Среди поклонников игры, так популярной в 90-е, точно есть проектировщики, работавшие над «Level Причальным». Иначе как объяснить планировки, подозрительно похожие на фигуры из «Тетриса»? Руководитель офиса «Vysotsky Estate Фили — Можайский» Сергей Макаров, всегда детально разбирающий планировки новых жилых комплексов, не изменил себе и в этот раз. Сегодня в номере: есть ли преимущества у коридора, напоминающего аппендикс, почему у жителей возникают вопросы к лифтам и могут ли быть студии в бизнес-классе (спойлер: могут!).
Об объекте
Как это в последнее время бывает в Москве, новые жилые комплексы часто возводятся на месте бывших промышленных зон. Не стал исключением и ЖК «Level Причальный», речь о котором пойдёт сегодня.
В 1935 году на этом месте открылся Московский гидрогенизационный завод. Он стал экспериментальной площадкой для тестирования инновационных технологий. Затем они внедрялись на предприятиях масложировой промышленности СССР. Именно здесь годом позже началось производство первого майонеза в России.
В 1965 году завод был переименован в Московский жировой комбинат (МЖК). В начале 00-х он вошёл в состав холдинга «Солнечные продукты». Им в свою очередь управляла группа компаний «Букет».
В середине 10-х ГК приняла решение о переносе производства в Лыткарино и застройке участка жилым комплексом. В июле 2017 года архсовет Москвы даже одобрил проект многофункционального комплекса «Кандинский Баухаус». Его назвали в честь основоположника абстракционизма Василия Кандинского и его школы дизайна «Баухаус».
Проект предполагал строительство в Причальном проезде пяти жилых блоков с квартирами, офисами, спортивными и торговыми объектами и парковкой. Наземная площадь застройки должна была составить 138 тысяч квадратных метров.
Однако планам не суждено было реализоваться. Работы по возведению объекта так и не начались. В конце 2018 года несколько предприятий холдинга «Солнечные продукты» объявили о намерении подать заявление о собственном банкротстве: они не могли исполнять денежные обязательства перед кредиторами — Россельхозбанком и «Русагро».
В итоге «Русагро» выкупила права требования по кредитам Россельхозбанка на сумму 34,7 млрд рублей, обеспеченных залогом, включая площадку рядом с «Москва-Сити».
Основной владелец агрохолдинга «Русагро» — бывший член Совета Федерации от Белгородской области Вадим Мошкович. В 2015 году он продал свой девелоперский бизнес «А101 девелопмент» за $800 млн. После этого им была создана новая девелоперская компания Level Group.
В 2020 году стало известно, что на месте бывшего МЖК будет возведён жилой комплекс бизнес-класса «Level Причальный». Уже в августе проект был одобрен архитектурным советом Москвы. Проектная площадь жилой застройки составляет почти 108 тысяч м².
С 18 декабря 2023 года открыта запись на приёмку и получение ключей в корпусах «Восток» и «Юг» от квартир без отделки и whitebox. С 1 января открыли запись для квартир с чистовой отделкой.
Выдача ключей в корпусах «Север» и «Запад» планируется в IV квартале 2024 года.
Локация
Жилой комплекс «Level Причальный» расположен на стыке двух районов — Пресненского и Хорошёво-Мнёвники, у Шелепихинской набережной, недалеко от делового центра «Москва-Сити».
Эта локация также известна как «Большой Сити». В 2005 году территория была включена в масштабный проект Правительства Москвы по реновации промышленных зон. В его рамках, помимо ЖК «Level Причальный», уже построено несколько других объектов жилой и коммерческой недвижимости. Сейчас эта территория — один из наиболее активно развивающихся с точки зрения жилой недвижимости районов Москвы.
- На севере комплекс граничит с ЖК бизнес-класса «Сердце столицы»;
- на юге — с плотной жилой застройкой разных периодов строительства;
- на западе — со строящимся мостом через Москву-реку в район Филёвского парка, Шелепихинской набережной;
- на востоке — с комплексом бизнес-класса «Новая Пресня» на 130 апартаментов, бизнес-центром «Якорь» и железной дорогой.
Транспорт
ЖК располагает неплохой транспортной доступностью.
До станции «Шелепиха» Большой кольцевой линии (БКЛ) и Московского центрального кольца — около 8 минут пешком.
Но учитывайте, что из-за строительства новой Рублёво-Архангельской линии в ближайшее время ожидается закрытие станции «Шелепиха» БКЛ, как и всего участка от «Делового Центра» до «Хорошёвской». Минимум на три года. При этом севернее ЖК появится новая станция «Звенигородская».
До станции МЦД (Московские центральные диаметры) D1 «Тестовская» идти около 20 минут.
Ближайшие остановки общественного транспорта расположены в 3-5 минутах пешком. Отсюда на автобусе можно доехать до станций метро «Хорошёвская», «Полежаевская», «Народного ополчения», «Улица 1905 года», «Охотный ряд», «Беговая», Белорусского вокзала.
Если вы на автомобиле, выехать из ЖК можно только на узкий Причальный проезд. В случае разгрузки грузового транспорта или обильного снегопада дорога превращается в однополосную.
В остальном автомобильная логистика удобная:
🚗 до съезда на Третье транспортное кольцо (ТТК) в районе станции «Тестовская» время в пути составит около 7 минут без пробок;
🚗 до «Москва-Сити» можно доехать примерно за 10-12 минут;
🚗 до центра города (Манежная площадь) — около 16 минут по свободным дорогам;
🚗 до МКАД по проспекту Маршала Жукова можно добраться за 19 минут, а по платному проспекту Багратиона — за 15;
🚗 до аэропорта Внуково — за 43 минуты без пробок;
🚗 до аэропорта Шереметьево — за 50 минут по платной дороге.
Весной 2023 года началось строительство 6-полосного автомобильного моста с пешеходной частью и велодорожками. Он должен соединить районы Хорошёво-Мнёвники и Филёвский Парк. По планам новая дорога будет готова к 2025 году и пройдёт между комплексами «Сердце столицы» и «Level Причальный» к Береговому проезду.
Продолжается строительство дорожной сети от ТТК в районе метро «Кутузовская» до Новофилёвского проезда. Таким образом, появится ещё один удобный выезд на Третье кольцо.
Кстати, о планах города строить мост, соединяющий два района, было известно ещё когда утверждался проект «Кандинский Баухаус». Тем не менее, для многих собственников это стало неприятной новостью: часть ЖК будет выходить прямо на мост. Конечно, строительство улучшит транспортную доступность территории. При этом пока не ясно, насколько плотной будет загрузка и насколько станет шумнее.
Всего в пяти минутах пешком от комплекса находится Шелепихинская набережная. Её планируется благоустроить линейным парком с двухъярусными прогулочными террасами, лестницами со спуском к воде, детскими и спортивными площадками.
На стороне Филёвского парка уже проложена сеть пешеходных маршрутов и велодорожек. В ближайшей перспективе набережная возле «Level Причальный» будет связана с Краснопресненской набережной и станет частью единого маршрута для прогулок и отдыха. Длина составит 246 км вдоль прибрежной линии Москвы-реки.
В июне 2023 года по маршруту «Сердце Столицы — Киевская» начал курсировать речной трамвайчик. Маршрут доступен и в зимнее время.
Инфраструктура
Всё больше территорий бывшей промышленной зоны «Большого Сити» становится проектами редевелопмента, превращаясь в благоустроенные жилые комплексы, обрастающие всей необходимой инфраструктурой.
Так в самом ЖК «Level Причальный» на первых этажах запроектировано 17 коммерческих помещений и пространств, подходящих под кафе, пекарни, бьюти-салоны и другие заведения. Помимо этого, предусмотрен cобственный торговый центр с супермаркетом, ресторанами, магазинами, товарами для дома.
До момента полноценного запуска инфраструктуры жители смогут пользоваться магазинами и точками услуг в соседнем ЖК «Сердце столицы».
Здесь же расположены ближайшие три частных детских сада («Йокомине» с японской методикой обучения, Smile Fish и Hollywood), дошкольное отделение и одно из подразделений школы №1253. Ближе к станции метро «Шелепиха» расположено дошкольное отделение «Ласточка» «Романовской школы».
Летом 2023 года прямо напротив ЖК на Причальном проезде снесли старую «Романовскую школу». На этом месте казённое предприятие Москвы строит новый корпус на 400 учеников. Здесь будут учебные классы с 7 по 11. Окончание строительства запланировано на IV квартал 2024 года.
На Мукомольном проезде расположена «Романовская школа». Добраться до неё можно пешком за 15 минут.
В районе мало детских поликлиник. Ближайшая — филиал №1 поликлиники №32 — расположена в Пресненском районе на улице Антонова-Овсеенко. Время в пути на автомобиле займёт около 6 минут.
До ближайшей взрослой поликлиники — филиал №2 поликлиники №220 — можно дойти пешком примерно за 12 минут. Она расположена на Шелепихинской набережной.
В районе «Москва-Сити» находится торгово-развлекательный центр «Афимолл Сити». Доехать до него можно за 12 минут.
Парк «Красная Пресня» находится в 8 минутах езды, а «Филёвский парк» — в 7.
До детского парка «Фили», в котором в 2022 году закончилась масштабная реконструкция, ещё ближе — 5 минут на авто.
Территория и МОПы
ЖК «Level Причальный» — это четыре многосекционных дома переменной высотности от 6 до 33 этажей. Дома получили названия по сторонам света: «Север», «Юг», «Запад» и «Восток».
Дома монолитные, состоят из железобетонного каркаса на монолитном основании. Стены — из мелкоштучных каменных материалов: кирпич, керамические камни, блоки и др.
Облицовка нижней части корпусов — это система навесных вентилируемых фасадов с клинкерной плиткой под кирпич. Верхняя часть зданий облицована зеркальными панелями. При этом около 40% квартир в проекте — с панорамными окнами в пол. Максимальные размеры окон составляют 3 метра в высоту и 4,3 метра в ширину.
Класс энергоэффективности комплекса — B+. Это значит, что в домах экономится от 30 до 40% ресурсов. Несмотря на то, что такой показатель относится к верхним значениям, в доме бизнес-класса он мог быть и повыше.
В ЖК предусмотрено индивидуальное кондиционирование квартир на базе сплит- или мультисплит-систем: внешние блоки системы кондиционирования размещаются в специально предусмотренных шахтах и технических балконах для внешних блоков.
В некоторых планировках предусмотрены балконы.
Система кондиционирования — централизованная.
Интересно, что в комплексе установлены собственные центральные водонагреватели, которые обеспечат круглогодичную подачу горячей воды в квартиры.
В каждой секции предусмотрено от 4 до 9 квартир на этаже и от 2 до 4 лифтов компании Otis, включая грузовой.
Четыре корпуса, объединённые общим стилобатом, образуют закрытое внутридворовое пространство.
Входные группы включают в себя просторные лобби с панорамным остеклением и высокими потолками под 4,5 метра, зону ожидания, гостевые санузлы и лапомойки.
В ЖК предусмотрен консьерж-сервис с широким набором функций — от соблюдения пропускного режима и взаимодействия со всеми службами комплекса до приёмки доставки и встречи гостей.
Благодаря особенностям рельефа местности (естественные перепады достигают более трёх метров) внутренний двор комплекса спроектирован двухуровневым. Здесь предусмотрены детские площадки, включая песочницу на 280 м², амфитеатр, лаунж-зоны, воркаут-площадка и места для работы на свежем воздухе.
Доступ в подъезды и на закрытую территорию возможен по единому ключу. А управление видеодомофонной связью доступно через мобильное приложение на телефоне. В квартирах с отделкой предполагается установка абонентской панели с возможностью связаться с консьержем напрямую.
На территории предусмотрено 16 постов охраны.
Паркинг и кладовые
В ЖК есть подземная двухуровневая отапливаемая парковка. Въезд внутрь возможен со стороны корпусов «Юг» и «Восток» с помощью системы автоматического распознавания номеров.
При этом часть паркинга рассчитана на семейные машиноместа, а несколько десятков мест отводится для автомобилей больших размеров. Однако в любом случае количество машиномест не соответствует общепринятым нормам жилья бизнес-класса. Всего их 630. Получается, всего 1 место на 3,1 квартиры. Где будет парковаться почти 1300 собственников, непонятно.
Как я уже указывал, Причальный проезд узкий и имеет только две полосы. На нём предусмотрено ограниченное количество мест платной городской парковки. Если конкретнее — не более 10. Стоимость — 80 рублей в час.
Возле ЖК «Новая Пресня» расположено ещё около 10 гостевых парковочных мест. На этом всё.
В комплексе можно купить кладовку площадью от 1,3 до 10,3 м² для хранения сезонных вещей. Но количество кладовых тоже сильно ограничено — всего 471. В общем, кто-то из собственников останется без кладовки, а кто-то ― без машиноместа.
Управляющая компания
Управлять домом будет АО «Эксплуатационно-техническая компания №1». В ведении этой УК — шесть жилых комплексов в основном от Level и один паркинг. По итогам 2023 года, ЭТК №1 стала победителем сразу в трёх номинациях первого рейтинга лучших компаний в сфере управления жилой недвижимостью — «Лучшая управляющая компания России».
Ежемесячный размер платы за содержание, включая работу охраны и консьерж-сервиса, составит 124,99 рублей за квадратный метр в месяц.
Квартиры, планировки и цены
В ЖК «Level Причальный» запроектировано 1950 квартир площадью от 17,7 до 166,5 м².
В комплексе представлено более 80 планировочных решений — от студий до 5-комнатных, среди которых есть и квартиры с террасами. При этом в некоторых квартирах предусмотрены подсобные помещения, а гостевые и жилые зоны разделены между собой.
Площади студий составляют от 17,3 до 35,5 м². Большая их часть достаточно стандартна: входная зона-коридор варьируется от 2,2 до 3,8 м², совмещенный санузел с душевой кабиной — от 2,8 до 3,9 м², а жилая зона — от 12,1 до 15,7.
На этом фоне выделяются просторные варианты. Например, площадь этой студии неправильной формы — 35,5 м². Фактически это малогабаритная квартира с двумя окнами, вместительным санузлом 4,4 м², кухней 10,5 м² и жилой комнатой 16,8.
1-комнатные квартиры в комплексе представлены площадью от 30,9 до 35,8 м². Они правильной квадратной формы. Отдельная кухня везде около 10 м². Под коридоры отводится от 2,9 до 5,7 м². Площадь совмещенного санузла варьируется от 3,1 до 4,1 м², а спальни — от 13,7 до 15,8 м². В некоторых вариантах есть небольшой классический балкон.
По 2-комнатным квартирам разброс площадей достаточно большой — от 31 до 67 м². Причём в этом случае застройщик начал экспериментировать с форматами: доступны евроварианты, классические планировки и квартиры с террасами. Где-то запроектированы небольшие подсобные комнаты. Обращает на себя внимание наличие только одного совмещенного санузла.
Помните игру «Тетрис»? Складывается впечатление, что проектировщики комплекса — её ярые фанаты. Посмотрите на два эти варианта «евродвушек».
В квартире 42,6 м² выделяется «аппендикс»-коридор. Единственное его преимущество — зона спальни и санузла остаются приватными от курьеров и доставщиков.
Или квартира площадью 55,5 м². Кухня-гостиная здесь даже немного меньше. Спальня больше на 6 м², но она стала вытянутой.
Функционально выглядит вариант квартиры площадью 44,1 м² правильной формы. Кухня-гостиная — 19,2 м² (есть дополнительная подсобка 2,1 м²), спальня — 13,2. А вот в квартире площадью 53 м² смущает большое коридорное пространство. Интересно, что стоимость квадратного метра в первом варианте была почти на 20% выше, чем во втором.
Самая просторная «двушка» — 66,2 м². Несмотря на то, что она выполнена в евроформате, при желании из кухни-гостиной можно сделать две полноценные изолированные комнаты. В квартире пять окон, два из которых являются выходами на террасу площадью 5,4 м².
3-комнатные квартиры представлены самыми разнообразными предложениями по площади (от 59 до 102 м²) и планировочным решениям (всего их 15).
Вторые санузлы здесь размещены даже в самых компактных вариантах, что даёт возможность организовать мастер-спальню.
Проектом предусмотрены квартиры с эркером. В этом варианте площадью 68,5 м² удивляет, что оба санузла находятся при входе.
В 3-комнатных вариантах тоже попадаются «тетрисы» с коридорным «аппендиксом». В этой квартире — 68,8 м², что не мало, но всего три окна, поэтому комнаты получились вытянутыми.
При сопоставимой площади или даже меньше есть куда более выигрышные планировки.
Например, в этой квартире площадью 65,4 м² все комнаты правильных форм, с отличным зонированием. В кухне-гостиной сразу два окна. Да, там есть колонна, но её можно обыграть. А в бóльшей спальне огромное угловое панорамное окно.
Или квартира площадью 68 м²: здесь есть приватная хозяйская зона, а есть гостевая. При желании из кухни-гостиной можно даже сделать две полноценные комнаты.
А как вам такой вариант? Здесь целых 70 м², но визуально комнаты выглядят очень уж компактно. Зато квартира выходит сразу на три стороны и здесь семь окон, четыре из которых ведут на террасу площадью 8,8 м².
Чем выделяется эта 3-комнатная квартира площадью 88 м²? Окна выходят на две стороны, но самих окон явно маловато. Здесь уже три санузла. Квартира находится на втором этаже корпуса «Запад». Казалось бы, это недостаток. А как вы отнесётесь к тому, что высота потолков в этом варианте 4,44 метра? Планировка начинает играть новыми красками. Такая высота доступна и на втором этаже корпуса «Юг».
В противовес — вариант квартиры площадью 101,1 м² с четырьмя окнами и потолком 2,8 метра после стяжки. Находится квартира на втором этаже корпуса «Север». То есть это ещё и с видом на новый мост. Из плюсов — здесь предусмотрено три санузла и постирочная. Но они явно не перекрывают перечисленных недостатков.
4-комнатные квартиры представлены восемью планировками от 77 до 139 м².
Весьма функционально выглядит вариант площадью 77,8 м² с шестью окнами, выходящими на две стороны. Здесь есть: мастер-спальня с гардеробной, кладовка, две другие спальни правильной формы. Приватная зона удачно отделена.
Планировка квартиры площадью 80,2 м² тоже интересна. Она, как и предыдущая, угловая, только здесь семь окон!
В этих квартирах сильно выделяется количество окон, выходящих на три стороны. В каких-то комнатах их по два, а в каких-то есть панорамное угловое остекление. Окно есть даже в ванных комнатах. Причём в квартире площадью 91,6 м² запроектировано сразу три санузла. К недостаткам отнесу то, что в обоих случаях вход в квартиру находится или прямо, или практически напротив мастер-спальни.
Интересно смотрится 4-комнатная квартира площадью 86,3 м². Да, спальни получились компактными. Но здесь семь окон и мастер-спальня, а гостевая зона хорошо делится с приватной. Плюс терраса 6,5 м² с выходом на неё из двух комнат. И главное — высота потолка 4,3 метра.
В бóльших площадях спальни тоже достаточно компактные. При этом вариант площадью 121,9 м² смотрится поинтереснее за счёт большой мастер-спальни и трёх санузлов. Но это только если вам не нужна огромная терраса, как в квартире площадью 138,9 м².
Самые просторные 5-комнатные квартиры представлены двумя планировками площадью 137,8 и 166,5 м². Глобальная разница заключается в наличии или отсутствии террасы.
В комплексе предусмотрены варианты без отделки со свободной планировкой, White box или с дизайнерской отделкой.
Отделка white box включает в себя:
👨🏼🔧 кладку межквартирных перегородок,
👨🏼🔧 устройство стяжки во всех помещениях, за исключением санузлов,
👨🏼🔧 пол санузла с оклеечной гидроизоляцией,
👨🏼🔧 входная металлическая дверь,
👨🏼🔧 монтаж установочных коробок под розетки и выключатели,
👨🏼🔧 установка щита с проектным наполнением и средствами безопасности.
Отдельно заострю внимание на высоте потолков: она варьируется в зависимости от корпуса. Например, в «Востоке» высота в квартирах до 18 этажа составляет 2,86 м, с 19 по 33 этажи — от 3,02 до 3,35 м. В корпусе «Юг» с 3 по 31 этажи — 3,02 м, а на 32 и 33 — 3,35 м.
Отмечу, что видовые характеристики комплекса противоречивые. Часть жильцов будет «наслаждаться» автомобильным трафиком на новом мосту и ЖК «Сердце столицы». Нижние этажи корпуса «Восток» вплотную выходят на соседний ЖК «Новая Пресня», а корпуса «Юг» — на жилую застройку.
Самые лучшие виды должны будут открываться из корпуса «Запад», причём с любого этажа, и с верхних этажей «Востока» и «Юга». В этом случае можно увидеть Москву-реку и район Филёвской поймы, высотки «Москва-Сити», здание МГУ, высотки на Смоленской и Кудринской площадях.
Средняя цена за квадратный метр в ЖК в рекламе у частных продавцом по переуступке на конец декабря 2023 года — около 497 тысяч рублей. Средняя цена у застройщика в этот же период времени — 556 355 рублей.
Отзывы
📣 «Брал квартиру в этом ЖК с видом на реку на перспективу. Уверен, что когда комплекс будет полностью сдан и будет готова вся окружающая инфраструктура, то это место станет очень комфортным для проживания. Близость к центру, транспортная доступность, набережная к этому также отлично располагают. Конечно, с количеством мест на парковке явно просчитались. Пришлось покупать себе машиноместо».
📣 «Записались на осмотр квартиры. Однако, наверное, переезжать будем ещё не скоро. С одной стороны, нужно сделать ремонт. С другой — сейчас дочка до школы ходит буквально 5 минут. А здесь, даже когда новую школу отстроят, она будет работать с 8-го класса, что нам пока не подходит. Конечно, можно попробовать записаться в школу рядом с соседним ЖК, но там в приоритете местные жители. Зато, надеюсь, в большей части квартир к тому времени сделают ремонты, так что будем перебираться, когда в комплексе уже будет тихо».
📣 «Мне не нравится скученность зданий, образующих не очень просторный двор. При этом отдаю себе отчёт, что сейчас мало какой ЖК может похвастаться большой внутренней территорией. Долго выбирал себе квартиру, так как хотел удостовериться, что у меня будет хороший панорамный вид. Не хотелось видеть другие корпуса или соседние здания бизнес-центра. Инфраструктура, конечно, ещё очень бедная, но рассчитываю, что года через три этот недостаток будет устранён».
📣 «Пошли принимать квартиру. Столкнулись с тем, что нет колясочных. Непонятно, где оставлять, например, велосипед. Удивило, что места общего пользования не обшиты. Такими темпами они очень быстро потеряют представительный вид. Вместо обещанных премиальных лифтов стоят китайские Otis. Посмотрим, на сколько их хватит. Зато порадовал вид из окна. Всё как и хотели — с видом на Москва-реку».
Минусы
❌ Маленький паркинг.
❌ Есть потолки высотой по 2,85 метра.
❌ Близость промзоны и ж/д путей.
❌ Шум от стройки моста, в перспективе — от автомобильного трафика.
❌ Мост через Москва-реку будет проходить прямо перед окнами корпуса «Север».
❌Нет гостевой парковки.
❌ Студии в бизнес-классе.
❌Скученность зданий, часть квартир с видами на соседние здания.
❌ Нет собственной школы и детского сада.
❌ Инфраструктура в процессе развития.
Плюсы
✔ Закрытый двор без машин с детской и спортивной площадками.
✔ Просторные лобби.
✔ Многообразие планировок и редкий формат квартир.
✔ Близость к центру.
✔ Постепенное сокращение промзоны.
✔ Есть видовые квартиры и балконы.
✔ Близость к реке.
✔ Собственный торговый центр.
✔ В перспективе — благоустроенная прогулочная набережная.
Резюме
ЖК «Level Причальный» получился достаточно противоречивым. С одной стороны, здесь есть студии, маленькие 1-комнатные квартиры, потолки высотой 2,86 метра, недостаточное количество парковочных мест и кладовок и нет гостевого паркинга. Всё это явно не соответствует классу «бизнес». С другой стороны, имеются редкие форматы жилья, террасы, потолки 4,44 метра, видовые квартиры.
Таким образом, комфортность проживания в комплексе будет напрямую зависеть от конкретного планировочного решения, расположения квартиры и наличия или отсутствия машиноместа.
Отмечу и скудную пока инфраструктуру. Но с учётом развития «Большого Сити» после полного освоения территории это место будет весьма привлекательным для жизни, а район станет ещё более престижным.
Читайте обзоры на другие ЖК в этой локации:
ЖК «Сердце столицы»
ЖК «Мой адрес на Береговом»
ЖК «Береговой»
Подписывайтесь на наш канал, чтобы не пропустить новые обзоры!
Понравился обзор? Ставьте лайк!
