Шок - он на то и шок, что значительная его составляющая это обязательно неожиданность. У нас как раз наступает период приближения к большим неожиданностям на рынке жилой недвижимости. И начнётся всё, конечно же, именно с рынка новостроек страны. С того одного из "локомотивов экономики", который тянет за собой весь состав рынка жилья в России.
Интересная ветка комментариев "выросла" под одной из моих недавних публикаций. Подписчики Анатолий и Корвалол Валерьянович, как и практически все мы сегодня, обсуждали буквально животрепещущий в наши дни вопрос - снизятся всё-таки цены на новостройки, на драгоценные во всех смыслах российские квартиры?
Или же обвала цен не будет? А может, всё так и закончится неким "боковиком" фактической заморозки ценников на какое-то относительно непродолжительное время, после чего будет новый этап роста цен, да ещё и на долгие года? И снова - вперёд и вверх, в бесконечность?
Так будут ли какие-то потрясения в жилой сфере? Или как-то всё само собой наладится?
Иногда полезно узнать чужую точку зрения, чтобы понять свою, верно?
И посмотреть на какую-либо ситуацию с разных углов.
Так что давайте прочитаем:
Анатолий и Корвалол Валерьянович, благодарю вас за ваши комментарии.
Видите - кругом обман и "засада", но цены всё растут и растут. Будет ли при этом что-то вот реально "дизастровое" на уютном рыночке жилья российского, который так сладко и гладко сегодня "попилили" между собой наши большие "друзья" застройщики, банкиры и ещё кое-кто?
Есть что обсудить. Пойду местами по порядку высказанного, а местами - как уж ляжет).
Кому обвал, а кому не упал
"Обвала цен нет и не будет."
Ну, есть обвал или нет, упали всё-таки цены или нет, реальная стоимость обвалилась снова на жилую недвижимость в целом, или же нет - каждому решать самому в конечном итоге). Хотя мы знаем и помним, что ценник не равно цена, а цена не равно стоимость? Помним же)?
На канале уже куча мала есть публикаций на эти темы и всё, что вокруг да около. Изучайте иначе - садитесь уютно в свободное запланированное время. И под чай-кофе или кому уж что.
Хотя бы вот для начала всё вот это. Вот про это "отсутствие обвала" я, например, недавно разбирал подробно вот здесь. Но коротко ещё раз: в ВЗ (что это такое и что такое ещё ОЗ и про остальное в этой теме объяснялка ждёт вас вот тут, если вы ещё не в курсе) обвал однозначно есть. Стоимость жилой недвижимости в Москве, например, в 2023 году на уровне 2006 года.
С пика в 6000 ВЗ в 2008 году средний индекс московских цен снизился в 2023 году на 50 %, а с уровня 2014 года в 5000 ВЗ упал до 3000 на 40 %. Это ли не обвал?
То, что "вырос" при этом ценник и цены на квартиры в ОЗ - нашей местной страновой валюте, в рублях, говорит не о том, что жилая недвижимость реально подорожала, а о том, что она стала для всех россиян в рублях гораздо менее доступной.
Когда рублёвый ценник вырос, то товар не стал от этого "дороже". Он не стал "больше", он не стал "лучше", просто на него навесили другой ценник.
И даже этот рублёвый ценник сегодня снижается.
Как бы не верилось в это "вечнорастульщикам цен" на квартиры, прямо сейчас идёт снижение цен и в рублях на российские квартиры в среднем по стране, и в большинстве регионов.
Плюс по-прежнему, по какому ценнику не купи и потом не продай спустя время, в ОЗ цена чего-то будет равна приблизительно одинаковому аналогу чего-то другого. Одна квартира по оценке в рублях как во внутристрановом ОЗ всегда в любой момент времени просто равна какой-то другой аналогичной. 1=1. Ни больше, ни меньше.
Ну никак вы особо не "поиграете" с одной вашей квартиркой. Ну никак вы особо не разбогатеет на ней, после того, как купили её когда-то "всего-то2 за 3 млн рублей, которые тогда как раз также были немалые деньги для россиян, а продали её вчера смотрите ажно за 9 млн рублей.
Вы с этими 9 млн купите ровно тоже. Или даже чуть хуже. Ну или на полкопейки лучше. Это так всегда для конечных рублёвых покупателей - реальных пользователей жилья. Разве что можно было вообще даже потерять на "временном лаге", возникшем после продажи бабушкиной хрущёвки" до покупки новостройки.
Да, для "инвесторов" и перекупов были времена ранее "почище", как в песенке одной поётся. Покруче да послаще. Но уже прошли. Навсегда ли? Скорее всего - да.
Теперь "дяди" из больших бизнесов прибрали к рукам, в свой карман, эту дельту "разрыва ценников" на разных этапах строительства жилья. совсем уж дураков в части прибрать к себе ещё немножечко "бабла" в крупных бизнесах нет, так с чего бы продолжать отдавать часть "дохода" каким-то чужим "частникам"? Неее, они - это халявщики и не партнёры. А вот мы - социально ответственный и социально ориентированный большой бизнес. Кто они такие, эта вся мелочь? Дали раньше заработать - вот и скажите спасибо.
Правда, там есть и сейчас возможности, как вполне себе выгодно "прокрутиться" и сегодня, и, уверен, даже и "завтра", но это не для всех и совсем другой разговор. Я вот знаю как. Но не каждому это по силам и вложениям.
Заодно государевы мужи тем временем во время раздувания пузыря переложили материальную ответственность за решение вопросов с ОД в большей части со своих плеч (хотя это тоже и "наши" плечи - населения России, ибо любое государство живёт за счёт своего населения и своего бизнеса, что тоже часть населения по факту) на плечи самих дольщиков на ДДУ - также за счёт повышения ценников в местном ОЗ.
Я уже не раз со всяких сторон рассматривал эту тему и взаимосвязанные с ней вопросы. Тут есть ещё один важный нюанс, о котором я также писал, но всё-таки хотел упомянуть и сейчас.
Но есть нюанс...
У нас с 2014 года уникальная ситуация развивается с ценниками на жильё.
Рублёвые и долларовые ценники, их вектора трендов - у нас расходятся веерно.
До недавнего момента - очень сильно "расходились". И дельта разрыва росла. "Бесконечно" такое продолжаться не может. Точнее, теоретически как бы и да, может, не бесконечно, но довольно долго. Но на практике это просто жесть какой тупик, ибо это самый прямой путь в конкретно так себе банановую провинцию третьего мира.
Ну просто вот в абсолютно "конченную" (от слова "конец" всему развитию, не подумайте ничего иного плохого, это и так само по себе плохо хуже некуда) по многим параметрам. Если не по всем. Ну, в целом как бы и такой вариант развития событий может иметь место в будущем.
Но мне вот хотелось бы надеяться, что на практике он не случится.
Два основных пути выхода из тупика
Другие выходы из этого, более объективно "адекватные", и как бы более "полезные" для страны в целом и для всего населения - это или падение ценников в ОЗ (мы снижаем "верхний" вектор рублёвых цен, приближая его к нижнему вектору в ВЗ, и в целом "сближая" векторы трендов развития цен). Или рост ценников в долларах, что означает укрепление рубля и увеличение долларовых зарплат россиян.
Сами выбирайте - какой вариант кажется вам наиболее реальным? В нашем конкретном практическом положении дел в настоящее время?
А если ничего не сделать - шок на рынке новостроек рано или поздно неизбежен, что приведёт к развалу рынка как единой системы, что потянет за собой в пропасть падения и вторичную недвижимость.
Изучая страну и мир
"Я не знаю, где цены на новостройки падают, но в пару городах - я смотрю, что только растут,"
- вот именно: надо расширять кругозор, и пытаться узнать картину шире и глубже. В общем и целом. Это стоит того. Да и любые заявления без этого, сами понимаете, выглядят так себе как объективные аргументы.
Куда кто в своей конкретной ситуации смотрит, не столь важно, потому что частные случаи никогда не изменят общего.
Общая реальность сейчас на рынке новостроек - затоваривание, стагнация, большой навес непроданного, чрезмерно высокие неадекватные цены. Что, с этим кто-то готов сейчас поспорить? Думается, что нет.
К чему всё подобное всегда приводило и приводит рынки? В том числе и рынок жилья?
К обвалам, падениям, кризисам.
У нас этого не будет? Как бы и хотелось, может быть, как бы и хорошо, если бы так. Кому-то. Но на основании чего такой вывод может логически следовать, если всё у нас идёт именно в сторону и общего дизастра, и локальных дизастеров "на местах"?
Вообще любое некое "смотрение" - это у многих своеобразный избирательный процесс, к сожалению. Некое когнитивное искажение.
"Феномен новой машины". Когда едешь на авто в первый раз из салона, бывает так, что кажется, будто именно твоя купленная марка и модель авто попадается на дороге чаще всего. Чудеса? Нет, избирательность "взгляда".
ПИК массово снизил на такие-то ЖК цены на 10-11 %? Нет, мы давайте туда не будем смотреть. А посмотрим, что вот в том ЖК он их повысил аж на 3% в среднем! и так по всем застройщикам и всем регионам. Избирательность взгляда не показывает реальную картину мира. А это не есть хорошо. Это я подробнее рассматривал уже на канале, куда приводят мечты заводит существенное несовпадение ожиданий в надуманной себе виртуальной реальности с действительной реальностью, какая она есть на самом деле.
Про инфляцию
Инфляция у нас будет всегда. Но при её росте в России ранее уже были периоды, когда цены на недвижимость при этом падали. Интернет и мой канал вам в помощь в этом, чтобы убедиться, то так и было. Многое про это мною рассматривалось на канале уже не раз.
Инфляция не работает напрямую на жильё.
Только опосредованно. И совсем не так, как дуют в уши всяческие проплаченные "аналитики" и "ожидатели" - ой, вот же доллар пошёл вверх, ожидается, что и бытовая техника прибавит аж 20-30 % к ценнику. А с чего на 30 5, если рубль упал всего на 10 %? Ну, это отдельная история из жизни "успешных бизнесменов-продаванов" Пусть, уж если что-то закупается за рубежом, конечно ценник вырастет, если в рублях выходит взяли там что-то дороже.
Так вот вопрос - у нас новостроечные корпуса тоже полностью за доллары покупается за рубежом, сюда едут, растамаживаются, на складах за деньги хранятся?
Важно следующее:
Если инфляция реально большая, покупают жильё не больше, а меньше.
Вот так это работает в рыночной реальности. Как не парадоксальным может показаться. При низкой или средней инфляции могут пытаться ценник зрястрои на бетонометры и повышать, как бы как раз ссылаясь на неё. Но тогда уткнуться в стопор продаж.
Подробнее из последнего про то, какая инфляция у нас возможна, и грозит ли нам дальнейшая существенная девальвация и деноминация, и как они могут сказаться на рынке жилой недвижимости, я рассматривал вот здесь.
Весь первый комментарий из приведённой выше ветки обсуждения может быть сведен к тому, что рублёвые ценники на новостройки российские всё равно и дальше будут расти. Ну ибо как раз - она ж, инфляция. Ну, представим себе и такое.
Ну и пусть растут. Это ещё не значит, что у нас новостройки "вырастут в цене".
Ценник - не равно цена. Тем более не возрастёт реальная стоимость новостроек. Вот так у нас в России всё "устроено" в этой сфере.
В заключение я сегодня скажу просто:
Да будет рост!
Да пусть всё растёт.
Чё уж там, не жалко же)? И раньше не моглось укупить, и завтра не будет даже и шанса. Тогда и ценники не имеют значения. Да пусть себе растут.
"Рост доходов не успевает за ростом цен (имеется ввиду на жильё) уже несколько лет!"
- ну да, это и называется по сути "пузырём цен". И он у нас случился. Но ни один пузырь никогда не бывает вечным. Все лопались ранее и всё равно лопнут все те, что есть сейчас и будут в будущем.
Да, некоторые наши сограждане не всегда могут просчитать все последствия своих действий правильно. Да, многие на ажиотаже бывает совершают и вовсе необдуманные поступки. И да, как пишет Анатолий, с людьми у нас в стране сделали именно это. Разведение немамонтов в местах их естественного обитания... Мне вот печально это всё знать.
Вот как раз лично мне и хочется, чтобы даже самих оснований для подобного в будущем в моей любимой сфере жизни - жилой недвижимости - у нас в будущем не было. Ну вот есть такая мечта, да.
Но даже мечтая надо уметь контролировать глубину вовлечения и погружения в процесс. Смотреть на общую картину, и видеть её всю.
Я не раз уже писал, и сейчас ещё раз обозначу - для меня не имеет значения - упадут или поднимутся ценники и цены.
Про реальную стоимость сегодня вообще говорить особо и нечего. Стоимость связана не только с ценой, но и с реальной ценностью. Для меня вот сейчас квартиры, дома и участки в некоторых известных и вам регионах - бесценны.
Потому что их ценность для меня стремиться к нолю. А не потому, что они "дорого стоят" и их стоимость "выросла". Они мне не нужны ни за какие деньги, потому и бесценны. В том числе, потому что в определённый момент их ценность вообще превратиться в пыль. Или резко снизится.
Многие квартиры могут стать такими же для многих россиян в будущем. "Бесценными". Если у тебя нет денег что-то купить, или тебе вообще не нужен какой-то товар - его реальная ценность, а, следовательно, и реальная стоимость для вас равна нолю. И ценник и цена на это будут неважны. Да, есть относительная, рыночная и всякие другие ещё ценность и стоимость. Но не ваша личная. Оценочная.
Это плохо для любого рынка - накапливать общий пул вот таких "мне всё равно это не надо" или "мне всё равно это не укупить, потому и нечего думать и даже мечтать". Это прямой путь к угасанию любого рынка.
Чего ждать
Я ни за что не "топлю", не смотря на то, что на канале некоторые пришлые комментаторы меня хоть и редко, но зато всегда необоснованно пытаются "ловить" на этом). Прошу пардона, но это мартышкин труд, ну, или если угодно, "манки бизнес".
Я не отношусь ни к одному из лагерей "ждунов" - ни к лагерю покупателей, которые ждут падения ценников. Ни к лагерю ждунов-продавцов, которые ждут его повышения. Любых продавцов - застройщиков, перекупов, конечников с жильём на руках.
Я давно уже с попкорном и в первом ряду просто наблюдаю взглядом эксперта за сериалом "Жизнь рынка жилой недвижимости России".
Признаться вам - да интересная же штука! Ну сами посмотрите. Целый цирк с конями и клоунами... И вас приглашаю присоединяться к каналу и вместе со мной продолжать наблюдение. Шоу маст гоу он!
Кончатся ли все Иванушки и Матрёнушки, кто будет продолжать покупать втюхиваемое им аля итальяно-бело гуано-бетоно©? Да ещё и по навязываемым им запредельным для объективной реальности ценникам?
Думаю, в конечном итоге - да.
Ничего не бывает бесконечного, и в итоге когда-то уже просто лицо будет трескаться по всем направлениям у большинства россиян от попытки взять новый "ценниковый вес". Ну или не будет трескаться, как думают некоторые. Во что пока вот верится с трудом. Объективных обоснований маловато под этим... Ну, может, глядишь, что и изменится на рынке?
Ну а если эта музыка будет вечной, то ещё лучше. Немамонты© не вымирают, они же вот именно что не мамонты, и вот они точно вечны.
Ну, тогда и за этим "зоопарком из прошлого" будет наблюдать не менее интересно.Так что пускай всё движется, и, если сможет, и растёт. Я уже тут недавно этот рост даже и благословил и заманифестил).
На рынке жилья в стране, и в первую очередь - рынке новостроек страны, неминуемо что-то, да должно произойти.
Я свой прогноз по периоду, когда это может случится, уже давал ранее.
Неизбежна, неминуема серьёзная встряска в такой ситуации, что уже сложилась. А ведь игроки рынка и регуляторы пытаются её дальше только ещё и ухудшить.
Ведь пока все "меры", принятые для "удержания" рынка от проблем, и "поддержки", строились в 2022 году и в начале 2023 года фактически на основе придумывания всяких новых вариаций старых "схем", при помощи которых фактически обманным путём пытались "вытянуть" рынок только за счёт покупателей.
Но любой "схематоз"© не вечен. У любой ниточки рано или поздно находится конец.
Но вы ещё очень удивитесь тому, что мы увидим вслед за этим...
✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅
Лайк👍, комментарий и репост 📣 поможет развитию канала! Экспертный взгляд на недвижимость. Публикации - ежедневно. Присоединяйтесь✨!
🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡
Популярные и новые публикации для тех, кто что-то пропустил ранее или на канале впервые: