Строительство магазина на собственном земельном участке – это распространённая практика, которая позволяет предпринимателям вести свой бизнес в удобном месте. Перед началом любых строительных работ, и на этапе ввода объекта в эксплуатацию, необходимо учитывать ряд кадастровых правил и требований законодательства. Они касаются земельного участка и будущего объекта недвижимости – магазина.
Если вашему бизнесу необходим земельный участок, кредит на строительство или развитие, проверка юридической чистоты или продажа объекта недвижимости на выгодных условиях, напишите нам в Telegram или позвоните +7-960-265-19-00 и мы решим ваши задачи.
Нормативно-правовая база
Первоочередным документом, регулирующим земельные отношения, является Земельный кодекс Российской Федерации. Он устанавливает, что земельный участок должен использоваться в соответствии с его целевым назначением и видом разрешенного использования. Для строительства магазина как объекта торговли, наиболее подходящими являются земельные участки, имеющие вид разрешённого использования "объекты торговли", "торговые комплексы", "многофункциональные объекты", "общественно-деловая зона" или иные, допускающие размещение торговых объектов.
Важнейшим этапом является получение градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ). ГПЗУ содержит информацию о зонировании территории, градостроительных регламентах, предельных параметрах разрешённого строительства (площадь застройки, этажность, высота здания, отступы от границ участка), наличии ограничений (сервитутов, зон с особыми условиями использования территории). ГПЗУ выдается органами местного самоуправления.
Согласно Градостроительному кодексу Российской Федерации, для строительства объекта капитального строительства, к которому относится магазин, необходимо получить разрешение на строительство. Получение разрешения на строительство предусматривает подачу заявления, правоустанавливающих документов на земельный участок, ГПЗУ, проектной документации.
Проектная документация на магазин должна быть подготовлена в соответствии с требованиями действующего законодательства, включая строительные нормы и правила (СНиП, СП), санитарные нормы и правила (СанПиН), нормы пожарной безопасности. Особое внимание уделяется энергоэффективности и доступности для маломобильных групп населения.
Найти выгодные условия финансирования строительства на платформе Ten-X.pro.
После завершения строительства магазина, для постановки его на кадастровый учёт и регистрации права собственности, потребуется изготовление технического плана. Технический план подготавливается кадастровым инженером на основании сведений, полученных в результате обмера объекта недвижимости. Технический план является документом, содержащим все необходимые сведения об объекте, его площади, конфигурации, назначении, технических характеристиках.
Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" устанавливает порядок проведения кадастрового учёта и государственной регистрации прав на объекты недвижимости. Постановка на кадастровый учёт осуществляется органом регистрации прав (Росреестром) на основании заявления правообладателя и представленных документов, в том числе технического плана.
Необходимо учитывать, что перед началом строительства, и в процессе строительства , могут потребоваться согласования с различными инстанциями, например, с санитарно-эпидемиологической службой (Роспотребнадзор), органами пожарного надзора (МЧС), получение других разрешений, в зависимости от специфики магазина и его расположения (например, согласование размещения объектов торговли, оказывающих влияние на безопасность дорожного движения).
Если строительство магазина ведётся на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, то порядок его предоставления регулируется Земельным кодексом Российской Федерации и соответствующими нормативными актами. Это может включать проведение торгов (аукциона). Земельный участок, на котором строится магазин, должен быть надлежащим образом сформирован и поставлен на кадастровый учёт. Если участок требует образования или уточнения границ, необходимо провести кадастровые работы по межеванию.
Подобрать поставщиков финансовых услуг на Ten-X.pro.
Подготовка к строительству и проверка кадастровых данных и соответствия участка требованиям
Пример 1. Несоответствие границ участка данным ЕГРН. Предприниматель планирует построить магазин на участке, приобретённом несколько лет назад. При проведении кадастровых работ выясняется, что фактические границы участка не соответствуют данным, указанным в ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости). Оказывается, сосед незаконно занял часть его земли, установив забор дальше, чем положено.
Последствия. Начало строительство невозможно без предварительного уточнения границ участка в судебном порядке и внесения изменений в ЕГРН. Задержка сроков, дополнительные расходы на кадастровые работы и юридические услуги.
Как избежать. Перед покупкой участка необходимо получить выписку из ЕГРН с планом участка и сверить границы на местности. При необходимости нужно провести независимую кадастровую съёмку.
Пример 2. Наличие охранных зон. Участок расположен вблизи линий электропередач (ЛЭП). Кадастровый план показывает наличие охранной зоны ЛЭП, которая пересекает участок.
Последствия. Строительство магазина в охранной зоне запрещено. Проект строительства магазина необходимо согласовать с владельцем ЛЭП и, возможно, переносить здание магазина, что влечёт за собой дополнительные расходы и изменение планировки.
Как избежать. Необходимо заранее проверить наличие охранных зон (ЛЭП, газопроводов, водопроводов и т.д.) на кадастровом плане и в местных органах власти.
Пример 3. Зона с особыми условиями использования земли. Участок находится в исторической зоне, где действуют ограничения на высоту зданий и архитектурный стиль.
Последствия. Проект магазина должен соответствовать требованиям, установленным для исторической зоны. Это может потребовать внесения изменений в проект, использования определённых строительных материалов и привлечения специалистов по реставрации.
Как избежать. Необходимо получить информацию о градостроительных регламентах и ограничениях, действующих на территории, где расположен участок, в местной администрации.
Найти выгодные условия оборотного кредита, факторинга, лизинга на платформе Ten-X.pro.
Проектирование и получение разрешения на строительство:
Пример 4. Нарушение процентного соотношения озеленения. Согласно градостроительному регламенту, на участке площадью 1000 кв.м. должно быть не менее 30% озеленения. Проект магазина предусматривает полную застройку участка, без каких-либо зеленых насаждений.
Последствия. Отказ в выдаче разрешения на строительство. Необходимо внести изменения в проект, предусмотрев озеленение участка.
Как избежать. При проектировании магазина учитываются требования градостроительного регламента к процентному соотношению озеленения, отступам от границ участка и другим параметрам.
Пример 5. Несоблюдение отступов от границ участка. Проект магазина предусматривает строительство здания вплотную к границе соседнего участка, что нарушает установленные отступы.
Последствия. Отказ в выдаче разрешения на строительство. Необходимо изменить проект, обеспечив соблюдение отступов от границ участка.
Как избежать. Необходимо внимательно изучить градостроительный регламент и кадастровый план участка, чтобы определить допустимые отступы от границ.
Пример 6. Несоответствие площади здания максимально допустимой площади застройки. Максимально допустимая площадь застройки участка составляет 50%. Проект магазина предусматривает строительство здания, занимающего 60% площади участка.
Последствия. Отказ в выдаче разрешения на строительство. Необходимо уменьшить площадь здания или увеличить площадь участка.
Как избежать. Необходимо учесть ограничения по площади застройки при проектировании магазина.
Найти выгодные условия финансирования строительства на платформе Ten-X.pro.
Строительство и ввод в эксплуатацию
Пример 7. Самовольное изменение проекта. В процессе строительства магазина предприниматель решил увеличить площадь здания, не согласовав изменения с органами власти.
Последствия. При вводе магазина в эксплуатацию могут возникнуть проблемы с получением разрешения. Возможны штрафы и предписание о сносе самовольно возведённой части здания.
Как избежать. Любые изменения в проекте должны быть согласованы с органами власти и внесены в проектную документацию.
Пример 8. Нарушение границ при строительстве. В процессе строительства магазина строители случайно вышли за границы участка, заняв часть соседней территории.
Последствия. Необходимость переноса части здания или сноса незаконно возведённой части. Возможные судебные разбирательства с соседом.
Как избежать. Строгое соблюдение границы участка, указанной в кадастровом плане, при строительстве и регулярные проверки соответствия строительства проекту.
Найти выгодные условия подрядного финансирования на платформе Ten-X.pro.
Заключение
Соблюдение всех кадастровых правил строительства магазина на земельном участке является залогом его законного ввода в эксплуатацию и успешного ведения бизнеса. Необходимо получение актуальной выписки из ЕГРН, изучение градостроительного регламента, обязательное согласование проекта с органами власти. Рекомендуется привлечение квалифицированных кадастровых инженеров и юристов
Это обеспечивает юридическую чистоту объекта, предотвращает возможные штрафы и предписания надзорных органов, облегчает дальнейшие операции с недвижимостью, продажей, арендой или получением кредита.
Если вы планируете застраивать коммерческий участок или ищете строительную компанию, то переходите на портал Ten-X.pro и выбирайте из сотен поставщиков.
Понравилась статья? Поставьте лайк, подпишитесь, чтобы не пропустить новые статьи на тему бизнеса!
Также смотрите статьи:
Какие виды разрешённого использования ВРИ подойдут для строительства склада
Классы складов: A, B, C, D. В какой класс инвестировать выгоднее?
Категория земель "Земли населённых пунктов" для строительства складов
Как получить ГПЗУ для земельного участка, зачем нужно бизнесу, и как оформить
Топ статей для начинающих и не очень инвесторов в коммерческую недвижимость:
5 причин инвестировать в коммерческую, а не в жилую недвижимость
Виды коммерческой недвижимости: офисы, ритейл, склады, мультифаммли — что выбрать?
Коммерческая недвижимость для начинающих: с чего стартовать?
10 ошибок начинающих инвесторов в коммерческую недвижимость: как не потерять деньги и время
Инвестиции в недвижимость для бизнеса: как заработать на коммерческих площадях.
Как рассчитать доходность коммерческой недвижимости: почему цифры обманывают инвесторов?
Как выбрать локацию для коммерческой недвижимости: на что реально смотрят профессионалы?
10 стратегий успеха в коммерческой недвижимости: какие модели реально приносят миллионы инвесторам?
10 ключевых коэффициентов для анализа доходности коммерческой недвижимости
Как правильно выбрать локацию для коммерческой недвижимости: 10 ключевых критериев
Словарь инвестора: основные термины коммерческой недвижимости
Как выбрать локацию для инвестиций в коммерческую недвижимость
Покупка коммерческой недвижимости: самостоятельный поиск или работа с брокером.
Что лучше: офис, склад или торговая площадь? Сравнительный анализ для инвестора
Окупаемость инвестиций (ROI) в коммерческую недвижимость: реалистичные сроки
Как сформировать инвестиционную стратегию перед покупкой недвижимости?
Как оценить свой финансовый потенциал для покупки коммерческого объекта?
Прямые инвестиции или фонды недвижимости (REIT): что выбрать частному инвестору?
Анатомия идеальной сделки в коммерческой недвижимости: от земли до выхода с прибылью