незначительное количество за "мелкий прайс"? Да незачем.
Ценник поднимается снова "нерыночно". Не из-за спроса. Ни от чего другого это также не зависит. Кроме одного. Объёма и структуры проданного и оставшегося в "свободе". Всё идёт только от застройщика. Любая возможность поднять или даже реально задрать ценник - будет обязательно использована. Знайте это.
А если что - реально скинуть не менее просто, как до того было поднять.
Отсюда растёт как раз "кормовая база" всяких экспертных экспертов и аналитиков, да маркетологов в платформ типа ЦИАН или Авито. На фоне всего этого есть постоянный "новостной поток". Который мне вот лично в последнее время уже даже нет желания реально экспертно рассматривать и оценивать.
Слишком всё стало чрезмерно "засхематозено" и "заскриптовано".
Но у всех прочих это же их прямая кормушка и их "хлебушек". И они и рады "стараться". То - ой, а вот этот комплекс у застройщика "Имярек" встал! Не продаются они уже два месяца! Ужос! Смотрите! А вот тот ЖК - резко стал распродаваться. Огосе, вот это они "красавцы"! А вот те подорожали" аж на 15 %! А вот те - скинули на 10 %! Вот что творится на рынке - оживляж и ажиотаж! А в целом-то - смотрите - рынок растёт и развивается! И в целом - продажи растут, и цены - растут. Аж на 0,3 % в общем "на круг" за месяц выросли! И так далее.
Да хоть на 3 %. Хоть на тридцать три. Все эти "скачки" спроса, продаж, предложений и ценников с ценами - всё это просто "театр Карабаса-Барабаса".
Где доверчивыми участниками шоу" являются утрированные Мальвины и Буратины. Несущие свои сольдо не только Лисе Алисе и Коту Базилио.
Но это всего лишь игра. И ценниками. И покупателями.
В которой сегодня и банкиры, и застройщики совместно неплохо уже "набили руку".
И из-за которой сегодня застройщики порой собирают дополнительные миллионы и миллионы на каждом объекте. Знайте про это.
Вот такие дела, уважаемые. А вы говорите - смотрите, цены-то растут!
Ну, смотрю уже на это всё лет так 20. И скучно уже. И зевоту порой навевает. Хотя конечно уровень наглости, хитрости и жадности просто на глазах вырос неимоверно... Что пока и заставляет по-прежнему наблюдать за этим "ёперным теантром".
✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅
Лайк +100 к карме, комментарий +500, репост +1000, подписка +3000))! Теперь цель - 30 тыс. подписчиков! Вы в деле 😉? Заходите - тут всё остальное - уже свыше 1350 самых разных публикаций о недвижимости, инвестинге и жизни.
🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡
Популярные и новые публикации для тех, кто что-то пропустил ранее или впервые оказался на канале:
