Редакция портала Novostroev.ru подготовила для своих читателей очередной обзор рынка жилых новостроек за август 2019 года, мы традиционно наблюдаем за продажами новых квартир в столице, новых районах Москвы, а также Московской Области. Анализ темпов продаж достаточно точно отражает покупательские настроения и позволяет оценить спрос на недвижимость, а также понять, какие проекты сегодня являются наиболее привлекательными для покупателей.
Рейтинг проектов составлен на основе предоставленной Росреестром информации о количестве ДДУ, зарегистрированных в августе. Поскольку подавляющее большинство жилой недвижимости сегодня продается именно в формате долевого участия, сведения о количестве ДДУ дают возможность точно оценить состояние рынка по итогам месяца.
Основные тенденции: рост цен на фоне снижения продаж
Как и предполагалось, первичное жилье потихоньку стало расти в цене. Вероятно, это обстоятельство несколько остудило потенциальных покупателей, которые в первые летние месяцы заметно активизировались, если сравнивать их активность на протяжении последнего полугодия. Спрос заметно просел, однако не настолько сильно, как в начале текущего года.
Радикальные изменения в правилах для застройщиков, внесенные в законодательство и с июля вступившие в силу, не принесли какой-то внезапной турбулентности, даже после перехода на новые правила спрос не упал, да и цена осталась на прежнем уровне. Однако изменение правил не могло не вызвать рост цен, так как следование этим правилам естественным образом приводит к удорожанию себестоимости строительства.
Как бы то ни было, по России только за один месяц цена недвижимости выросла. Лидирует по скорости роста столица, в Москве средние цены на первичное жилье подскочили на 10%. Этого не происходило в июне и в июле, что можно объяснить избытком у застройщиков нереализованной недвижимости, они не могли поднимать цену, так как это снижало бы конкурентную привлекательность их объектов.
Собственно, поднимать цены застройщикам сегодня ничего не мешает, так как присутствует целый ряд факторов, которые на руку операторам рынка:
- Одним из них являются действия Центробанка, который активно снижает ключевую ставку, что способствует усилению спроса на банковские ипотечные продукты (кредитные организации получили возможность предлагать более низкую процентную ставку).
- Кроме того, переход на эскроу-счета вытеснил с рынка множество мелких застройщиков и девелоперов средней руки, в то время, как крупные девелоперы ограничили вывод на рынок новых проектов.
- Можно говорить еще об одном факторе: в августе подорожала «вторичка», что, соответственно, усилило привлекательность первичной недвижимости даже по более высокой стоимости.
Повышение цены естественным образом вызывает снижение спроса, который в течение первых двух летних месяцев вполне можно было называть ажиотажным. Квартир в августе продано меньше, чем в июле, а тем более – в июне, и такое положение дел в равной степени касается, как самой столицы, так и ее окрестностей.
ТОП-15 продаж новостроек по Москве
Как уже отмечалось, спрос сократился, собственно, это происходит уже второй месяц подряд, однако в июле это не так бросалось в глаза. Вероятно, тенденция к сокращению продаж, которая стартовала с началом текущего года, получит продолжение осенью, несмотря на начало «делового» сезона, который традиционно демонстрирует повышение спроса. В августе по Москве продано 1010 квартир, в то время, как месяцем ранее было реализовано 1415 объектов жилой недвижимости.
В весенне-летний период наблюдался некоторый «избыток» спроса, так как потенциальные покупатели, активно подогреваемые слухами о скором подорожании (которые муссировали сами же застройщики) приобретали жилье, стараясь успеть до вступления в силу новых поправок. Это также негативно отразилось на сегодняшнем спросе.
В секторе московских новостроек коренным образом ничего не изменилось, если говорить по позициям проектов, входящих в ТОП-15 по Москве, причем, это относится, как к лидерам рейтинга, так и к аутсайдерам, конечно, с некоторыми исключениями. То есть – продажи сократились более или менее равномерно у большинства застройщиков.
Итак, безусловным лидером за август стал ЖК Лучи – в проекте реализовано 128 квартир, тогда как продаж в июле было меньше, тогда удалось продать всего 88 квартир, и проект пребывал на седьмой позиции. Собственно, этот ЖК потеснил с пьедестала ЖК Фестиваль парк, который в этом месяце остался в рейтинге, однако переехал на 4 позицию, в августе здесь продажи заметно просели (83 ДДУ) относительно июля, когда было реализовано 192 объекта.
Вторая строчка - ЖК Метрополия, проект идет с заметным отставанием по продажам, в августе здесь продано 97 объектов. Несмотря на улучшение рейтинговых позиций, проект отстает и от собственных показателей за июль, в предыдущем месяце удалось продать 136 квартир. Замыкает тройку лидеров проект ЖК Мир Митино, где в августе продано 93 объекта, в июле результаты были куда более серьезными, тогда в проекте раскупили 168 квартир.
1 место - Лучи - 128
2 место - Метрополия - 97
3 место - Мир Митино - 93
4 место - Фестиваль парк - 83
5 место - Селигер Сити - 74
6 место - Домашний - 72
7 место - ФоРест (FoRest) - 68
8 место - Discovery Park (Дискавери Парк) - 57
9 место - HeadLiner (Центр-Сити) - 50
10 место - D1 (Дмитровский 1) - 50
11 место - YE'S Ботанический сад - 49
12 место - Citimix - 47
13 место - Сиреневый Парк (На ул. Тагильская, вл. 4) - 36
14 место - Вестердам - 32
15 место - LIFE-Варшавская (Лайф-Варшавская) - 31
Замыкают московский рейтинг проекты, многие из которых традиционно не спешат расставаться с большим количеством квартир. Тринадцатая строчка - ЖК Сиреневый Парк, здесь в августе сумели продать лишь 36 квартир, в предыдущем месяце на этом месте был ЖК HeadLiner (Центр-Сити), в котором было продано 44 квартир. Кстати, последний в августе смог ускориться, его продажи выросли до 50 единиц и сегодня он поднялся сразу на девятую строчку.
Проект ЖК Вестердам (32 квартиры в августе) несколько сократил продажи, в июле был заключен 51 ДДУ, а сам проект находился на тринадцатой строчке. Пятнадцатое место в августе - ЖК LIFE-Варшавская, 31 квартира, проект переехал с 14 позиции, на которой он находился в июле с 29 квартирами.
ТОП-9 продаж новостроек по Новой Москве
Сокращение спроса коснулось и застройщиков, работающих в новых районах столицы, большая часть операторов демонстрирует снижение количества продаж. Причем, это снижение вполне можно назвать синхронным, поскольку в августовском рейтинге присутствуют ровно те же проекты, что и в июльском перечне, и многие из них занимают примерно те же места. Всего по Новой Москве было заключено в августе 2117 ДДУ, тогда как в июле - 2603 продажи, кстати, текущий результат можно сравнить с майскими показателями – в предыдущем месяце было продано 2136 квартир.
Лидером рейтинга является ЖК Саларьево Парк, который продолжает демонстрировать рекордные результаты, обходя остальных участников с поразительным отрывом, и сохраняет свое место в рейтинге. В августе здесь реализовано 735 квартир, тогда как в июле было подписано 995 ДДУ. Вторая строчка - ЖК Москвичка с 458 квартирами, проданными в течение августа, проект также сохраняет свое место в рейтинге, хотя здесь продажи значительно сократились, в июле было продано 835 объектов.
Замыкает тройку лидеров ЖК Румянцево парк, где в августе реализовали 288 квартир, что, впрочем, вдвое больше, чем удалось продать за июнь (134), поэтому данный проект является тем самым исключением в общей тенденции к снижению продаж.
1 место - Саларьево Парк - 735
2 место - Москвичка - 458
3 место - Румянцево парк - 288
4 место - Кленовые аллеи - 200
5 место - Остафьево - 171
6 место - Южное Бунино - 117
7 место - Новые Ватутинки. Центральный квартал - 94
8 место - Баркли Медовая Долина - 35
9 место - Цветочные поляны - 19
Теперь перейдем к проектам, которые замыкают рейтинг ТОП-9 по Новой Москве. Собственно, текущее название отражает факт снижения продаж, который вскоре может перерасти в тенденцию. Обычно рейтинг включает десятку наиболее успешных проектов, но в августе есть только девять участников, у которых количество продаж выше нулевой отметки.
