А кто из них от этого и от прошедших последних кризисов только потерял?
Интересные дела творятся на девелоперском рынке России.
Происходят важные изменения, которые без ретроспективного взгляда в прошлое видны плохо или не видны совсем. А изменения произошли довольно существенные.
Тот девелоперский рынок, что был в стране до 2020 года, и даже в 2020 году до самого его конца, сегодня уже практически полностью в своей основе совсем не тот, что был "вчера".
Всего за три года на рынке новостроек произошли серьёзные "подвижки".
Появились новые лидеры, "расклады" сил компаний-лидеров довольно существенно изменились. Рост и падение в объёмах строительства некоторых застройщиков (а значит, и в общей ситуации у них) буквально иногда "поражают воображение".
Кроме того, кажется, что олигополия на рынке начинает некий временный "откат". В частности, в Московской агломерации. По данным статистики ЕИСЖС за 10 месяцев 2023 года тройка лидеров продаж в регионе занимали 47 % всех объёмов, а за тот же период 2022 года у них же было 56 % рынка.
Но, скорее всего, так только "кажется". Многие выросшие за последние годы компании (как, впрочем, и многие "упавшие") во время этого роста получили из-за своего активного движения наверх (или, соответственно, вниз) серьёзные "отложенные риски". Которые могут ударить по ним в будущем. И даже сегодняшний "успех" превратить в завтрашнюю явную неудачу.
Но пока всё выглядит так, что от изменения самой основной схемы работы с покупателями российского первичного жилья (ДДУ-эскроу) и внедрения на рынок новостроек субсидированного государством ипотечного кредитования есть как явные бенефициары, показавшие существенный "буст" в своём развитии.
Так и явные аутсайдеры. Не сумевшие, очевидно, в полном формате "встроится" в новые реалии работы рынка и нового общего положения дел в стране. И потому вообще "упавшие на дно" или даже "вылетевшие" с рынка навсегда.
Измени меня полностью
Главное рукотворное "чудо" девелоперского рынка, что в новых условиях, сложившихся в стране после старта "великого сидения по домам" в 2020 году, с дальнейшим развитием проблем в 2022 году, разным игрокам рынка совершенно по-разному удалось воспользоваться резко изменившейся ситуацией.
И потому получить совершенно разные результаты.
В общей известной "тусовке" всех "крупнейших" застройщиков страны за очень короткий период в три года (конец 2020 года - конец 2023 года) произошли существенные изменения в структуре основного "костяка" жилищной строительной сферы России.
Вот положение дел на ноябрь 2023 года по информации с сайта наш.дом.рф:
Например, Самолёт существенно ближе "подлетел" к давнему лидеру рейтинга - ГК ПИК. И после "поглощения" МИЦ практически сравнялся с ним по объёмам возводимого жилья.
А вот данные от ноября 2020 года, где он был даже вне списка ТОП-5 российских застройщиков:
Напомню, что зелёным цветом отмечены возводимые с использованием ДДУ и счетов эскроу площади. Очевиден практически полный переход всего рынка на работу по этой системе в настоящий момент.
А вот предыдущие промежуточные данные.
Ноябрь 2021 года:
Краснодарская DOGMA и "подмосковный" Самолёт уезжают-улетают вверх от своих прошлогодних на тот момент показателей. Холдинг Setl Group ещё "держится", оставаясь в пятёрке лидеров, но уже в его квартирографии заложена не раз мною описанная проблема чрезмерного увлечения "малым форматом" жилых площадей - студиями до 20-25 кв. метров (доля мини-формата доходила местами до 80 % предложения данного застройщика).
Как и некоторые другие проблемы. Например, именно эта компания была прямо-таки главным и самым рекламно-активным местным питерским "адептом" траншевой и особенно - "околонулевой" - ипотек. К каким результатам это привело компанию, можно уже сегодня наблюдать воочию.
ЛСР держится на втором месте, но Самолёт уже близко и, как покажет наше уже наступившее время, сегодня по объёмам уже практически готов если не к "обгону", то к окончательному подтягиванию к уровню лидера. А101 и ДОНСТРОЙ пока в середине таблицы, но они ещё вырастут впоследствии. МИЦ, позже поглощённый Самолётом, находится даже на более высокой позиции относительно А101 и ДОНСТРОЙ в 2020 году, но в 2021 году "уехал" ниже их.
А вот ноябрь 2022 года:
МИЦ вообще "вывалился" из лидирующей группы списка застройщиков, и находился аж на четвёртой позиции ниже "Лидер Групп", последней в верхней части таблицы российских девелоперов, потому на слайд вовсе не попал. И, как можно видеть выше в данных на текущий момент ноября 2023 года, вообще "исчез" из списка, влившись в "Самолёт".
Базисы роста и падений
Застройщик "Группа Самолёт" уже точно закрепился не только в ТОП-5, но и в тройке крупнейших девелоперов страны. Поднявшись с третьего места в 2021 году до второго в 2022. А теперь, как мы видели выше, "примерился" и к лидеру, практически сравнявшись с ПИК по объёмам стройки. Выросли в объёмах и ДОНСТРОЙ (но у которого в последнее время проблемы, я об этом также упоминал уже на канале), и А101, и DOGMA.
Последнему региональному застройщику такой "бурный" рост обеспечили в значительной мере кредиты и покупка довольно дорогих для его прежнего уровня новых проектов при выходе в "московскую агломерацию".
Что сегодня при резком росте ключевой ставки доставит существенные проблемы, скорее всего ранее не предполагаемые в компании.
Во всяком случае, не предполагаемые на таком серьёзном уровне, как выглядит это сегодня. При ожидаемом длительном нахождении на высоком уровне ключевой ставки ЦБ РФ.
Завидную стабильность показала компания ФСК. Она удерживается в пятёрке топовых застройщиков все эти годы. Она не единственная из стабильных, но самая заметная в этой своей "стабильности". Единственная из всех топовых лидеров не сдав ни единой строчки своей позиции, так и оставшись на пятом месте рейтинга.
ПИК
В полосу целой череды проблем вступила ГК ПИК. Из ПИК недавно вышел, как известно, и я об этом тоже уже писал отдельно, основной их акционер - банк ВТБ. Там была "своя игра", и в том числе некий "финт" с ценой акций, но, тем не менее, факт налицо. Банка в ГК больше нет. У компании не смотря на её попытку отчитаться об успехах своего подразделения, "заведующего" акциями на бирже, а не в целом по всей ГК, довольно необычное для ранее бесспорного ей лидерства скорее довольно "шаткое" положение.
Это видно и по действиям самого лидера. Долгое "молчание" о своём финансовом положении, фактически так и не прерванное полностью до сих пор. Серьёзные структурные и иные изменения в ГК. Кроме того, ПИК среди прочего частично распродаёт свой земельный банк и объекты. Например, только за последнее время прошли такие новости:
"Лосиноостровский парк" отошёл екатеринбургской "Бруснике".
"Мичуринский парк" - частично продан "Тюменской Стране".
"Кавказский бульвар 51" будет вести "Русич" из Тулы.
А были и другие такие проекты до. И, судя по всему, будут и другие подобные после.
Level Group
Обращает на себя внимание быстрый подъём застройщика Level Group. Да, на сегодня он "всего лишь" восемнадцатый. Но это уже ТОП-20 - самая настоящая "элита" девелопинга страны. И если посмотреть на таблицу от 2020 года, то компании там вообще в лидерах нет. Некий "отстающий середнячок" в 2020 году - на 96 месте в рейтинге. Да, ТОП-100. Но в ноябре 2023 года - 18 строчка! Это даже не подъём, а настоящий взлёт. Покруче, чем у почти любого самолёта.
Как это удалось компании? Среди прочего, она вела довольно взвешенную политику и по локациям объектов, по их позиционированию, уровню исполнения и по их квартирографии. Но главное, едва ли не единственная среди всех относительно крупных девелоперов, она реально следовала стратегии распродаж. Развития не на основе "зажимания" и удержания ценников, а на реальном предоставлении скидок. Не всегда "на полную", на все % реальных, да. Но, тем не менее, в основном - реальных. В отличие от подавляющего большинства других крупных застройщиков, вообще старающихся "выбираться" из обвалов спроса другими "методами".
Важный нюанс
Я много раз писал на канале, что реальное снижение цен - это и есть "правильный ход" для тогдашнего выхода из сложившейся ситуации.
Которым мало кто решил воспользоваться. И, как показала жизнь - зря.
Олды канала 😎, уверен, вспомнили про акцию от Level "Скидка в 30 %", запущенную почти сразу же при обвале спроса в первой половине 2022 года. И другие их акции. Про которые я не раз упоминал на канале. Когда ещё хоть кто-то давал реальные скидки без предварительной "накидки". Компания отличилась самым активным поведением на рынке в части скидочной политики и политики иных уступок в период 2022 года и начала 2023 года.
За которые кто только из "грандов" российского девелопинга не "попенял" в своё время амбициозному застройщику в 2022 году. И представители всей пятёрки тогдашних лидеров, и руководители компаний ДОНСТРОЙ, ИНГРАД, А101, и многих других из известных на рынке "имён". Но именно таким образом, как я и ранее предсказывал в отношении компании, Level Group смогла пробиться в 20 крупнейших девелоперов страны.
Потому что не сидела на своих ценниках, и играла не только на "околонулевых" и прочих "особо продвинутых" ипотеках, "повисающих на плечах" покупателей дополнительным набросом "добавки" к ценнику новостройки. А как раз давала реальную возможность сэкономить своим клиентам в моменте. И вот результат.
Даже интересно, что было бы с рынком российского жилищного девелопинга, если бы все или хотя бы большинство российских крупных застройщиков в своё время сделали также.
Поступали наиболее верным способом на тот момент, как я считаю. Более адекватно, глубоко и оперативно "сбрасывали" бы ценники под своих текущих реальных клиентов того периода.
Ну, теперь мы уже этого не узнаем. Основная "группа" крупнейших и девелоперов предпочли "работать" только в одном направлении - "держать и не пущать". А многие мелкие застройщики вынужденно применяли это чтобы просто хотя бы выжить. Но на рынок существенного влияния оказать не могли.
Хотя, как можно видеть, большинству крупнейших грандов это всё-таки пока не помешало не только сохранить, но порой и укрепить свои позиции.
Но многим застройщикам это точно не принесло успехов. А некоторых явно привело к неудачам.
Теперь первично понятны основные бенефициары, кто "выиграл" на текущий момент от введения проектного финансирования и льготных ипотек с субсидированием от государства. А также сумел воспользоваться аж двумя случившимися за столь короткий срок в три года кризисами в экономике страны - 2020 и 2022 годов. Ну или сработал на рост вообще вопреки им.
И несколько основных аутсайдеров рынка - по моему оценочному суждению.
ТОП лидеров
Как роста, так и снижения.
Вот мой сугубо личный экспертный рейтинг бенефициаров введения ФП (финансового проектирования)-эскроу и ЛКПН (льготного кредитования первичной недвижимости):
ТОП-5 лидеров роста:
Level Group
DOGMA
Группа Самолёт
А101
ДОНСТРОЙ
Конечно, по некоторым из данных компаний это скорее всего не окончательный результат на текущее время. Возможно, после роста будет и проблемный этап, заложенный как раз во время попытки "вырасти".
А это основная группа аутсайдеров внедрения ФП и ЛКПН:
МИЦ
ИНГРАД
Setl Group
Главстрой
ПИК
ЛСР
Кризисное положение отрасли сказывается на всех, не только на лидерах.
В конечном итоге, если всё пойдёт по стандартной "классической" схеме, в итоге всех пертурбаций кризисного периода кто-то всё-таки должен будет "прибрать к рукам" основную часть относительной "мелочёвки" девелопинга. Которые пойдут по дороге разочарований "дороге МИЦ".
Так что насчёт "снижения" активности движения к олигополии на рынке возведения жилья в России - это всё-таки всё только пока "кажется".
Интересно будет в дальнейшем увидеть в первую очередь то, как смогут "справится" с ростом развившиеся на основе внедрения ФП и ЛКПН российские застройщики. Что они у нас дальше "понастроят" во всех смыслах этого слова у себя на российском рынке новостроек.
Смогут ли справится со своими проблемами ПИК, ДОНСТРОЙ, ЛСР, Главстрой, ИНГРАД и Setl Group? Как будут бороться с кризисом внутри себя все остальные компании, за последние три года сдавшие (полностью или частично) свои позиции?
Поживём - увидим. По окончании года планирую дать свою общую итоговую оценку того, как прошёл 2023 год на рынке. Сохраните этот рейтинг и следите за каналом, чтобы не пропустить все последующие публикации.
А уж 2024 год станет вообще для рынка российского жилья в России знаковым. О чём я уже не раз писал на канале. Вот там вообще будет "огонь", настолько это будет интересно.
Ну а в комментариях вы можете дать свою оценку прошедших трёх лет в российском девелопинге. И рассказать своё мнение о компаниях - текущих бенефициарах и аутсайдерах прошедшего "новейшего периода" на рынке.
Возможно, у вас другие списки "героев" и "неудачников"?
✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅
Лайк +100 к карме, комментарий +500, репост +1000, подписка +3000))! Теперь цель - 30 тыс. подписчиков! Вы в деле 😉? Заходите - тут всё остальное - уже свыше 1350 самых разных публикаций о недвижимости, инвестинге и жизни.
🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡
Популярные и новые публикации для тех, кто что-то пропустил ранее или впервые оказался у меня в гостях:
