Продолжаем тему о дееспособности и недееспособности продавца — и связанных с этим опасностях. Здесь я рассказывала о том, как у покупателей отобрали дом, потому что продавца через пару лет после сделки признали недееспособным. А здесь — почему справка из ПНД по факту вас никак не защищает.
Но если она не защищает — то есть ли гарантированный способ установить дееспособность продавца в момент сделки? Так, чтобы потом вам уже ничего не грозило?
Увы, нет.
Есть пара способов, которые считаются наиболее надежными — но и они не дают стопроцентной гарантии.
ОСМОТР ПСИХИАТРА. Если есть сомнения в дееспособности продавца — можно попросить его пройти освидетельствование у психиатра и взять справку об отсутствии психического расстройства на текущий момент. Некоторые даже приглашают психиатра на саму сделку.
В чем тут минус. Поставить человеку диагноз быстро и «на глазок» невозможно, даже если врач профессионал своего дела. Например, излишняя подозрительность или резкая смена настроения у человека могут быть свойствами его характера — а могут быть уже симптомами серьезной болезни.
Да, психиатр может выдать справку о том, что в данный момент у человека нет острого психоза.
Но если продавец после сделки пойдет в суд, то судмедэксперты могут и не принять мнение этого психиатра во внимание — потому что он не наблюдал пациента в динамике и фактически не знал его. С этой точки зрения безопаснее заключить сделку с человеком, который стоит на учете в ПНД — как это ни парадоксально. Если он перед сделкой прошел освидетельствование у своего лечащего врача и получил справку о том, что в данный момент находится в состоянии ремиссии и вполне дееспособен — то это заключение будет иметь больший вес в суде.
НОТАРИАЛЬНАЯ СДЕЛКА. Некоторые считают, что если сделка происходит через нотариуса — то дееспособность всех ее участников стопроцентно проверена, и оспорить это уже нельзя. Это не так.
Да, по закону нотариус проверяет дееспособность участников сделки. Но он ведь не психиатр — поэтому проверка эта по большей части формальна.
Нотариус не обязан выступать гарантом дееспособности продавца! Он видит, что человек ведет себя вроде бы адекватно, возраст дееспособности наступил, никаких ограничений по документам нет — значит, договор купли-продажи можно заверять.
Но если у продавца есть реальное психическое заболевание, о котором он не сказал — или, может быть, не знал сам — то суд потом вполне может признать недействительной и нотариально заверенную сделку. Тому есть множество доказательств в судебной практике.
Что тогда делать и реально ли вообще себя как-то подстраховать?
Во-первых, внимательно отслеживать признаки, которые могут говорить о том, что человек недееспособен. Иногда разумнее вовсе отказаться от сделки, чем потом разгребать последствия. Я перечислю несколько факторов риска — но оговорюсь, что все они не безусловны, и надо смотреть ситуацию в комплексе.
1. ПОЖИЛОЙ ВОЗРАСТ. Людям в пожилом возрасте больше свойственны болезни, поражающие мозг и нервную систему. Конечно, не все пожилые люди страдают той же деменцией — но тут надо быть внимательными.
2. АЛКОГОЛЬНАЯ ЗАВИСИМОСТЬ. Если родственники продавца-алкоголика обратятся в суд и смогут доказать, что он «не ведает, что творит» — то суд может признать такого человека ограниченно дееспособным или даже вообще недееспособным, если у него есть определенные психические расстройства.
3. СДЕЛКИ ПО ДОВЕРЕННОСТИ. Не все — а только те, где представители продавца под разными предлогами категорически отказываются знакомить вас с самим продавцом.
4. СТРАННОЕ ПОВЕДЕНИЕ. Тут может быть что угодно: от убежденности, что за нами всеми следят инопланетяне и эмоциональной неуравновешенности — до привычки каждые две минуты обрабатывать руки хлоргексидином.
5. ПЕРЕХОДЫ ПРАВА. Попросите продавца заказать выписку из ЕГРН о переходах права. Если квартира уже продавалась, а потом возвращалась своему владельцу, да еще и не раз — это точно не вариант для покупки.
А теперь вишенка на торте.
В правоприменительной практике есть еще такое понятие, как состояние невменяемости, когда человек под влиянием каких-то обстоятельств не может в конкретный момент времени отдавать отчет своим действиям.
И если вы посмотрите судебную практику — то увидите, что сделки признавали недействительными, например, из-за: 1) последствий химиотерапии, 2) сильного стресса, 3) перенесенного три года назад инсульта, 4) сосудистых заболеваний — и так далее.
Поэтому покупателю, повторю, остается только тщательно проверять все документы — чтобы, в случае чего, его могли признать добросовестным покупателем. И, конечно, оформлять титульное страхование — хотя бы на три года.
🔔 Сделки, связанные с куплей-продажей недвижимости, всегда сопровождаются повышенными рисками. Опытный специалист всегда вовремя увидит возможные риски при сделке — и поможет их избежать. Если вы живете в Екатеринбурге, и вам нужно проверить юридическую чистоту сделки, обращайтесь! Пишите в WhatsApp: +79089250595.
Полезные статьи для покупателей недвижимости:
📍 Справка из ПНД вовсе не гарантирует дееспособность продавца. Зачем она тогда нужна?
📍 Покупка вторичной квартиры в 2024 году: пошаговая инструкция
📍 «Да нет у меня никакой жены!»: как проверить, не обманывает ли продавец квартиры
📍 Сделки по доверенности: какие есть риски и как от них защититься
📍 Дом забирают — а денег вернут только половину. Как покупатели попали в переплет
📍 Квартиры в срочной продаже. Насколько они дешевле?
