В 2024 году наблюдается заметное снижение активности на вторичке. Эта тенденция началась с первых месяцев года и особенно ярко проявилась во второй половине. Эксперты отмечают падение покупательского интереса на 18% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года и прогнозируют дальнейшее снижение цен до 10% к концу года.
Продавцы и риэлторы жалуются, что покупателей почти не стало. Однако недавно проводили сделку клиенту - в Сбербанке толпы людей открывают аккредитивы для расчетов по сделкам купли-продажи жилья. Давайте разберемя, что происходит на рынке.
Ипотечные ставки и их влияние на рынок жилья
Ключевым фактором, влияющим на рынок недвижимости (как первичный, так и вторичный), стало повышение ипотечных ставок. По состоянию на начало ноября 2024 года, средняя рыночная ставка на вторичное жилье превысила 23%. Это существенное увеличение связано с ростом ключевой ставки Центрального банка, которая 25 октября достигла 21%.
Динамика ставок:
- Пик роста пришелся на вторую половину года
- В октябре некоторые банки предлагали минимальные ставки на уровне 24%
- Банки ужесточили условия, убрав многие льготные предложения
По мнению Юлии Макаренко, заместителя директора Банковского института развития, тенденция к росту ставок может сохраниться до конца года, а их снижение ожидается не ранее второй половины 2025 года.
Такой уровень ипотечных ставок привел к тому, что рынка ипотеки в России сейчас практически не осталось. Ипотеку берут только льготники (семейка, ИТ и тп), которых тоже сильно сократили и урезали. Коммерческую ипотеку (обычную, не льготную) берут только на минимальные суммы, когда для покупки не хватает чуть-чуть.
На рынке снова царят альтернативные сделки, покупки со встречками, цепочки и вот это вот все, что уже за последние годы стало забываться потихоньку.
Вторичный рынок vs новостройки
Высокие ставки по ипотеке привели к перетеканию части спроса с вторичного рынка на первичный и в сегмент аренды.
Аналитик ФГ "Финам" Саид Керимханов отмечает, что квартиры на вторичном рынке часто требуют дополнительных вложений в ремонт и обновление, что в условиях подорожания отделочных материалов и бытовой техники становится существенным фактором.
Факторы, влияющие на выбор покупателей:
- Стоимость ремонта и стройматериалов
- Отсутствие удобных инструментов для обмена жилья на вторичном рынке. А не первичке есть программы "трейд-ин" от застройщика
- Ограниченные возможности ипотечного кредитования
Первичка предлагает покупателям более гибкие варианты покупки. Даже НЕ для льготных ипотечных заемщиков у застройщиков есть интересные варианты для покупателей. Да, цены на новостройки выше, чем на вторичке, но и более гибкие варианты оплаты. Вторичка - цены пониже, но как оплачивать людям? Только продать что-то другое, накопить и взять на недостающий остаток ипотеку по "конским" ставкам.
Поэтому многие сейчас, смирившись с недоступностью своего жилья сидят и тихонько арендуют чужое, ожидая положительных изменений на рынке. Арендодатели потирают руки и поднимаю цены аренды.
Ситуация на рынке новостроек
Несмотря на общее снижение спроса, первичный рынок жилья демонстрирует относительную устойчивость. По данным Минстроя, в настоящее время строится около 119 млн кв. м многоквартирного жилья, а с начала 2024 года запущено 39,9 млн кв. м новых проектов.
Особенности первичного рынка:
- Высокий уровень распроданности (71% площадей в проектах с плановым вводом в 2024 году)
- Возможность приобретения квартир без отделки
- Действие программ субсидированной, траншевой ипотеки, рассрочек
В целом застройщики находятся в нормальном финансовом состоянии - денег, заработанных в прошлые периоды хватает, новые проекты все равно запускают, но сокращают вывод в продажу новых комплексов. При этом активничают по привлечению покупателей на свои новостройки, благо для этого у них есть возможности.
Прогнозы по ценам на недвижимость на 2025 год
Эксперты ожидают корректировку цен на рынке недвижимости, однако масштабы этой корректировки оцениваются по-разному:
- На вторичном рынке продавцы более склонны к предоставлению скидок из-за снижения спроса
- На первичном рынке ожидается коррекция цен на менее ликвидные объекты в пределах 10-15%
- Обвала цен на десятки процентов эксперты не прогнозируют
Дмитрий Десятниченко, руководитель образовательной программы "Экономика" Президентской академии в Санкт-Петербурге, отмечает, что некоторая корректировка цен после длительного периода роста является нормальным явлением для рынка.
В целом, ситуация на рынке недвижимости остается динамичной и зависит от множества факторов, включая экономическую ситуацию, денежно-кредитную политику и потребительские настроения. Участникам рынка рекомендуется внимательно следить за изменениями и учитывать все аспекты при принятии решений о покупке или продаже недвижимости.
Лично мое наблюдение, о котором писал в начале статьи: рынок вторички все равно довольно активен, качественные квартиры с ремонтом по адекватной цене уходят за считанные дни-недели. Убитые квартиры, "бабушка-стайл" и прочие варианты с ремонтом "привет из 90-х" - будут "стоять колом" и найдут своего покупателя только при существенном дисконте.
Советую почитать:
