«Дом.РФ» недавно сообщил о новых рекордах в строительстве жилья. В октябре 2024 года застройщики вывели на рынок 4,8 млн кв. м жилья – это на 14% больше, чем в сентябре.
Впечатляет, правда? Но возникает логичный вопрос: кто же будет покупать все эти квадратные метры?
Давайте копнем глубже и посмотрим, что стоит за этими цифрами.
Рекордный рост строительства: что происходит на рынке?
Портфель строящегося жилья в России достиг исторического максимума – 119 млн кв. м.
Это не просто большая цифра, это огромный объем недвижимости, который скоро выйдет на рынок. Что интересно, рост портфеля продолжается уже девятый месяц подряд. Застройщики явно настроены оптимистично. Но давайте посмотрим на факты:
- За 10 месяцев 2024 года вывод новых проектов вырос на 8% по сравнению с прошлым годом.
- Две трети новых проектов планируют сдать в 2026-2027 годах.
- Объем жилищного строительства за январь-октябрь 2024 года вырос на 1,6% по сравнению с аналогичным периодом 2023 года.
Застройщики строят так, как будто им забыли сказать, что льготную ипотеку на новостройки отменили еще в июле 2024, а ставки по обычной ипотеке прибилизись к 30% годовых.
Почему застройщики так активны?
Тут есть несколько причин:
- Подготовленные проекты: Многие проекты были разработаны еще в 2020-2022 годах, когда спрос был высоким.
- Финансовая выгода: Застройщикам выгоднее запустить продажи сейчас, чтобы снизить ставки по проектному финансированию.
- Господдержка: Программы льготной ипотеки стимулировали спрос, особенно в сегменте бизнес- и элитного жилья.
Основной момент тут в длительности цикла строительных проектов. То, что запускается в стройку сейчас началось разрабатываться еще 2-3-5 лет назад (в зависимости от сложности проекта). Все это подготовительное время застройщик вкладывал в проект свои средства (и не малые). И не начинать строительство сейчас - значит просто "похоронить" все ранее понесенные затраты. Поэтому застройщики вынуждены выводить на рынок новые проекты даже в такое сложное время.
Кто будет покупать все это жилье?
Вот мы и подошли к главному вопросу. Давайте рассмотрим потенциальных покупателей:
- Молодые семьи: Программы господдержки, особенно семейная ипотека, делают покупку жилья более доступной. Причем многие застройщики предлагают программы дополнительного снижения ставки по семейной ипотеке - лишь бы покупатель выбрал их проекты.
- Другие льготники: имею ввиду покупателей, попадающих под условия оставшихся программ льготной ипотеки (ИТ-специалисты и тп). Хотя число и объем таких льготных программ значительно сократилось в 2024 году, но они все еще есть и часть покупателей ими пользуются.
- Инвесторы: Многие, также как и раньше, рассматривают недвижимость как способ сохранения и приумножения капитала.
- Люди, улучшающие жилищные условия: Те, кто давно планировал переезд в более просторное жилье. Эта категория покупателей была, есть и будет на рынке недвижимости во все времена: те, кому нужно купить жилье здесь и сейчас, потому что настал момент, сложились обстоятельства и тп. Они не могут ждать несколько лет, пока улучшится ситуация на рынке недвижимости, снизятся ставки и тп. Покупают по тем условиям, который в данный момент предлагает рынок.
- Покупатели из регионов: Миграция в крупные города и просто между городами продолжается. А в последние годы, с ростом экономики и запуском новых предприятий, она только усиливается.
Но есть и факторы, которые будут ограничивать спрос:
- Высокие ставки: Банк России прогнозирует, что высокие ставки сохранятся надолго. А значит доступной ипотеки мы не увидим еще 1-2 ближайших года точно.
- Экономическая неопределенность: Многие могут отложить крупные покупки "до лучших времен".
- Насыщение рынка: В некоторых регионах предложение может превысить спрос.
Что это значит для инвесторов?
Как инвестор в недвижимость, я вижу здесь и возможности, и риски:
Возможности:
- Большой выбор объектов для инвестиций
- Потенциал для выгодных сделок, особенно на начальных этапах строительства
- Возможность диверсификации портфеля недвижимости
Риски:
- Возможное снижение цен из-за избытка предложения
- Увеличение сроков окупаемости инвестиций
- Риск "заморозки" проектов, если спрос резко упадет
Конкретные кейсы и примеры инвестирования в недвижимость показываю в моем тлг-канале - заходите!
Советы для инвесторов
- Тщательно выбирайте локацию: Фокусируйтесь на районах с развитой инфраструктурой и хорошей транспортной доступностью.
- Анализируйте застройщика: Отдавайте предпочтение компаниям с хорошей репутацией и стабильным финансовым положением.
- Диверсифицируйте: Не вкладывайте все средства в один проект или тип недвижимости или проекты одного застройщика.
- Следите за рынком аренды: Высокий спрос на аренду может компенсировать возможное снижение цен на покупку.
- Будьте готовы к долгосрочным инвестициям: В текущих условиях быстрая перепродажа может быть менее выгодной.
Прогнозы экспертов
Однако смотрите, что говорят эксперты: Михаил Гольдберг, руководитель Аналитического центра ДОМ.РФ, отмечает: "С учётом того, что по прогнозу Банка России высокие ставки сохранятся с нами надолго, запуски новостроек могут начать замедляться уже в 2025 г."
Это важное замечание. Оно говорит о том, что текущий бум строительства может быть временным явлением. И в дальнейшем объем запуска новостроек снизится и придет в соответствие с текущим уровнем спроса.
Заключение
Рекордный рост строительства жилья в России – это палка о двух концах. С одной стороны, это говорит о развитии отрасли и потенциальных возможностях для покупателей и инвесторов. С другой – есть большие вопросы о устойчивости такого роста и реальном спросе на все эти квадратные метры.
Как инвестор, я смотрю на эту ситуацию с осторожным оптимизмом. Возможности есть, но они требуют тщательного анализа и взвешенного подхода.
А что думаете вы? Как оцениваете текущую ситуацию на рынке недвижимости? Делитесь своими мыслями в комментариях!
Также рекомендую почитать:
