Продолжаем рассказывать о строительстве новых жилых комплексов в районе Большого Сити. Сегодня в обзоре речь пойдёт о ЖК «Шелепиха», расположенного по адресу Шелепихинская набережная вл. 40. Руководитель офиса ЖК «Vysotsky Estate Фили — Можайский» Сергей Макаров исследовал локацию и рассказал, чего не хватает в инфраструктуре и кому в итоге подойдёт этот комплекс.
Об объекте
Бо́льшая часть окрестной территории исторически состояла из сплошной промышленной зоны. Так, на месте нашего сегодняшнего героя раньше находился цех цветного литья «Магистрального механосборочного завода». В 90-х цех был перебазирован на другую площадку, а само его здание со временем снесли.
В 2006 году на этом месте одна из компаний, входящих в структуру «Базового элемента», собиралась построить многофункциональный офисный комплекс с торговыми площадями и спортивной инфраструктурой. Однако этим планам сбыться было не суждено.
В итоге площадка пустовала достаточно долго, пока в 2017 году градостроительно-земельная комиссия города Москвы не одобрила здесь строительство жилых зданий. А так как проект предусматривал возведение ЖК в составе ТПУ (транспортно-пересадочного узла) «Шелепиха», то окончательные согласования растянулись на продолжительное время.
Только в 2020 году было объявлено, что новый жилой комплекс бизнес-класса Cosmopolit будет возводить группа компаний «УЭЗ». Фактически она принадлежит правительству Москвы.
В ноябре 2021 года было выдано разрешение на строительство.
Интересно, что продажи квартир стартовали только в марте 2024 года. К этому времени уже было возведено три этажа комплекса и… проект был переименован в ЖК «Шелепиха».
Ввод в эксплуатацию ЖК «Шелепиха» запланирован во II квартале 2026 года.
Локация
Жилой комплекс возводится в Пресненском районе ЦАО (центрального административного округа) столицы.
📍 на севере комплекс граничит с ТПУ «Шелепиха» и Малым кольцом МЖД (Московской железной дороги);
📍 на юге — с Шмитовским проездом и далее — с ЖК Headliner (обзор на этот комплекс можно посмотреть здесь);
📍 на западе — c 5-14-этажной жилой застройкой 1960-70-х годов и далее — Шелепихинской набережной;
📍 на востоке — со станцией БКЛ (Большой кольцевой линии) «Шелепиха», Малым кольцом МЖД и далее — с ТТК (Третьим транспортным кольцом).
Транспорт
Жилой комплекс находится в месте с отличной транспортной доступностью.
Общественный транспорт:
🚇 до станции БКЛ «Шелепиха» — 2 минуты пешком;
🚇 до станции МЦК (Московского центрального кольца) «Шелепиха» идти 3 минуты — отсюда всего 1 станция до «Сити».
🚇 до платформы МЦД1 (Московских центральных диаметров) «Тестовская» — 9 минут пешком.
Но учитывайте, что уже в ближайшее время станцию БКЛ закроют на долгосрочный период. При этом сама БКЛ станет полноценным кольцом, без «отростка» до станции «Хорошёвской».
Открытие станции «Шелепиха» должно произойти не ранее 2026 года, но уже в составе новой Рублёво-Архангельской линии московского метрополитена.
А тоннели в сторону «Хорошёвской» получат статус служебной ветки.
Прямо напротив комплекса расположена автобусная остановка. Отсюда можно добраться до Белорусского вокзала, района Филёвский парк, Звенигородского шоссе и Охотного ряда.
Что касается автомобиля, то, не смотря на близость до ТТК — по прямой около 500 метров — из-за сложившейся сложной системы развязок и съездов выезд от ЖК будет занимать определённое время:
🚘 до ТТК — 7 минут без учёта заторов;
🚘 до «Москва-Сити» можно доехать примерно за 17 минут;
🚘 до центра города (Манежная площадь) — около 28 минут;
🚘 до МКАД по Можайскому шоссе можно добраться за 26 минут;
🚘 до аэропорта Внуково — за 49 минут без пробок;
🚘 до аэропорта Шереметьево — за 46 минут.
В 2023 года по маршруту «Сердце Столицы — Киевская» начал курсировать речной трамвайчик. Городские власти придают особое значение развитию общественного речного транспорта. К 2030 году будет действовать уже 7 маршрутов.
Чтобы воспользоваться этим видом транспорта, нужно пройтись порядка 16 минут до причала возле ЖК «Сердце столицы» (обзор на этот комплекс можно прочитать здесь).
В планах — открытие причала «Мелькомбинат». Дорога до него займёт около 10 минут.
Инфраструктура
ЖК «Шелепиха» возводится в обжитой части района. В радиусе 500 метров работают сетевые супермаркеты, точки питания и обслуживания.
При этом в самом комплексе в торговой галерее разместятся магазины, в том числе супермаркет, ресторан, кафе и точки сферы услуг.
А вот что касается школ, то в пешей доступности наблюдается их дефицит. В радиусе 1,3 км на данный момент — всего 4 действующие школы. В Причальном проезде сейчас идёт строительство нового учебного корпуса старших классов на 400 учеников «Романовской школы».
С детскими садами ситуация лучше. В округе хватает и муниципальных садов, и частных. До них можно дойти за 15-16 минут.
17 минут займёт дорога до детской поликлиники (КЦД), а взрослая больница ещё ближе — Городская поликлиника №220 находится всего в 7 минутах пешком.
Ближайшие торговые центры — это небольшой «Фили Град» или более крупный «Афимолл Сити», расположенные в 5-13 минутах на авто.
До ТЦ «Авиапарк», крупнейшего в Европе, доехать на машине можно за 25 минут.
В 14 минутах пешком по прямой через Шелепинский мост расположена специализированная детско-юношеская спортивная школа Олимпийского резерва. Там представлены разные виды спорта.
До парков «Фили», «Красная Пресня» и детского парка «Фили» на автомобиле можно добраться за 7-10 минут.
В 2025 году закончится благоустройство Шелепихинской набережной длиной почти 3,5 км. Дорога пешком до неё займёт около 7 минут.
Территория и МОПы (места общего пользования)
ЖК «Шелепиха» — это две башни А и Б по 36 жилых этажей площадью около 45 тысяч м², соединённые торговой галереей.
Здания возводятся с монолитным железобетонным каркасом и стенами из мелкоштучных каменных материалов. Материал перекрытий тоже монолитный железобетонный.
За внешний вид комплекса отвечает архитектурное бюро СПИЧ. Визуально проект выглядит минималистично. С другой стороны — за счёт светлых облицовочных панелей из искусственного камня башни должны будут выделяться на фоне окружающей застройки.
Этому должна способствовать и художественная подсветка комплекса.
Балконы и лоджии проектом не предусмотрены.
Кондиционирование комплекса будет централизованным, поэтому его внешний вид не пострадает. Здесь предусмотрена трехтрубная VRF-система, которая позволяет одновременно часть помещений охлаждать, а часть нагревать. Вся инженерия будет заведена на технический балкон с воздухонепроницаемой технической решёткой.
Зданию присвоен класс энергоэффективности С — повышенный. Такие показатели позволяют домам экономить от 15 до 30% ресурсов. Честно говоря, в бизнес-классе энергоэффективность могла бы быть и повыше. В том же комфорте по большей части сейчас строят не ниже энергоэффективности В.
На первом этаже каждом корпуса запроектированы небольшое лобби с ресепшн, мягкой зоной ожидания, колясочной и гостевым санузлом.
В каждой башне предусмотрено по 4 грузопассажирских лифта. В подземный паркинг будут спускать по 2.
Инфраструктура комплекса разделена на внутреннюю закрытую и внешнюю. На огороженной кровле торговой галереи предусмотрены детское игровое пространство с ландшафтным дизайном. По периметру — спортивная площадка, зона с качелями, гостевая парковка.
Безопасность обеспечат камеры видеонаблюдения, работающие круглосуточно.
Торговая галерея будет находиться в стилобатной части комплекса. Именно здесь разместятся все необходимые объекты бытовой инфраструктуры — магазины и точки сферы услуг. Кстати, забавно смотреть на рендеры проекта, где ещё указаны магазины Nike и Puma.
Паркинг и кладовки
В жилом комплексе предусмотрен одноуровневый паркинг общей сложностью на 165 машиномест под механизированную систему парковки типа Klaus. Это будет выглядеть примерно так.
Площадь таких машиномест — от 13,80 до 26,60 м². При этом запроектированы специальные места для маломобильной категории водителей и машиноместа для зарядки электромобилей.
Коэффициент соотношения машиномест к квартирам — 0,25. Конечно, это очень мало для «бизнеса» в общем и данной локации в частности. Припарковаться в округе просто негде. На городской парковке, находящейся на стороне жилого комплекса, всего 13 мест, 4 из которых для инвалидов.
Удивительно, но и кладовки проектной декларацией не предусмотрены. С учётом отсутствия балконов/лоджий непонятно, где люди будут хранить сезонные вещи. Как бы не начали размещать их в МОПах на этаже.
Управляющая компания
Скорее всего, это будет ГБУ «Жилищник». Именно эта УК управляет ЖК «Дмитровский», который построил застройщик.
Квартиры, планировки и цены
Согласно проектной декларации, в жилом комплексе предусмотрено 653 квартиры.
На этаже будет от 8 до 11 соседей, кроме последнего этажа, где разместятся по 4 пентхауса.
82% квартир приходится на малые форматы.
📌 Студии/1-комнатные — 369,
📌 2-комнатные — 167,
📌 3-комнатные — 109,
📌 4-комнатные+ — 8.
Высота потолков в квартирах составит 3 метра, в пентхаусах — 4.
Всего предусмотрено более 20 вариантов планировочных решений в евро-формате с увеличенной площадью остекления.
Студии в комплексе варьируются от 23 до 30 м². Все они стандартной прямоугольной формы с одним окном и санузлом с полноценной ванной.
1-комнатные квартиры имеют площадь от 42 до 49 м². В классическом исполнении всё как положено — спальня, просторные кухня-гостиная и санузел.
А вот дальше появляются интересные варианты. Например, квартира с полноценной ванной и дополнительным гостевым санузлом.
Или угловая квартира с увеличенной площадью остекления и отличной инсоляцией.
А как вам планировки с мастер-спальней в 1-комнатной квартире?
Ещё лучше, когда мастер-спальня есть в угловом варианте.
Разнообразие функциональных планировок квартир с одной спальней порадовало.
Площадь 2-комнатных квартир варьируется от 60 до 79 м². Они представлены как в линейном, так и угловом исполнении. Но в любом случае везде есть по два санузла, а где-то ещё и с двумя ванными.
Если вам нужна полноценная мастер-спальня, то можете выбрать одну из подобных компоновок.
В противном случае вам подойдёт угловой вариант с двумя отдельными санузлами.
3-комнатные квартиры запроектированы от 91 до 98 м². Все планировки угловые, с одной полноценной мастер-спальней и вторым санузлом с ванной.
В корпусе А, начиная с 26 этажа, запроектированы трёхспальные варианты по 121 м². Здесь будет чуть больше кухня-гостиная и появится гостевой туалет.
Пентхаусы площадью от 130 и 162 м² с четырьмя, пятью и шестью спальнями запроектированы на 36 этажах башни Б.
В корпусе А пентхаусы только 5-комнатные — по 143 и 146 м².
Квартиры в комплексе реализуются без отделки.
Что касается видов, то лучше не рассчитывайте увидеть отсюда «Сити». Возможно, только самый краешек с башни А. Дело в том, что небоскрёбы закрывает собой ЖК Headliner.
С другой стороны, с учётом перепадов высот в сторону Шелепихинской набережной и относительно невысокой жилой застройки в округе (не более 17 этажей), большая часть квартир ЖК «Шелепиха» будет иметь отличные виды в том числе на Москва-реку.
На момент написания обзора квартиры в ЖК представлены в следующем ценовом диапазоне:
💰 минимальная цена за 1 м² — 350 978 рублей; минимальный бюджет — 20,66 млн рублей;
💰 максимальная цена за 1 м² — 1 200 000 рублей; максимальный бюджет — 252,96 млн рублей;
💰 средняя цена за 1 м². — 521 262 рублей; средний бюджет — 46,4 млн рублей.
Сейчас распродано 24% квартир. Рост цены составил 8% с начала реализации. При этом средний бюджет покупки со старта снизился на 14%. Это произошло за счёт снижения цен на 1- и 3-комнатные квартиры.
Квартиры выше 16 этажа пока в открытые продажи не вывели.
Если говорить о конкуренции, то в формате бизнес-класса она здесь высокая. Прямо по соседству уже частично заселены ЖК «Level Причальный» (обзор на этот комплекс можно прочитать здесь) со средней ценой квадратного метра 573 тысяч рублей и упомянутый Headliner — по 440 тысяч рублей.
И ещё один момент — вопрос по реновации. Позиционирование комплекса, задействованные архитектурные бюро, а также просторные планировки должны предполагать, что здесь её не будет.
Минусы
❌ Близость к развязкам, Малому кольцу МЖД и ТЭС (тепловой электрической станции) «Международная»;
❌ наличие пятиэтажного фонда в округе;
❌ дефицит школ;
❌ ремонты в квартирах растянутся на несколько лет;
❌ класс энергоэффективности С;
❌ маленький паркинг с механизированной системой;
❌ отсутствие кладовок.
Плюсы
✅ ЦАО — престижность места;
✅ хорошая транспортная доступность;
✅ благоустроенная набережная к сдаче дома;
✅ торговая инфраструктура;
✅ надёжный застройщик;
✅ комфортное количество квартир на этаже;
✅ центральное кондиционирование;
✅ высота потолков;
✅ наличие видовых квартир;
✅ многообразие функциональных планировок;
✅ в перспективе — рядом причал с остановкой для речного трамвайчика;
✅ парковые зоны в округе.
Резюме
ЖК «Шелепиха» возводится в самом западном краю престижного ЦАО, в непосредственной близости от «Москва-Сити», да ещё и в двух минутах от метро. Эти факторы могут стать решающими для желающих приобрести себе новое жильё.
Да, внутренняя инфраструктура комплекса, что называется на «минималках», поэтому он будет интересен людям, которые большую часть времени проводят вне дома. При этом здесь предусмотрены высокие потолки, функциональные планировки, неплохие видовые характеристики и благоустроенная набережная.
Те, кого смущает железная дорога или ТЭС , могут взять этаж повыше или выбрать башню Б — с видами на запад и юг.
Этот городской застройщик сдал пока только один жилой комплекс, поэтому могут быть опасения, связанные с ожиданиями и реальностью. Однако от этого не страхуют и известные девелоперы.
Читайте обзоры на другие ЖК в этой локации:
ЖК «Мой адрес на Береговом»
ЖК «Западный порт»
ЖК «Квартал Only»
Подписывайтесь на наш канал, чтобы не пропустить новые обзоры!
