Строительство любого объекта недвижимости, особенно такого масштабного, как складской комплекс или логистический центр, начинается с правильного выбора земельного участка. Ключевым аспектом здесь является не только физическое расположение и размер участка, но и его юридический статус, а именно – категория земель и вид разрешённого использования (ВРИ). Неправильно выбранная категория земли или неподходящий вид разрешённого использования ВРИ, могут привести к значительным задержкам в реализации проекта, штрафам и даже невозможности строительства. Данный анализ призван дать полное представление о том, какое предназначение земли оптимально для постройки склада, и какие юридические тонкости необходимо учитывать.
Найти выгодные условия подрядного финансирования на платформе Ten-X.pro.
Категории земель в Российской Федерации
В соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации, все земли в стране разделены на семь категорий. Каждая категория имеет своё целевое назначение и регулируется отдельными нормативно-правовыми актами. Для строительства складских и промышленных объектов наибольший интерес представляют две основные категории земель:
Земли населённых пунктов. Эта категория предназначена для застройки и развития городов, посёлков и сельских населённых пунктов. В её пределах могут размещаться жилые дома, объекты инфраструктуры, промышленные и складские зоны. Земельные участки под склад в пределах населённых пунктов часто более привлекательны с точки зрения логистики и доступности коммуникаций.
Земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения (земли промышленности).
Эта категория специально выделена для размещения промышленных предприятий, складских комплексов, объектов инженерной инфраструктуры и других сооружений, не относящихся к жилому фонду или сельскохозяйственному производству. Земли промышленного назначения часто находятся за пределами жилых массивов, что позволяет соблюдать санитарно-защитные зоны и другие экологические требования.
Иногда для строительства крупных логистических центров могут рассматриваться земли сельскохозяйственного назначения с последующим переводом в другую категорию или изменением ВРИ, но это сопряжено с более сложными и длительными процедурами.
Найти подрядчиков и поставщиков на портале Ten-X.pro
Виды разрешённого использования (ВРИ) для складских объектов
После определения категории земли, следующим важным шагом является установление конкретного вида разрешённого использования (ВРИ) земельного участка. Вид разрешённого использования ВРИ, детализирует, что именно можно строить и для каких целей использовать землю в рамках её категории. Классификатор видов разрешённого использования земельных участков, утверждённый Приказом Минэкономразвития России № 540 от 01.09.2014 года, является основным документом для определения вида разрешённого использования, ВРИ.
Для строительства склада или логистического комплекса наиболее подходящими являются следующие виды разрешённого использования, ВРИ.
1.2 Склады. Данный ВРИ прямо предназначен для размещения и эксплуатации складских помещений, хранилищ, баз, оптовых рынков. Это идеальный вариант для любого проекта, связанного с хранением товаров.
6.2 Производственная деятельность. Если склад является частью производственного комплекса или тесно связан с производством, этот вид разрешённого использования ВРИ, может быть подходящим. Он включает размещение промышленных объектов, деятельность по обработке и переработке сырья.
6.9 Коммунальное обслуживание. Этот вид разрешённого использования ВРИ, может подойти для размещения складов, обслуживающих коммунальные нужды, или для баз жилищно-коммунального хозяйства.
7.1 Складские площадки. Используется для размещения открытых складских площадок без капитальных строений.
4.4 Деловое управление. В некоторых случаях, если склад является частью многофункционального делового центра, этот вид разрешённого использования ВРИ, может допускать размещение вспомогательных складских помещений. Однако, для крупных специализированных складов он, как правило, не подходит.
Важно отметить, что помимо федерального классификатора, в каждом муниципальном образовании действуют Правила землепользования и застройки (ПЗЗ), которые устанавливают градостроительные регламенты для каждой территориальной зоны.
ПЗЗ могут конкретизировать или дополнять федеральный классификатор, определять основные, условно разрешённые и вспомогательные виды разрешённого использования. Перед покупкой или арендой земельного участка под склад необходимо получить градостроительный план земельного участка (ГПЗУ), который содержит всю актуальную информацию о виде разрешённого использования, ВРИ, и ограничениях.
Найти подрядчиков на портале Ten-X.pro
Юридические тонкости и процедура выбора
Выбор участка под склад требует не только изучения категорий и ВРИ, но и учёта ряда юридических и практических аспектов.
Проверка правоустанавливающих документов. Убедитесь, что продавец (арендодатель) является законным собственником (пользователем) участка, а документы на землю соответствуют данным Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).
Соответствие ВРИ планам строительства. Главный юридический аспект – это точное соответствие выбранного ВРИ функциональному назначению будущего склада. Использование земельного участка не по целевому назначению или с нарушением вида разрешённого использования ВРИ, является административным правонарушением и влечет за собой штрафы, предписания об устранении нарушений и даже возможность изъятия участка.
Процедура изменения ВРИ. Если текущий ВРИ не подходит для строительства склада, его можно изменить. Эта процедура регламентируется Градостроительным кодексом РФ и ПЗЗ муниципалитета. Она включает подачу заявления, прохождение публичных слушаний (если требуется), получение положительного заключения комиссии и утверждение изменения ВРИ уполномоченным органом. Изменение вида разрешённого использования ВРИ, может занять от нескольких месяцев до года и требует профессиональной юридической поддержки.
Санитарно-защитные зоны (СЗЗ). Для многих складских и промышленных объектов законодательством предусмотрено установление санитарно-защитных зон. Это территория между объектом и жилой застройкой, где запрещено проживание людей. Размеры СЗЗ зависят от класса опасности объекта и регламентируются СанПиН. Наличие СЗЗ может существенно ограничить возможности использования участка.
Обременения и ограничения. Участок может иметь обременения, такие, как сервитуты (право ограниченного пользования чужим земельным участком), охранные зоны инженерных коммуникаций (линий электропередач, газопроводов, водопроводов), водоохранные зоны, зоны охраны объектов культурного наследия. Все эти ограничения должны быть тщательно изучены, так, как, они могут налагать запрет или существенные ограничения на строительство.
Инженерные коммуникации. Доступность и возможность подключения к инженерным сетям (электричество, водоснабжение, канализация, газ) – это не только технический, но и юридический вопрос, требующий получения технических условий на подключение.
Найти поставщиков на портале Ten-X.pro
Нормативно-правовая база
При проведении анализа и принятии решений о строительстве склада на определённом земельном участке необходимо руководствоваться следующими нормативно-правовыми актами.
Земельный кодекс Российской Федерации (ЗК РФ). Основной закон, регулирующий земельные отношения, категории земель, их целевое назначение и порядок использования.
Градостроительный кодекс Российской Федерации (ГрК РФ). Регламентирует градостроительную деятельность, территориальное планирование, зонирование территорий (ПЗЗ), порядок получения разрешений на строительство и ввод объектов в эксплуатацию, изменение ВРИ.
Федеральный закон от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости". Устанавливает порядок государственного кадастрового учёта и регистрации прав на недвижимое имущество, включая земельные участки, и их вид разрешённого использования ВРИ.
Приказ Минэкономразвития России от 01.09.2014 № 540 "Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков". Определяет конкретные коды и наименования ВРИ.
Санитарно-эпидемиологические правила и нормативы (СанПиН). В частности, СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 "Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов" устанавливает требования к СЗЗ.
СП 56.13330.2012 "Производственные здания" и другие строительные правила (СП) и государственные стандарты (ГОСТ), касающиеся проектирования и строительства зданий и сооружений, пожарной безопасности, экологических требований.
Найти выгодные условия подрядного финансирования на платформе Ten-X.pro.
Заключение
Правильный выбор земельного участка для строительства склада – это многоступенчатый процесс, который начинается с определения подходящей категории земли и, что особенно важно, корректного вида разрешённого использования. Ошибки на этом этапе могут быть крайне дорогостоящими и привести к серьёзным юридическим последствиям. Тщательный анализ градостроительных регламентов, наличие инженерных коммуникаций, изучение всех возможных обременений и ограничений, строгое следование нормативно-правовым актам являются ключевыми факторами успеха. Для минимизации рисков и обеспечения законности проекта настоятельно рекомендуется привлекать квалифицированных юристов и градостроителей для комплексной оценки земельного участка под строительство склада или логистического центра. Это позволит построить складской комплекс, соответствующий всем требованиям и эффективно функционирующий долгие годы.
Если вы планируете застраивать коммерческий участок или ищете строительную компанию, то переходите на портал Ten-X.pro и выбирайте из сотен поставщиков.
Понравилась статья? Поставьте лайк, подпишитесь, чтобы не пропустить новые статьи на тему бизнеса!
Топ статей для начинающих и не очень инвесторов в коммерческую недвижимость:
5 причин инвестировать в коммерческую, а не в жилую недвижимость
Виды коммерческой недвижимости: офисы, ритейл, склады, мультифаммли — что выбрать?
Коммерческая недвижимость для начинающих: с чего стартовать?
10 ошибок начинающих инвесторов в коммерческую недвижимость: как не потерять деньги и время
Инвестиции в недвижимость для бизнеса: как заработать на коммерческих площадях.
Как рассчитать доходность коммерческой недвижимости: почему цифры обманывают инвесторов?
Как выбрать локацию для коммерческой недвижимости: на что реально смотрят профессионалы?
10 стратегий успеха в коммерческой недвижимости: какие модели реально приносят миллионы инвесторам?
10 ключевых коэффициентов для анализа доходности коммерческой недвижимости
Как правильно выбрать локацию для коммерческой недвижимости: 10 ключевых критериев
Словарь инвестора: основные термины коммерческой недвижимости
Как выбрать локацию для инвестиций в коммерческую недвижимость
Покупка коммерческой недвижимости: самостоятельный поиск или работа с брокером.
Что лучше: офис, склад или торговая площадь? Сравнительный анализ для инвестора
Окупаемость инвестиций (ROI) в коммерческую недвижимость: реалистичные сроки
Как сформировать инвестиционную стратегию перед покупкой недвижимости?
Как оценить свой финансовый потенциал для покупки коммерческого объекта?
Прямые инвестиции или фонды недвижимости (REIT): что выбрать частному инвестору?
Анатомия идеальной сделки в коммерческой недвижимости: от земли до выхода с прибылью
