Рынок девелоперов, возводящих городское жильё в своих "прекрасных" МКД и ЖК в нашей стране, удивителен и поразителен у нас порой да местами.
Там много "тайн", которые недоступны обычному россиянину, не знакомому с "кухней" конкретного рынка. Там чудеса, там леший бродит, русалка на ветвях сидит. Нет, там другое, но не менее "завлекательное".
У нас на рынке жилья не просто сказочная история порой. А даже более того.
Под недавней моей публикацией про то, почему цены на квартиры в России растут, ссылку на неё дам в конце этой статьи, почитайте, если ещё не встречалась, появился комментарий, который сподвиг меня продолжить обсуждение кое-чего важного, говорящего многое о нашем рынке жилой городской недвижимости.
Спасибо подписчице 𝔈nchantress за пост. Единственное - просьба на будущее без "блинов" и "посланий")...
Факт первый
Суть - в новостройках ценообразование "опережает" его "обоснование".
То есть рынок в последние годы перевёрнут с ног на голову. И в среде застройщиков давно уже "первична" цена, а всё остальное вторично, и подтягивается именно за ней. И "под неё".
Но всем рассказывают сказки о том, что всё по-прежнему, как и раньше, и как и должно быть - сначала "дорожает" что-то другое, потом "возрастает" себестоимость, например, и уже потом застройщики "вынуждены также поднять ценник".
Но нет. С введением проектного финансирования "источником" всех телодвижений на рынке становится именно очередное "задирание" ценника.
Лучше всего это было видно на периоде 2020-2021 годов в разрезе как раз взаимосвязи цен на бетонометры и цен на стройматериалы.
Застройщики увидев резкий пик растущего спроса "придумали" получать на основе его роста обороты, доходы и прибыли вовсе не с упором на существенный рост объёмов, соразмерный резкому росту объёма спроса на строительства МКД. На чём и должно зарабатывать ан рынке в первую очередь. Потому что именно это реально развивает любой рынок. О таком "росте" всем и твердят отовсюду все последние годы, докладывая об "успешных успехах" в работе именно российских девелоперов. Но этого роста фактически нет. Точнее, он - минимальный. Что мы увидим здесь ниже из данных самого же Минстроя, например.
А в первую голову было принято так называемое "лёгкое решение" по-быстрому "нарубить дополнительной капустки" именно за счёт резкого и длительного подъёма ценников на лоты. Создав необоснованный пузырь роста цен. На каком основании? Только на одном - получить больше маржи, и, соответственно - прибыли. "Пользуясь случаем", так сказать.
Да, это капитализм, детки. И да, и это "рыночек", а чего ж мы хотели. И да, это чистой воды спекулятивное пользование "моментом и временем". Что лично я называю таймингом.
Но адекватный тайминг - это когда на реальном рынке действительно объективно вырастают какие-то условия (в том числе и цены на что-то, например, на квартиры, и люди, которые желают их прикупить). И волт в правильном месте и в нужном моменте вы верно "таймите", и вот вам "счастье". А совсем другое дело, когда кто-то начинает этим процессом "рулить" осознанно, и именно исключительно в сторону пополнения своих карманов.
Кажется, что это вот всё - не про "плохо или хорошо". Потому что да, есть разные системы ценообразования. Основных их "ветки" три. И одна - как раз из разряда "следуй за мечтой" - то есть исходим не из реальной себестоимости, и не из установленной "нормы прибыли", а из спроса.
Но всё намного и проще, и одновременно сложнее. Плюс все системы ценообразования по сути взаимосвязаны. В том числе, и одним общим фактором, который я называю "пси-фактором". От слова "психологический". Там, где человек - там и его психология. А ценники устанавливают пока ещё не только ИИ (хотя уже и их во всю используют", но именно "человеки".
И, например, ценники с ориентацией на "спрос" обязательно будут увязываться и с ценами "конкурентов". То есть это почти всегда единая "ветка", а не разные. При этом даже с ориентацией на спрос или конкурентов нельзя не учитывать и "затратные методы", например, собственную реальную себестоимость и то, сколько именно вам "хотелось бы" зарабатывать.
И вот тут есть проблема именно психологическая - насколько будет влиять "хотелка". Насколько вы будете допускать для себя (и насколько вам будет позволять это сделать остальной ваш "рынок") уровень той самой "накидки" из ничего, что у нас "прибылью" зовётся. И как она реально взаимоувязана со всем с остальным на каком-то рынке. И реальны ли это "рынок", или так, "фикция" для всех "наблюдающих" его со стороны.
Тут полезно будет уже рассмотреть и приведённый в посте подписчицы пример.
"Продала 70 штук, а на остальные 30 загнула 500 рублей или тыщу без доставки"
- всё верно, потому что вы уже "можете себе позволить", если вас не ограничивает "фантазия" с желанием и "рынок". Ибо, например, все расходы и минимальная какая-то прибыль уже покрыты предыдущими продажами 70 штук.
Но, как не странно, у вас так в конечном итоге не сработает на длинном периоде) - именно как "стратегия". Потому что если вы захотите и после этого продавать свечи и дальше с резко и необоснованно задранным ценником, то не продадите. Ну, может парочку совсем уж "большим дуракам", про которых я не раз писал уже на канале. Из той самой "теории большего дурака". Про эту теорию среди прочего у меня можно прочитать вот здесь, например.
И вам надо будет или снова падать к первоначальным ценникам. Чтобы хоть как-то поддержать продажи. Или повышать хотя бы постепенно свои цены. Скинув, и существенно, предварительно задранные ранее ценники. То есть рост скажем так - "понемногу". Потому что это рынок, и у других будут свечи дешевле, например. Или по вашей цене, но с такими новыми рюшечками-бантиками, да другими дополнительными свойствами (ароматические, например), что вы перестанете быть так сказать "конкурентоспособны".
Почему же тогда у застройщиков это получается?
Казалось бы - ну чудо же!
Но никакого чуда нет и в помине.
Представьте, что у вас в руках мощный "механизм" для пиара ваших действий по продвижению в умы "идеи важности свечек даже в мире электрических ламп" и собственно по продвижению и активной продаже ваших свечей.
Который подаёт ваш подъём цен за некий "реальный рост рынка и цен" из-за: да там придумают - инфляции, обвала рубля, да всё остальное растёт (= инфляция, но в другом "ключе"), а вот ставка-то какая высокая (= девальвация рубля, но под другим углом) и так далее.
Или у вас есть другой "инструмент" - свечи в кредит. Да по низкой ставке.
И дизайнеров и программистов полно, что только и рисуют и рисуют красивые картинки и видео - "рендеры" ваших будущих свечек.
А ещё из каждого "утюга" доносится "займи и выпей" возьми ипотеку и срочно заселяйся в свои "свечки"-бетонометры, а потом сиди в кредитах и переплачивай иксы и застройщикам, и банкирам! И это и есть "жизнь", она такая как раз и есть, когда "живи и не тужи".
А те, кто "потужил" всё-таки в конечном итоге от ипотек и вообще от закупок ненужных им порой по сути свечей или бетонометров - это просто сами "лохи" и "неуспешные". Хватайте, пока не убежало, не подорожало, пока вообще есть!
Ну и что что "тмутаракань"? Ну и что, что бетонные трущобы? Ну и что, что небезопасные и маргинальные полу-гетто? Ну и что, что запредельно дорого? Ну и что что качество при этом "полный отстой"? Это ваш единственный путь по жизни - от рождения и в загон со стойлами из бетонных коробочек. Где "ваш" только воздух между бетонных стен и перекрытий, что вы делите с соседями. Да и то он только пока "ваш", потому и в кавычках. Скоро и он может стать "чьим-то". Что мешает-то? Да ничего.
Плюс представьте, что вы на рынке или одна, или у вас некий договор с другими производителями и продавцами свечей о том, что стараемся не падать в ценниках, ну вот вообще никогда, а при любой возможности задирать их. Порой, как я и описывал, вполне себе дико и неадекватно задирать. На стиле развлекались и шутили "авось прокатит".
Тогда это вообще "самоподдерживающаяся система". Так и будут расти все ценники.
Но даже вот такой рост цен, подкреплённый всякими "добавками" всего и вся, подпёртый всяческими "костылями", всё равно не будет вечным.
Это закон. Ну вот не будет, и всё. Хоть пусть все буквально лоб себе расшибут.
Но эту "музыку" да, можно растянуть и надолго. Как в Японии и Америке в своё время, к примеру - на десятилетия порой. И вот многие именно на это и опираются - у нас же это будет ещё долго. На "наш век" роста хватит! Но тут есть один нюанс, как и почти всегда.
Так у нас рост как раз и идёт уже десятилетия.
Рублёвый рост идёт десятилетия у нас уже - ещё раз повторю для тех, кто этого не знает, "не заметил", или не хочет замечать.
Вот в чём ещё одна наша проблема...
То же самое происходит и по всей России. Много раз приводил самые разные графики и данные ранее.
При этом всё равно именно реальная стоимость недвижимости в стране падает (как это не покажется парадоксальном, но это так, не буду повторяться, у меня на канале этот и связанные вопросы рассмотрены подробно с самых разных сторон, изучайте, кому интересно). И происходит уже не-рыночный "разрыв" между реальной стоимостной оценкой недвижимых активов, и их рублёвой ценой в наших местных ОЗ. А раньше рост и в долларах, и в рублях "совпадал".
Но главная, основная проблема даже не в этом. Она теперь в том, что рынок новостроек вообще пошёл из-за перекоса ориентации на ценники и цены "не туда".
Потому что весь рынок работает теперь не на рост продаж, не на развитие реального рынка через реальный рост в объёмах квадратных метров, а именно на рост доходов и прибыли.
Факт второй
На самом деле рынок городского жилья в МКД существенно и не растёт.
А это две просто противоположным образом работающие стратегии - ориентация или на рост объёмов, и через это получение увеличивающегося роста доходов и прибыли. Или наоборот - ориентация только на рост цен, при малом росте объёмов, и на рост валовых объёмов прибыли именно из-за роста цен, повышения "маржинальности", и на этой основе роста или хотя бы сохранения своих и доходов, и прибыли.
Давайте на примере.
Хоть я и не люблю Форда, но история его заводов очень показательна.
Когда встал вопрос, что авто все хотят (как сегодня у нас квартиры), можно было пойти разными путями.
😕 Первый - постепенно наращивать и производство, но при этом значительно параллельно повышая цены. Чтобы из этого "черпать" ресурсы для дальнейшего, пусть и не особо быстрого роста. Потому что же спрос-то есть! Чего ж не поднимать ценники?
К чему бы это привело? Форд не стал бы "Фордом", известным всему миру. А был бы одним из многих производителей. И вообще, возможно, не дожил бы до наших дней как компания. К тому же продукцию Форда не смогли бы покупать реально "широкие массы". "Обычные трудящиеся заводов", например, включая и работающих на заводе Форда. Это как раз ограничивало бы и сам рынок сбыта и спрос. Чувствуете, как круг замыкается, и сужается "петля"?
💪 Второй путь - не поднимать цены сильно, повышая их только обоснованно, из-за каких-то реальных, материальных изменений на рынке. А лучше всего - делать больше, но при этом ещё цены хоть немного, но - понижать. Чтобы расти в прибылях за счёт оборотов. Какой был найден выход? На тот момент - конвейер. Не только, но основное - именно он. Да, это "потогонка", и это плохо, но он не сразу стал таким выжимающим все соки. И стал таким далеко не у всех в наше время. Но это была прочти "революция" в производстве. Очередная.
Выросла и простота авто в сборке (и в разборке, соответственно), а значит, частично и их неприхотливость и надёжность. А цена была доступна утрированно "всем". Даже самым "низовым" рабочим. Отсюда и повышенный спрос, рост объёмов, рост прибылей и выход на ведущие места в отрасли.
Но зачем вся вот эта вот "история", если можно просто и тупо повышать и повышать ценник?
У нас уже лет так -дцать ведутся только "разговоры" о современных технологиях в строительстве. О повышении эффективности труда. Реальном повышении. О модульном строительстве. О том и о сём. А воз и ныне там во всём.
Всё оптимизируется только для того, чтобы зарабатывать строго больше "бабла". Всякие CRM, ERP и множество других "аббревиатур", призванных лучше познать бизнес, рынок и производство, теперь вот ещё и ИИ, чтобы что? Верно - не улучшать качество, например, вовсе нет. А найти "узкие места", где можно за счёт чего-то (в том числе замены Х за много рублей на Y за чуть меньше рублей, но не только) поиметь с этого всего побольше того, что так нравится всем. Директорам, владельцам компаний, банкам, "частным инвесторам", биржам и вообще всем. Включая тех кто и наверху, и кто внизу. Циферки. Красивые. Чтоб показывать. Всем показывать - вот какие мы молодцы.
Вот посмотрите на факт, который у нас именно это подтверждает - ориентацию на рост прибыли в первую очередь за счёт роста ценников.
Этот факт в том, что объёмы собственно городских новостроек в МКД долгие годы или не растут вообще, или растут, но очень медленно.
Не смотря на все хвалебные речи о том, какая у нас жилищная часть строительной отрасли "молодцы", и как мы здорово "вырастили" общее количество построенных кв. метров за год - аж за 100 млн выскочили! - реальное количество бетонометров именно в городских МКД за многие годы выросло очень незначительно.
Фактически это не рост даже.
Такого роста можно "добиться" едва ли не поплёвывая в потолок.
Вот что сообщает сам Минстрой в своём бюллетене "О жилищном строительстве в Российской Федерации в 2022 году", что можно найти на официальном сайте ведомства.
"В структуре жилищного строительства доля жилья, построенного юридическими лицами, в 2022 г. составила 44,3% против 47,0% в 2021 году, ими построено 888,5 тыс. квартир общей площадью 45,5 млн. кв.метров (104,7% к 2021 г.)."
О, казалось бы - рост-то есть. "Всего" за год - аж под пять процентов!
Но во всей инфосводке далее ак раз как бы стыдливо умалчивается" рост объёмов в МКД. Больше "напирают" в ней на рост в сфере ИЖС - индивидуального жилищного строительства.
Вот где был существенный рост. И именно потому росли и общие цифры всех объёмов жилищного строительства в стране.
Процент жилых метров ИЖС вырос на 12 % - с 43,7 до 55,7 % за 12 лет.
Соответственно, симметрично объёмы в МКД упали с 56,3 % до 44,3 % от общих.
Достижение, говорите, что в 2022 году сдано в 45,5 млн. кв.метров жилья в МКД? Нам можно даже всё остальное не смотреть. Глянем в прошлое.
А вот данные по 2018 год по сведениям РАНХиГС:
А вы говорите - строят и строят они, все упарились аж, все в поту...
Строить-то строят. Вопрос, что кто ставит на первое место. Какие цели преследует. Из чего исходит. Чего хочет достичь и добиться.
На мой взгляд, все хотят добиться одного - обрушения рынка. И не важно, что этого кто-то не осознаёт. Движение-то в том самом направлении.
Теперь вы знаете, как кое-что обстоит на самом деле. Вот и делайте свои выводы.
Обещанная ссылка из начала этой статьи. Почитайте, и там полезное есть...
✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅
Лайк +100 к карме, комментарий +500, репост +1000, подписка +3000))! Теперь цель - 15 тыс. подписчиков к НГ! Вы в деле 😉? Заходите - тут всё остальное - уже свыше 1350 разных публикаций о недвижимости, инвестинге и жизни.
🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡
Популярные и новые публикации для тех, кто что-то пропустил ранее или впервые оказался у меня в гостях:
