Жалобы на работу управляющей компании в новых жилых комплексах — дело привычное. Но чтобы часть жильцов самоятоятельно доплачивала уборщикам, потому что без этого в комплексе попросту грязно — это что-то новенькое. Эксперт Vysotsky Estate изучил локацию и пообщался с жителями. В новом обзоре — ответы на вопросы: как выиграть квартиру на аукционе, возможно ли уместить в квартире 10 окон и почему некоторые жители завидуют «пиковским» домам.
Об объекте
Территория бывшего завода железобетонных изделий и труб в районе Филевский Парк на западе Москвы долгое время находилась в запустении. В итоге промзону решили привести в порядок, построив на этом месте жилой микрорайон с социальными объектами, магазинами и благоустроенной набережной вдоль Москвы-реки.
В конце 2017 года было выдано разрешение на строительство ЖК бизнес-класса «Береговой» (почитать обзор на этот ЖК можно здесь).
В том же году была утверждена программа реновации жилищного фонда Москвы, предусматривающая снос 5-этажек, строительство нового жилья за счет города и переселение в него жителей.
Одной из площадок для строительства по реновации был выбран участок в Филевском парке, прямо напротив ЖК «Береговой».
В 2019 году было получено разрешение на строительство первой части комплекса, а на следующий год — второй. Возведением ЖК занималось казенное предприятие города Москвы «Управление гражданского строительства» (КП «УГС»), образованное в 2011 году. Эта организация входит в Комплекс градостроительной политики Москвы и отвечает за реализацию инвестиционной программы столицы по строительству жилья и объектов социального, культурного, бытового назначения.
В итоге часть жилья распределена по реновации. Другая часть, а также нежилые помещения, реализуются в форме аукционов в соответствии с постановлением Правительства Москвы от 28.06.2016 № 371-ПП, а машиноместа в соответствии с постановлением Правительства Москвы от 24.07.2018 № 769-ПП. За это направление также отвечает КП «УГС» посредством проекта «Жилые комплексы Москвы “Мой Адрес”».
Особенность аукциона в том, что нет никаких гарантий, что понравившаяся квартира достанется именно вам. Стартовая цена предложения — именно стартовая. Как в любом аукционе, стоимость объекта может вырасти, если на него найдутся другие желающие. При этом для участия, помимо прочего, потребуется обеспечительный взнос в размере 2% от начальной стоимости лота. Эта сумма вносится на счет личного кабинета торговой площадки и, в случае вашей победы, не будет засчитана в часть оплаты квартиры. Она будет возвращена в срок, который устанавливает торговая площадка. Поэтому рассчитывать на нее, как на часть первоначального взноса по ипотеке, не стоит.
Если победитель аукциона по каким-то причинам не сможет выкупить квартиру, платеж возвращен не будет.
ЖК «Мой адрес на Береговом» стал победителем двух премий «Рекорды Рынка Недвижимости»:
🏙 в 2021 году «Северный квартал» в номинации «Жилой комплекс комфорт-класса №1»;
🏙 в 2022 году «Южный квартал» в номинации «Выбор покупателя».
Локация
- На севере комплекс граничит с пешеходной набережной Москва-реки;
- на юге — с Проектируемым проездом №2017 и выездом на Шелепихинский мост или Большую Филевскую улицу и ЖК «Квартал Онли» (апартаменты);
- на западе — с Береговым проездом с выездом на Новозаводскую улицу и далее на Большую Филевскую, напротив — ЖК «Береговой» и «Фили Град»;
- на востоке — с пешеходной набережной Москва-реки.
Транспорт
ЖК «Мой адрес на Береговом» находится на предельном комфортном пешем расстоянии до станций московского метрополитена. За 18-20 минут можно добраться до:
🚶♂️ станции метро «Фили» (голубая ветка);
🚶♂️ до метро «Шелепиха» (желтая и бирюзовая ветка) и МЦК (Московское центральное кольцо).
🚶♂️ до станции МЦД-1 (Московские центральные диаметры) «Фили» можно дойти примерно за 22 минуты.
Чтобы дойти до метро «Шелепиха», нужно переходить через мост, где пешеходная зона отделена от проезжей части бетонным забором высотой один метр. И в плохую погоду грязь от машин летит во все стороны. При этом нет пандуса для заезда с коляской.
Нужно учитывать и то, что для введения в эксплуатацию новой Рублёво-Архангельской линии станция метро «Шелепиха» будет закрыта почти на три года: с начала 2024 и до конца 2026 года. При этом МЦК «Шелепиха» продолжит свою работу в штатном режиме.
Ближайшая остановка общественного транспорта уже установлена на Проектируемом проезде №2017. Правда, на октябрь 2023 года автобусы к ней еще не пустили.
В 10 минутах ходьбы на Береговом проезде останавливаются автобусы, направляющиеся в район «Филевской поймы».
В 14 минут от ЖК расположена остановка «Школа», от которой можно доехать до метро «Университет», «Краснопресненская» и Белорусского вокзала.
До съезда на Третье транспортное кольцо время в пути на автомобиле составляет около 8 минут без пробок.
До центра города (Манежная площадь) — около 25 минут на машине.
До МКАД по свободным дорогам можно добраться за 20-25 минут по Можайскому, Рублевскому или Звенигородскому шоссе.
9 сентября 2023 года была открыта новая вылетная магистраль — проспект Багратиона (северный дублер Кутузовского проспекта). Теперь путь от «Москва-Сити» до МКАД по платной дороге занимает 10-12 минут. Однако с учетом действующих на данный момент съездов путь подобным маршрутом от ЖК до МКАДа занимает более продолжительное время.
Дорога в центр города и обратно проходит по загруженному Шмидтовскому проезду. Но сначала до нее еще нужно доехать либо по узкому Проектируемому проезду №1672, либо по Новозаводской улице.
С учетом того, что в этой локации расположены сразу четыре крупных жилых комплекса, при выезде из района на Большую Филевскую или Шмидтовский проезд в часы пик наблюдаются заторы.
Однако в ближайшее время автомобильная доступность должна улучшиться. Продолжается строительство дорожной сети от ТТК (Третье транспортное кольцо) в районе метро «Кутузовская» до Новофилёвского проезда. Согласно плану, новая дорога пройдет по Проектируемому проезду №2017, как раз напротив комплекса.
При этом к концу 2025 года районы Филёвский Парк и Хорошево-Мневники будут соединены 6 полосным автомобильным мостом с пешеходной частью и велодорожками. Новая дорога пройдет по Береговому проезду (между ЖК «Береговой-1» и ЖК «Береговой-2») с выходом к Причальному проезду.
С одной стороны — строительство моста явно улучшит транспортную доступность территории, а с другой — пока нет понимания насколько плотной будет загрузка и насколько станет шумнее.
Одно из преимуществ расположения комплекса «Мой адрес на Береговом» — прямой выход к благоустроенной набережной. Здесь предусмотрены смотровые зоны с видом на «Москва-Сити», а также проложена сеть пешеходных маршрутов и велодорожек.
В июне 2023 года по маршруту «Сердце Столицы-Киевская» начал курсировать речной трамвайчик. Ожидается, что в ближайшем будущем прямо на набережной перед ЖК «Береговой-1» также будет оборудована остановка этого транспорта.
Инфраструктура
На момент написания обзора (октябрь 2023) в ЖК «Мой адрес на Береговом» пустует большинство коммерческих помещений. Открыты только салон красоты, кафе, алкогольный магазин и пункт выдачи маркетплейса.
При этом сам комплекс построен в окружении развитой инфраструктуры. В 3-7 минутах ходьбы расположены соседние ЖК, в которых работают супермаркеты, аптеки, кофейни и пекарни, барбершопы, SPA-салоны и так далее. Напротив комплекса расположен ЖК «Фили Град», а также одноименный торговый центр, где работает множество кафе, магазинов и точек из сферы услуг, включая фитнес-центр.
С правой стороны от «Южного квартала» открыт государственный детский сад «Протон» на 300 мест.
В 15 минутах пешком расположен детский сад №2136 («Петушок»).
В ближайшей округе работают сразу 5 частных детских садов:
🧒 билингвальный детский сад полного типа Start International School (ЖК «Береговой»);
🧒 билингвальная «Академическая гимназия» (ЖК «Фили Град»);
🧒 английский сад Sun School (ЖК «Фили Град»);
🧒 академия «Кибрология» (ЖК «Квартал Онли»);
🧒билингвальный детский сад Madison Kids (ЖК «Квартал Онли»).
Стоимость обучения варьируется от 29 000 до 65 000 рублей в месяц (вступительный взнос — от 5 000 до 78 000 рублей).
В «Академическая гимназия» и Madison Kids также работает начальная школа для 1-4 классов.
В 15 минутах от жилого комплекса пешком расположена Школа №737 («Протон»).
До школы №1114, находящейся в районе Филёвской поймы, нужно ехать около 8 минут на машине. Такое же время займет дорога через Шелепихинский мост до «Романовской школы».
До школы «Интеграл» (ближе к метро «Багратионовская»), входящей в ТОП-70 рейтинга лучших школ Москвы, примерно 14 минут езды на автомобиле.
На Береговом проезде в рамках второго этапа строительства ЖК «Береговой» застройщик должен построить пять образовательных объектов на 2000 мест: 2 отдельно стоящие школы на 1100 и 650 мест, а также 3 встроенных детских сада на 300 мест.
Также к 2027 году ожидается строительство здания образовательной организации на 475 мест (325 школьных и 150 дошкольных) по адресу ул. Новозаводская, д. 8.
После капитального ремонта в сентябре 2023 года открылась поликлиника КДЦ №4 филиал №2 (бывшая 58 районная поликлиника). Как сообщили жильцы, с записью нет никаких проблем. При этом дорога до нее занимает около 5 минут на машине, пробок в том направлении нет.
В 10 минутах ходьбы от комплекса расположена специализированная детско-юношеская спортивная школа Олимпийского резерва.
На Береговом проезде напротив ЖК «Береговой» идет строительство шестиэтажного физкультурно-оздоровительного комплекса, который включит в себя медицинский центр, тренажерный зал, бассейн и SPA-зону.
Пешие прогулки, а также занятие бегом можно совершать по благоустроенной набережной, к которой примыкает жилой комплекс. После того, как набережная будет соединена с Филевской набережной, жильцы получат живописную прогулочную территорию общей протяженность порядка 6 км. В перспективе это будет часть единого маршрута для прогулок и отдыха длиной 246 км вдоль прибрежной линии Москвы-реки.
Также гулять можно в парке «Фили» — около 7-8 минут на машине. До Детского парка, в котором в 2022 году закончилась масштабная реконструкция, 15 минут пешком.
Территория и МОПы
«Мой адрес на Береговом» — это жилой комплекс комфорт-класса, разделенный на две очереди: 4 корпуса «Северного квартала» (Береговой проезд 1а) были введены в эксплуатацию в августе 2020 года, 6 корпусов «Южного квартала» (Береговой проезд 1б) — в октябре 2021 года.
Этажность корпусов переменная и варьируется от 7 до 28 этажей.
Дома монолитно-железобетонные. Фасады домов облицованы клинкерным кирпичом кофейного и молочного оттенков. Нижние этажи получили более темную окраску, а верхние — светлую. Места для внешних блоков кондиционеров вынесены в компактные металлические корзины на фасад. Оконное остекление — из ПВХ профиля с заполнением двухкамерным стеклопакетом.
Со стороны может показаться, что комплекс — это продолжение ЖК «Береговой». Визуально они похожи.
В ЖК «Мой адрес на Береговом» есть как остекленные в пол лоджии, так и небольшие открытые балкончики.
У комплекса достаточно высокий класс энергоэффективности: 3 корпуса соответствуют классу «А», а 7 корпусов — «А+». Эти показатели энергоэффективности относятся к верхним значениям и позволяют домам экономить от 40 до 60% ресурсов. Подобные показатели более характерны для современных новостроек статуса премиум, люкс, бизнес.
Места общего пользования отделаны керамогранитом с текстурой мрамора или дерева.
В каждой секции от 2 до 4 лифтов компании Otis. В «Северном квартале» предусмотрены колясочные.
Внутренние территории кварталов находятся в свободном доступе, в том числе для машин. При этом шлагбаумов нет. Этот вопрос выносился на голосование общего собрания собственников, однако принят не был.
Во дворах размещены лавочки для отдыха, есть минимальное озеленение.
Рядом с набережной со стороны «Северного квартала» оборудованы детские и спортивные площадки.
Первые этажи комплекса нежилые и предусмотрены для размещения объектов инфраструктуры, в том числе для помещений консьержей, офисов и технических помещений для обслуживания.
Мусоропроводов в домах нет. Есть мусорокамеры для размещения в них мобильных контейнеров. Один мусоросборник открыт — жители сами относят в него мусор.
Общедомовые камеры видеонаблюдения установлены при входе в подъезд и лифтовых холлах первых этажей. Вход жильцов возможен по картам доступа или по коду.
В «Северном квартале» услуги охраны оказывает ЧОП. В «Южном квартале» с августа 2023 года за подъездами присматривают консьержи.
Паркинг
В комплексе предусмотрен одноуровневый подземный паркинг для 753 машиномест: в «Северном» — на 164 машиномест, в «Южном» — на 589.
Стоимость машиноместа на вторичном рынке — от 3,5 млн рублей за 17м² до 4,8 млн рублей за 40 м². Количество предложений сильно ограничено.
Арендовать машиноместо можно от 15 000 рублей за 15м² до 30 000 рублей за 40 м². Кстати, за примерно сопоставимые деньги доступна аренда машиноместа в соседнем ЖК бизнес-класс «Береговой».
При этом в качестве альтернативы парковаться можно в соседнем ЖК «Фили Град». Аренда машиноместа там составляет от 14 000 р/м за 17 м². Также пока разрешается парковка вдоль ЖК на Проектируемом проезде №2017.
Управляющая компания
Обслуживанием комплекса занимается управляющая компания «Москомплекс». Жильцы жалуются на качество уборки мест общего пользования как в подъездах, так и на придомовой территории. Есть проблема с урнами возле подъездов, куда часть находчивых жителей выбрасывают свои мусорные пакеты. В итоге урны быстро переполняются, и вываливается мелкий мусор. В соседнем «Береговом» этот вопрос решили установкой современных урн, куда невозможно затолкать мусорный пакет — помещается только мелкий мусор.
Помимо прочего, «Южный» квартал не смог собрать кворум для использования охраны вместо консьержей.
Часть жильцов доплачивают уборщикам, чтобы они делали более качественную уборку.
Квартиры, планировки и цены
ЖК «Мой адрес на Береговом» построен по индивидуальному проекту. Согласно разрешению на ввод в эксплуатацию, всего в комплексе 1488 квартир от одной до четырех комнат площадью от 38,6 до 208 м²: в «Северном квартале» — 541 квартира, а в «Южном» — 947.
1-комнатные квартиры варьируются от 38,6 до 58,3 м². Причем в самом компактном варианте удалось задействовать максимум полезной площади. При этом площадь кухни — 11,3 м² и есть неостекленный балкон.
Самая просторная «однушка» в «Северном квартале» неправильный формы и без балкона. Зато с большой кухней площадью 13,9 м² и местом для небольшой гардеробной. А самое главное — с видом на реку.
В «Южном квартале» 1-комнатная квартира площадью 58,3 м² имеет компактную кухню площадью 9,3 м², и большой коридор, в который так и напрашивается гардеробная комната. При этом жилую комнату площадью 31 м² можно зонировать на две жилые части. Такие квартиры выходят на 3-этажное здание детского сада и имеют виды на реку.
Площадь двухкомнатных квартир составляет от 57,7 до 77,7 м².
Большая часть планировок правильной прямоугольной формы, с раздельными санузлами, где-то предусмотрены балконы/лоджии и гардеробной комнаты.
Причем в самых скромных вариантах может быть и по два балкончика. А в соседней «распашонке» — только одна лоджия.
Заслуживают внимания просторные квартиры с видом на реку. Примечателен вариант с тремя небольшими балконами, два из которых остеклены.
3-комнатные квартиры представлены площадью от 70,9 до 135,1 м², в большинстве своем имеют стандартную планировку. Однако некоторые варианты заметно выделяются.
Например, квартира площадью 102,3 м², имеющая вытянутую узковатую гостиную 30,2 м², а также просто громадный коридор 25 м².
Или квартира-«распашонка» площадью аж 135,1 м² с 10 окнами! Такое ощущение, что проектировщики просто не решили, что с ней делать. Жилые комнаты — по 25-26 м². Вдобавок есть еще две гардеробные с окнами по 7,7 и 7,9 квадратов.
При этом есть другой вариант «распашонки» площадью 118,6 м² с отличным видом на реку. Здесь две большие жилые комнаты почти по 28 м², каждая из которых имеет по гардеробной. Есть кладовка. К сожалению, на такую просторную квартиру предусмотрено всего 4 окна и маленький балкончик.
В «трешках» меньшей площади санузлы раздельные. В бОльших площадях есть два санузла, а также гардеробная.
Площадь 4-комнатных квартир варьируется от 102,7 до 139,3 м².
В самом скромном варианте комнаты примерно равноразмерные за исключение немного вытянутой гостиной с балконом. В коридор напрашивается установка шкафа.
В самой большой «четырешке» предусмотрены три санузла — это единственный вариант подобного размещения, а также огромная кухня-гостиная площадью 37,2 м². При этом много полезной площади съедает коридор.
В «Северном квартале» во второй и третьей секции на 11 этаже размещены два пентхауса по 208 м² с террасами, видом на реку и даже комнатой для сауны.
Большая часть квартир предлагается с предчистовой отделкой (White Box), в которой:
⚒ возведены межкомнатные перегородки;
⚒ стены и потолок выровнены;
⚒ залита напольная стяжка;
⚒ установлены радиаторы отопления, электро- щиток, датчики противопожарной сигнализации, силовые розетки для кухонной бытовой техники;
⚒ выполнена разводка электричества по квартире, установлены розетки и выключатели;
⚒ установлены окна и входная дверь;
⚒ лоджии застеклены.
К сожалению, жильцы жаловались на качество выполненных работ, в том числе на электрику.
При этом около 50 квартир имеют чистовую отделку.
Высота потолков варьируется от 2,95 до 3 м.
На октябрь 2023 года квартиры в «Южном квартале» все еще можно было приобрести посредством аукциона, которые проходит практически каждую неделю по средам.
При этом на вторичном рынке представлено большое количество объявлений о продаже в во всем ЖК. Средняя цена за квадратный метр в рекламе в октябре 2023 года — около 401 тысячи рублей.
Средняя стоимость квадратного метра по фактически проведённым сделкам на вторичном рынке в августе и сентябре 2023 года составляет 335 857 рублей (информация с сайта domclick.ru).
Отзывы жителей
📣 «Мне нравится удачное расположение комплекса, его внешний вид и наличие подземной парковки. Для данного места были очень доступные цены. Конечно, нужно понимать, что это комфорт-класс. Но даже в таком формате жилья тот же “ПИК” делает закрытые просторные дворы без машин. Почему здесь так не сделали, не понятно».
📣 «У меня классный вид на набережную и реку. За такие деньги в других местах не могла бы себе его сейчас позволить. Плохо, что нет закрытого двора. Гулять с ребенком приходится на площадке за комплексом на набережной. Туда, конечно, его одного я не отпускаю. Это, наверное, главный минус. При этом почти вся необходимая инфраструктура в пешей доступности».
📣 «Когда покупал квартиру, то отдавал себе отчет, что строил город по реновации. Качество предчистовой отделки мне не понравилось. Пришлось полностью переделывать. С другой стороны слышал, что это сейчас общая проблема во всех ЖК. Работа управляющей компании тоже оставляет желать лучшего. Зимой плохо чистят дороги, а летом подметают. Приходиться доплачивать за более частую уборку подъезда. При этом пока не удалось поставить во дворе шлагбаум. С учетом строительства бизнес-центра это может стать проблемой. Конечно, большую часть минусов перекрыла цена покупки и вид из окна. Но надеюсь, что со временем улучшится и и сервис».
📣 «Купили квартиру в “Южном квартале”. Конечно, тут сейчас разгар ремонтов. И, похоже, не очень хорошая шумоизоляция. Также настораживает строительство огромного бизнес-центра по соседству. С учетом нелюбви наших граждан платить за парковку, то посетители БЦ будут парковаться в наших дворах. Надеюсь, сможем на общем голосовании собственников все-таки решить этот вопрос. Ну и транспортная нагрузка тоже значительно увеличится».
Минусы
❌️ открытый двор с автотранспортом — стихийная парковка;
❌️ плохая звукоизоляция;
❌️ ремонты на ближайшие несколько лет в «Южном квартале»;
❌️ способ реализации квартир;
❌️ нет кладовок;
❌️ небольшое количество детских площадок;
❌️ 16-этажный бизнес-центр прямо напротив ЖК;
❌️ посредственная работа управляющей компании;
❌️ нарекания по качеству предчистовой отделки;
❌️ часть жильцов переехала по реновации;
❌️ охрана только в «Северном квартале», в «Южном» — консьержи;
❌️ часть квартир с окнами во двор, на соседние ЖК и бизнес-центр.
Плюсы
✔ станции метро в пешей доступности (на пределе комфортности);
✔ первая линия Москва-реки;
✔ наличие видовых квартир на реку и Москва-Сити;
✔ дома готовы — нет строительных рисков;
✔ благоустроенная набережная;
✔ подземный паркинг;
✔ колясочные в «Северном квартале»;
✔ различные планировочные решения и редкие форматы жилья;
✔ развитая инфраструктура района;
✔ детские сады и школы в округе, строительство новых;
Резюме
Расположение ЖК «Мой адрес на Береговом» — одно из его главных преимуществ. Фактически половина корпусов так или иначе имеют вид на реку. При этом у жильцов есть прямой доступ к благоустроенной набережной.
По заявленным характеристикам комплекс соответствует комфорт-классу. Однако открытый двор со стихийной парковкой и отсутствием детских площадок во дворе делает его менее удобным в том числе для семей с детьми.
Строительство ЖК городом сделало его более доступным для приобретения по сравнению с соседними комплексами. При этом переданная по реновации часть квартир накладывает свой отпечаток.
Работа управляющей компании вызывает серьезные нарекания части жильцов. Другую часть собственников более-менее все устраивает.
Инфраструктура района уже достаточно развита. В скором времени также появятся новые школы, сады и оздоровительный центр.
Пока не ясно, как скажется на транспортной загруженности территории возведенный по соседству 16-этажный бизнес-центр.
В любом случае после полного освоения этой локации место будет весьма привлекательным для жизни, а район станет еще более престижным.
Читайте другие обзоры на ЖК в этой локации:
ЖК «Береговой»
ЖК «Фили Град»
ЖК «Квартал Only»
Подписывайтесь на наш канал, чтобы не пропустить новые обзоры!
Понравился обзор? Ставьте лайк!
