И снова экспертные эксперты в нужном русле дуют в прежнюю "дуду".
И это не когда-то там в прошлом. А прямо сегодня, в конце 2023 года.
Когда уже случилось столько всего за последнее время, что говорит всем на российском рынке о том, что как раз инвестиции в жилую недвижимость сегодня это одно из самых НЕ-надёжных вложений.
Но нет.
Кое у кого пластиночка что говорится осталась прежняя и уже давно заезженная. Всё по старинке, всё как для истинных олдов. Особенно тех, кто "разбогател", получив квартиры в 90-х "за бесплатно же", а потом продал их за мильоны агромадные да атомные уже в XXI веке.
Ну не объяснить уже таким, видимо, что любая игра с нулевой суммой (погуглите, что это, если не в курсе) никогда ничего не приносит в конечном итоге. И про то, что при любой цене если в физических активах, а не в местных страновых ОЗ 1=1, то это совсем не про богатство. Ну да ладно. А тех, кто всё-таки хочет немного поразбираться в сути происходящего и в том, как всё обстоит на самом деле в нашей жизни, и не только в инвестициях и жилой недвижимости - вам сюда. Это будет "краткое содержание предыдущих серий"). Полное собрание сочинений")) - вот здесь.
Ну а сегодня ещё раз пройдёмся по необходимому минимуму.
Вот что считают эксперты из компании Homeapp:
"Инвестирование в недвижимость — одно из самых надежных и выгодных вложений для начинающих."
Вот что сообщают всем Известия. Есть, правда, риски, как пишут далее со слов экспертов в издании. Но где ж теперь рисков нет? Ну и вот.
Итак, следим за "руками".
Время возможностей в недвижке?
У нас есть целых три прекрасных возможности для "получения пассивного дохода" (не больше, ни меньше). А уже само по себе такое заявление - это сильно. Очень сильно.
Ведь истинный "полный пассив" - "мечта любого поэта и романтика" с большой дороги на рынке жилой недвижимости. Сидишь себе в тапочках дома, а денежки-то тю-тю - капают! И на любой рынок у нас принято завлекать этим пресловутым полным "пассивом".
Говорите, не будет реального "пассива", придётся побегать, да ещё, возможно, и с языком за плечом? Да что вы говорите? "Все, кто так говорят - не эксперты". Эксперты вон всем нам что говорят - усё будет, шеф! И есть даже аж три варианта. И бегать не надо. Обеспечим этот ваш "полный пассив".
Напрашивается прямая цитата, чтобы не исказить великолепие экспертное:
"... существует несколько основных стратегий вложения средств в недвижимость: получение пассивного дохода за счет сдачи в аренду уже имеющегося или приобретаемого жилья; получение дохода за счет перепродажи или обмена с наценкой; сохранение накоплений за счет вложения в недвижимость, которая с годами только возрастает в цене."
Как бы это сказать-то помягче... Эксперты застряли в прошлом? Эксперты не умеют видеть очевидное? Или всё проще - эксперты ангажированы? Не буду ничего про это.
Уже не работает
Скажу просто: все заявленные "стратегии" не работают. Вот не рабочие они. От слова "совсем". Когда-то часть из них была и "рабочими стратегиями". Реально работающими. Но сегодня ни одна из приведённых таковой не является.
Это всё чудится и кажется, что на стройке по-прежнему всё "весело да бодрячком".
Давайте пройдёмся по заявленным "стратегиям" и посмотрим на реалии.
Сдача жилья
Получение "пассивного дохода" от сдачи в аренду (вообще-то экспертам и журналистам надо бы знать, что не в аренду, а в найм, так правильно, реально вот по-экспертному и официально по российскому законодательству это называется) уж точно никаким пассивным доходом вообще для начала не является изначально, по самому определению. И по сути самой деятельности.
И уже все, наверное, уже по "сто раз" видели расчёты и реальные кейсы, показывающие, что на фоне отставания арендных ставок от роста цен на недвижимость и роста ежемесячных платежей и расходов на собственное жильё доходность от такой деятельности теперь крайне низка. И нет перспектив её роста. А текущий уровень от 3-4 % до 6-7 % годовых ниже и текущей инфляции, и даже уровня предыдущей ключевой ставки в 7,5-8,5 %.
То есть ничего не изменится, даже если ставку в будущем снова понизят (что, очевидно, в нашей развивающейся ситуации в стране будет ещё не скоро). И сохранится такая неблагоприятная для наймодателей ситуация и далее. Потому что выросшие ставки найма мало кто из россиян, нуждающихся в жилье, но не имеющих такового, "потянет финансово" на фоне современного уровня реальных зарплат и не менее реальной, а не "бумажной" инфляции с реальным ростом ценников на всё и вся).
Уже сейчас по сообщениям с мест, так сказать, многие жалуются, что теперь возросшие ставки аренды у них занимают от половины до даже трёх четвертей всех их доходов. Да, пока далеко не у всех так. И иногда это "вынужденный ход". Но к чему-то хорошему это приведёт рынок в дальнейшем? Нет.
Назревает спад спроса и в аренде. Россияне будут ужиматься, "уплотняться", возвращаться в родные пенаты и в жильё к родственникам. Но если нет денег на съём квартиры или другой жилплощади, то их просто нет, и найм в таком случае невозможен. Ну разве что "углы снимать", как до революции. О чём я уже как-то писал. Ну, если туда пойдём, будет вообще всем невесело.
"Доход" от (пере)продажи
"... получение дохода за счет перепродажи или обмена с наценкой..."
Вот сколько раз уже было сказано - реальный доход на рынке жилья можно получить только на относительно быстром флиппинге (перепродаже), и на не менее быстро растущем рынке (когда ценник растёт в "пузырях" и действительно ценник повышается существенно за относительно короткие периоды в год(ы). И в идеале только на старте и в середине таких пузырей покупаем, перед пиком - продаём. Всё. То есть имеем простой и прямой арбитраж на времени.
Ну или вообще на реально "скоростном арбитраже", основанном или на жёстком тайминге и глубоком знании как рынка, так и ситуации конкретного продавца (ну или покупателя). Или же на поиске так называемого "большего дурака". И про "дурака" - это вовсе не "ругательство". "Игра с бОльшим дураком" - это вполне себе официальная теория.
Вот для кого в энциклопедиях пишут следующее:
"Теория большего дурака" работает только в период спекулятивного роста финансового актива ("надувания пузыря"), эксперты в экономике предостерегают от покупки растущего актива с целью заработать на кратковременном росте его цены. Инвестиции в растущий актив всегда имеют повышенный риск потерь вложенных средств."
Впрочем, вопрос этот был риторический.
У нас же вся жизнь построена на основе этой теории. На поиске "большего дурака", который заплатит за что-то больше. И тем самым даст предыдущему в цепочке как бы и "заработать".
Но главное, про что все забывают при этом: когда мы даже так "играем", это сработает только в случае относительной временной неизменности местного ОЗ (в нашем случае - рубля) к общемировому ВЗ - доллару. Иначе всё равно фактически плакали ваши реальные денюжки. А не просто те фиатные фантики ОЗ, что вы получите за свою недвижимость. Как и за любой товар.
Риск? Да ещё какой. И вы не сможете им управлять. Даже если захотите.
Риски вложений в недвижимость
Ну, про риски кое-что вроде бы как и представленные эксперты понимают.
«Инвестирование всегда сопряжено с рисками. Если заранее детально не изучить экономическую и демографическую ситуацию в стране, городе и районе, в котором планируется приобрести объект, — есть большой риск, что недвижимость не будет расти в цене и приносить ожидаемый доход."
Во оно что, Михалыч... Одна "маленькая проблемка" имеется.
Чтобы это всё "изучить" и этим всем владеть на реально требуемом для качественного инвестирования (долговременно, десятилетиями приносящего плюсы, а не убытки), многим годы понадобятся. И это на любом рынке так. Если вы не профи - то... То выбирайте: или "Спички детям не игрушка", или "Беги, Лола, беги!".
А есть же и ещё риски. И снова дадим слово экспертам:
"В случае покупки жилья на этапе строительства, есть риск столкнуться с заморозкой стройки."
Да вы что? Вот именно. И что же делать? А вот есть ответ:
"Чтобы избежать этого, важно выбирать только аккредитованных и проверенных застройщиков".
Вот так вот прямо удастся и "избежать"? То есть полностью устранить риск, решить проблему? И снова нет. Так эти же самые "проверенные застройщики" как раз в первую очередь массово и задерживают сдачу своих проектов, ЖК и конкретных МКД.
Кто-то ещё думает, что если ранее застройщик всё строил вовремя (а таких и нет вообще-то на рынке, эксперты об этом не в курсе?), то это от чего-то "спасёт" и "предохранит" в будущем? Нет же. Нет. И даже если это будут "великие" наши монстры рынка - ГК ПИК и Группа Самолёт, например, это никого ни от чего не спасёт. Проверено десятками и сотнями тысяч клиентов, как говорится.
А ещё есть мошенники. И всякие "хитровывернутые схематозы". Как быть с этим? Да ерунда. Эксперты советуют:
"Чтобы не попасться на уловки мошенников на рынке недвижимости важно обращаться к проверенным юристам и требовать при заключении договора гарантию безопасной сделки."
Вот и всё! "Оберег получен". Всё, и вы уже "в домике", и вы "спасены". Всего-то "делов-то" на самом деле. Легкотень же. Проще не бывает.
На да хватит об этом, уровень публикации Известий (как и многих других в других СМИ сегодня) уже понятен...
Разберёмся лучше с оставшейся "выигрышной стратегией" на рынке жилой недвижимости.
Сохранение накоплений
"... сохранение накоплений за счет вложения в недвижимость, которая с годами только возрастает в цене..."
Ох уж это сохранение и "возрастание с годами в цене". Снова-здорова про то, что нет понимания того, как работает реальное "прибавление богатства". И все вот эти "сохранения и "возрастания".
Если вы тридцать лет тому назад купили что-то за миллион рублей (ну стоили тогда столько квартиры-однушки, к примеру), а спустя три десятилетия у вас ценник уже 10 млн рублей, то вы не стали в 10 раз "богаче". И даже ничего особенно не сберегли из своих сбережений. И даже своё толком не сохранили. Точнее, сберегли, то только часть. А не все. И уж точно не приросли. Один всегда равен одному. Это математика, и её никакими "желаниями" и ростами ценников и цен не "пересилить".
И что изменится, если сегодня эта однушка вам обойдётся в эти же 10 млн, вот вы "вчера" купили, а через тридцать лет она будет "стоить" аж 100 млн рублей, к примеру? Да ничего. Принцип 1=1 это также никак не изменит. Как была у вас однушка по сегодняшним ценам, так и в будущем будет такая же однушка (точнее, хуже - потому что уже устаревшая, "поношенная", 30-летняя или более, если брали вторичку), просто по будущим ценам. Всё равно - 1=1. Максимум. Никак иначе.
Ну и где у нас тут выгодная стратегия? Выгода - это про реальный прирост, напомню. Почти везде у нас путаница даже в довольно базовых понятиях.
Выгода - это всегда про прибыль.
Прибыль - это "прибыток". Что-то прибыло. Прибавилось. Была одна квартира - стало две. Вторая - именно как прибыток от изначальных вложений. То есть 1=2, к примеру. Понимаем же разницу с 1=1?
Жилая недвижимость - это не тот "финансовый инструмент", который реально может обеспечить действительный финансовый прибыток, принести "прибыль", "финансовую пользу".
Квартиры и прочие виды "жилья" они вообще-то изначально и не для этого задуманы и "сделаны".
То, что порою и недвижимость может приносить реальный доход, это не отменяет. Может. И в теории. И на практике.
То, что кажется, что больше некуда вложится и никак больше не сберечь свои кровные" - ну, так это только кажется.
И вообще любой рынок цикличен. Этому уже чуть ли не в школе учат. Все вроде бы про это знают. Но всякие эксперты, аналитики, риэлторы, издания, застройщики, банкиры - все в унисон отказывают в этой цикличности только рынку жилья. Только жилая недвижимость - непоколебима, вечно растёт(нет), всегда "одно из самых надёжных вложений". Да вот нет.
Ну вот не сейчас уж точно. В конце 2023 года. После непростого 2022 года. И в преддверии ещё более сложных для экономики последующих лет.
И напомню - покупка для "себя", для реального проживания в квартире - это как раз совсем про другое. Сможете купить - купите, и живите. Не вопрос. Заранее поздравляю с новосельем. И желаю счастливой жизни. Только не думайте, что вам это что-то принесёт "дополнительное" в финансах. Нет. И что вы свои деньги "выгодно вложили". Или сберегли их. И уж тем более - преумножили. Не так это всё работает.
Учитывайте эту информацию при ваших размышлениях о вложениях в недвижимость в настоящем и будущем.
✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅
Ваш лайк +100 к карме, комментарий +500, репост +1000, подписка +2000))! Цель - 10 тыс. подписчиков уже очень-очень близко). Вы в деле😉)? Заходите - тут всё остальное - уже свыше 1300 классных и самых разных публикаций!
🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡
Популярные и новые публикации для тех, кто что-то пропустил ранее или впервые оказался на канале:
