Сегодня поговорим о горячей теме — снижении цен на вторичном рынке жилья.
Итак, что мы имеем? Покупательская активность на вторичке в октябре упала на 18% по сравнению с прошлым годом. Эксперты прогнозируют снижение цен до 10% к концу года. Давайте разберемся, почему это происходит и чего ждать дальше.
Почему падает спрос на вторичное жилье?
- Высокие ипотечные ставки. После повышения ключевой ставки ЦБ ипотека на вторичку начинается от 23% годовых. Желающих брать кредиты по таким ставкам почти нет.
- Конкуренция с новостройками. На первичном рынке все еще действуют программы льготной ипотеки, что оттягивает часть покупателей. Ну и застройщики вовсю предлагают разные квазисхему типа траншевой ипотеки, рассрочки и тп
- Экономическая неопределенность. Люди стали осторожнее с крупными покупками.
- Завышенные ожидания продавцов вторички. Многие до сих пор ориентируются на пиковые цены 2021-2022 годов и не идут на снижение. Хотя с каждам месяцем таких становится все меньше и меньше.
Насколько реально падение цен на 10% до конца года?
Я считаю, что снижение цен на 10% вполне реалистично. Вот что говорят эксперты: "Если на рынке в 2024 году не произойдет глобальных позитивных переломов, а ипотечные условия будут такими же, что и сегодня, то цены на ликвидную вторичную недвижимость снизятся в пределах 5%, а на старый фонд — на 15–20%", — комментирует Анатолий Пысин из АН "ЦДН".
Сергей Шлома из "Инком-Недвижимость" дает более мягкий прогноз: "Вторичка" подешевеет примерно на 10%, причем произойдет это плавно. Снижение цен будет связано с ослаблением спроса из-за высоких ипотечных ставок, а предложение при этом постепенно будет расти".
Что это значит для покупателей и продавцов?
Для покупателей:
- Появляется шанс купить жилье дешевле
- Можно рассчитывать на больший торг
- Выбор объектов расширяется
Для продавцов:
- Придется быть более гибкими в цене
- Возможно, стоит подождать с продажей, если нет срочности
- Нужно тщательнее готовить квартиру к продаже, чтобы выделиться на фоне конкурентов
Мой совет инвесторам
Сейчас самое время присмотреться к рынку вторичного жилья. Если вы давно планировали инвестировать в недвижимость, ближайшие месяцы могут предоставить хорошие возможности.
Но! Не спешите хватать первое попавшееся предложение. Внимательно анализируйте рынок, сравнивайте цены, оценивайте потенциал района и конкретного объекта.
Советую подписаться на мой тлг-канал по инвестированию в недвижимость, там рассказываю и показываю свои кейсы.
Какие объекты могут подешеветь сильнее всего?
По моим наблюдениям и мнению экспертов, наибольшее снижение цен может коснуться:
- Квартир в старом фонде
- Объектов с неудачными планировками
- Жилья в непопулярных районах
- Квартир, требующих ремонта
Квартиры в более "свежих" домах и в хорошем состоянии даже сейчас продаются довольно быстро и с минимальным торгом. Все вышеперечисленное зависает в продаже и без хорошего дисконта не уходит. Покупатели очень неохотно рассматривают варианты без ремонта, так как понимают, что сделать ремонт сейчас это тоже очень затратно.
Поэтому, если вы готовы вложиться в ремонт и улучшение жилья, здесь может скрываться отличный потенциал для инвестиций.
Что будет с ценами на жилье в 2025 году?
Давайте заглянем чуть дальше. Василий Танурков, директор группы корпоративных рейтингов АКРА, дает такой прогноз: "В 2025 году динамика цен на вторичном рынке будет зависеть от снижения ключевой ставки ЦБ. В том случае, если „ключ" упадет, то ставки к концу следующего года и рост цен на вторичное жилье может заметно опередить инфляцию".
То есть, если вы планируете покупку, лучше не затягивать — есть шанс, что в 2025 году цены снова пойдут вверх.
Как изменится спрос на жилье в ближайшее время?
Эксперты ожидают дальнейшего снижения спроса в конце 2024 года. Вот что говорит Сергей Зайцев, директор по продажам компании "Метры": "При существующих ставках на вторичном рынке и ограничениях в программах льготного кредитования, а также с учётом сезонного фактора, до конца 2024 года мы ожидаем снижения спроса ещё на 8-10% от текущих значений".
Новые тренды на рынке недвижимости
- Рост интереса к загородной недвижимости. Цена квадратного метра здесь обычно ниже, при этом сохраняются льготные программы.
- Популярность рассрочек между покупателем и продавцом без участия банков.
- Интерес инвесторов к квартирам с дисконтом.
- Микро-ипотека — когда покупатели берут лишь небольшие недостаюие суммы в кредит с перспективой рефинансирования в будущем.
Мои рекомендации для тех, кто планирует покупку
- Не торопитесь. Сейчас самое время для тщательного выбора и торга.
- Рассматривайте разные варианты финансирования. Возможно, рассрочка от застройщика или продавца будет выгоднее ипотеки.
- Обратите внимание на менее популярные, но перспективные районы. Там можно найти более выгодные предложения.
- Не бойтесь квартир, требующих ремонта. Часто это отличная возможность купить жилье дешевле и увеличить его стоимость за счет ремонта.
- Следите за новостями о ключевой ставке и ипотечных программах. Ситуация может быстро меняться.
Что делать, если вы планировали продавать?
- Если нет срочности — подождите. Возможно в 2025 году ситуация изменится в лучшую сторону.
- Если продавать нужно сейчас — будьте готовы к торгу. Лучше сразу ставить адекватную цену, чем долго держать завышенную.
- Вложитесь в предпродажную подготовку. Хороший ремонт, профессиональные фото, виртуальный тур — все это поможет выделить ваш объект на фоне конкурентов.
- Рассмотрите возможность предложить покупателю рассрочку. Это может стать вашим конкурентным преимуществом.
Заключение
Падение цен на вторичном рынке жилья — это реальность, с которой нам придется жить в ближайшее время. Для одних это проблема, для других — возможность. Главное — грамотно оценивать ситуацию и принимать взвешенные решения.
Следите за новостями рынка, анализируйте тренды и не бойтесь обращаться за консультацией к профессионалам. Удачных вам покупок и инвестиций!
Также рекомендую почитать:
