На вторичном рынке жилья происходят серьёзные изменения. До недавних пор в связи со многими факторами, оказывающими влияние на страну в целом, и рынок недвижимости в частности, вторичный рынок был "впереди планеты всей" в своей нише в первую очередь городской недвижимости.
Цены там и ранее были ниже, чем в новостройках. Уже довольно давно. Подход был гибче. Скидки были выше. Случались в 2022 году и спорадические, пусть непродолжительные, но особо глубокие по падению цен "аттракционы невиданной щедрости". Как от уже понауехавших из страны, так и от экстренно собиравшихся "в путь-дорожку столбовую".
И всё это буквально в течении одного года. Цены в 2022 году то прыгали вверх на волне ажиотажа марта 2022 года, то падали на фоне спада спроса в середине года, то снова пытались "восстать" и подняться, но потом снова снижались на фоне новых событий, например, сентября.
Но если посмотреть на общий график, то все "микро-пики и провалы" сглаживаются. Давайте посмотрим на сводный график цен по данным от Домклик от конца января 2023 года:
Это данные Домклик (только ипотека, и Только Сбербанк) с начала 2019 года по начало 2023 года, с января по январь.
Мы видим, что уже давно цены на недвижимость в России росли в последние годы, ещё и до старта "ипотечного пузыря" весной 2020 года. Но всё шло более-менее параллельно между новостройками и вторичным рынком. Просто скорость прироста у первичной недвижимости была больше, угол наклона линии прироста цен - чуть покруче.
Но в начале 2022 года с марта общая картина "поломалась". Вторичка адекватно и рыночно отреагировала на изменение обстановки в стране. А застройщики не просто "поверили в мечту" и "в глупость красоту людей", но и в себя, и в красоту привлекательность своих бетонометров.
Удалось это уже всем известными способами, такими, как "околонулевые" ипотеки и другими "сравнительно честными способами отъёма денег" у наших сограждан. Прирост цен новостроек до осени 2022 года даже почти не замедлился из-за такого "перекоса в ипотеках. Средняя ставка на чуть более 3 %, средний чек поднимаем в среднем на свыше 25 % - вот секрет "успеха".
При этом первичка относительно цен вторички даже выросла! Браво!
Новый "переворот"
С конца осени 2022 года прошло всего несколько месяцев собственно конца прошлого года. И всего один месяц 2023 года. И весь мир в российской недвижимости в очередной раз "перевернулся" в части трендов.
На новостройки стали предлагаться скидки до 30-35 %, причём число случаев, когда они были реальными, стало неуклонно расти, хоть и не особо быстро и не в особо больших объёмах.
Первичка стала активно перехватывать пальму первенства у вторички в состязании "кто сбросит больше".
И вторичный рынок жилья, похоже, "сдался". Но не так, как вы могли подумать. Не по ценам. Цены он уже и так "старался" не первый месяц не скидывать.
Они же и так существенно ниже, чем на первичное жильё. "Куда уж дальше".
Да, это только цены объявлений. В реальности вторичка упала ещё больше. Так как собственно сделки всё равно отличались от заявленных цен в меньшую сторону. Не важно, на сколько в процентах меньше. Но - в меньшую.
Нет, собственники на вторичном рынке, судя по всему, решили просто отказаться от "боя". Если вообще - не от всей "битвы". Как минимум - временно. Взять "передышку". При этом существенно не сбрасывая цены.
И так уже разница цен "новостройки - вторичка" выросла до огромных цифр:
В среднем по России 135-95=40 тысяч рублей за кв. метр!
Это разрыв в почти 34 % от цены первички, и в 42 %, если считать от цен вторички. Дистанция, что называется, огромного масштаба. Какие-то просто сумасшедшие проценты и разница в цене.
Ведь ещё в начале 2019 года, всего 3 года тому назад, посмотрите на первый график, разрыв был всего 10 тысяч рублей за кв. метр. Что в процентах также было гораздо ниже, в минимум два раза! А теперь разрыв вырос в 4 раза по объёму, и в 2 раза по процентам.
Выход найден
Показателем изменения на рынке, пусть даже, возможно, и временного, стало активное уменьшение количества лотов, выставленных на продажу от продавцов вторичной недвижимости.
По данным сайта о недвижимости IRN.ru, в московском регионе, например, всего лишь за один январь 2023 года количество лотов на вторичном рынке уменьшилось на целых 20 %. Каждый пятый лот "ушёл" с продажи в "тень". Кажется, не особо и много? Нет, это не так.
Если такой же "темп" пролонгировать всего ещё на 4 месяца, например, то на рынке России вообще не останется вторичной недвижимости!
Что происходит
Одна из причин неготовности "бороться" в скидочной "войне" с новостройками заключается в том, что сегодня довольно большАя часть предложения на вторичном рынке квартир это те самые спекулятивные квартиры из первички, которые были куплены в основном именно с целью перепродажи.
Конечно, это касается в первую очередь, как говорят на официальном языке", "особо инвестиционно привлекательных регионов". Но даже таких у нас не мало - обе столицы, все города-миллионники, целые южные и другие курортные регионы, и множество крупных региональных центров.
А так как цены во вторичке не выросли в последние месяцы 2022 года, в отличие от новостроек, а по факту даже во многих регионах упали, не смотря на все "ажиотажные" всплески, то продажа стала просто полностью невыгодной для многих собственников вторичной недвижимости.
И здесь уже общие усреднённые данные только от Домклик не в полной мере показательны.
Для части из собственников вторички, в первую очередь "новой", продажа по текущим ценам стала, как им теперь кажется, даже разорительной.
Ведь в квартиры в большинстве случаев были вложены дополнительные средства - расходы на ЖКУ за год-два, расходы на ремонт и обустройство квартиры. Во многих, пусть и не всех случаях, квартиры и апартаменты первоначально готовились под сдачу в аренду. И это потребовало ещё больших затрат.
При этом последовавшее в конце 2022 года после 21 сентября общее хоть и не особо значительное, но всё-таки снижение арендных ставок в большинстве регионов в связи с оттоком большого числа работоспособных граждан из крупных городов по самым разным причинам, также "вывело" и эти квартиры на рынок продаж вторички.
Где и они не нашли покупателей в основной своей массе. Что также привело их "обратно" на рынок аренды, хоть и теперь уже по чуть сниженными ставками. Вывело их из продаж. Что дополнительно повлияло на падение выставленных на продажу реальных, не "фейковых", лотов вторичного жилья.
Возможно, главная причина
Ну и главное - владельцы вторички в чём-то вполне себе оправдано считают, что тот разрыв по ценам, что мы видим теперь, стал уже просто явно "несправедливым" для них.
Да, сегодня можно утверждать, что в этой части рынок недвижимости окончательно стал похож на автомобильный, как уже заметили многие:
Только купил квартиру-новостройку (выехал на новой машине из салона), как ценник квартиры (автомобиля) упал на 25-30 %!
Как падение количества экспонируемых лотов вторички может сказаться на рынке?
Пока не до конца понятно. Но, скорее всего, может сказаться довольно существенным образом. Все последние годы количество сделок по ипотеке на вторичном рынке практически стабильно было в 2 раза больше, чем в новостройках. То есть сохранялось среднее соотношение 2:1.
Не смотря на активное продвижение последних всеми силами и #зрястройщиков©, и государства, посредством тех же льготных ипотек.
Это именно продажи во вторичке во многом "поддерживали" рынок.
Занимая на нём бОльшую часть. Если и этот сегмент встанет в продажах, а новостройки тем временем снова не "поднимутся" (а пока нет ни одного признака того, что это может так и произойти), то дальше в 1 квартале 2023 года
Неминуем серьёзный обвал в продажах на рынке.
✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅
Уважаемые читатели канала! Помогите взять очередную "вершину" - 5000 подписчиков! Лайк, подписка, комментарии, репост и сохранение в избранное будут восприняты с особой благодарностью. Заранее спасибо!
🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡
Свежие публикации ежедневно! Заходите почаще на чашечку кофе ☕).
Знакомьтесь, а это новые статьи на втором канале "ЖИЗНЬ НА ЯТЬ":
И предыдущие:
.