Седьмое место - ЖК Новые Ватутинки, где в августе продано 94 квартиры. Пожалуй, дела у этого проекта стали идти не самым лучшим образом, так как в прошлом месяце было продано 165 объекта, а сам ЖК в июле занимал четвертую строчку. На восьмой позиции - ЖК Баркли Медовая Долина (35 квартир в августе), проект сохранил свое место в рейтинги, несмотря на то, что продажи сократились почти вдвое – в июле зарегистрированы 62 ДДУ.
Девятая строчка - ЖК Цветочные поляны с 19 проданными квартирами, здесь продажи просели еще сильнее, в июне было реализовано 90 квартир, а сам проект находился на шестом месте.
ТОП-10 продаж новостроек по Московской Области
Второй месяц подряд продажи первичной недвижимости по Московской Области сокращаются, что, с одной стороны, напоминает зарождение нового тренда, а с другой – жилья продается намного больше, чем, например, в начале текущего года. Если же сравнивать с предыдущим месяцем, когда было реализовано 2574 квартиры, в августе можно наблюдать некоторое сокращение спроса – продано 2232 квартиры.
Лидер рейтинга по Московской Области также не изменился, это ЖК Люберцы Парк с 403 квартирами, проданными в августе, в прошлом месяце этот проект также занимал первую строчку, зарегистрировав 392 ДДУ. Кстати, лидер этого рейтинга, как и лидер предыдущего, также идет с большим отрывом от остальных участников.
На втором месте - ЖК Инновация (218 квартир в августе), здесь продажи несколько просели (263 квартиры в июле), однако тогда проект был только на пятом месте. Третья позиция - ЖК Государев дом, где в течение августа было продано 210 квартир, проект сохранил свое место в рейтинге, однако и здесь продаж стало меньше, в июле подписано 384 ДДУ.
1 место - Люберцы Парк - 403
2 место - Инновация - 218
3 место - Государев дом - 210
4 место - Спутник - 180
5 место - Жулебино Парк - 178
6 место - Датский квартал - 149
7 место - Новое Медведково - 146
8 место - Большое Путилково - 130
9 место - Микрогород "В лесу" - 125
10 место - Императорские Мытищи - 123
То же самое происходит и у проектов, которые замыкают рейтинг – синхронное снижение продаж. На восьмом месте ЖК Большое Путилково (130 квартир в августе), проект переместился на эту позицию прямо с второй строчки, где он находился в июле, тогда удалось продать 387 объектов.
Девятая строчка - ЖК Микрогород "В лесу", здесь в течение августа продано 125 квартир. Проект последовал примеру предыдущего участника, также сократив количество продаж с 387 единиц в июле и перебравшись на эту позицию с четвертого места.
Замыкает рейтинг ЖК Императорские Мытищи, где продали 123 квартиры. Все то же самое – продажи сократились со 208 объектов, реализованных в течение августа, и проект сместился на последнее место с восьмой строчки.
Заключение
Подорожание недвижимости, которого, в общем-то, до наступления «делового» сезона не предвиделось, все-таки, началось в августе. Застройщики отыгрывают изменение себестоимости строительства, вызванное новым поправками в законодательстве, перекладывая возникшую наценку на плечи покупателей, что уже давно стало традицией.
Сегодня застройщики, естественно, речь идет о тех, кто сумел удержаться на рынке, находятся в более выгодном положении относительно общей массы операторов, работавших до изменения правил игры. Сокращение конкуренции и прочие факторы, о которых было упомянуто выше - позволяет им повышать цену даже при снижении спроса.
Кстати, значительного сокращения спроса также не произошло, несмотря на удорожание – например, в начале года, когда жилье еще предлагалось по прежним ценам, спрос был в разы ниже, чем в августе.
«Отцовский капитал» – новая радикальная мера по повышению рождаемости или продолжение старой игры?
Когда в России ипотечные ставки достигнут 0%? Станет ли очередное снижение трендом?
